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Re: [閒聊] 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需

看板home-sale標題Re: [閒聊] 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需作者
lovemost
(想不到)
時間推噓14 推:19 噓:5 →:58

※ 引述《scitamehtam (scitamehtam)》之銘言:
:
: 基本上房市進入門檻比其他金融商品
:
: 或者說民生消費品高得多
:
: 如果升息效應下,已經擁房者利息的增加
:
: 相對資產與收入比例比較低
:
: 而對於年輕剛需買盤而言
:
: 升息效應下,貸款難度以及付息佔收入與資產比相對高
:
: 當升息發生,其實最傷的應該是年輕買盤吧?

以下是我個人身為一個有房自住兼投資客的觀點,如何看待升息這件事

A. 升息一碼

以3000萬貸款來說,現行利率1.31%,月繳100823
升息1碼,利率1.56%,月繳104402

一個月只差3579元而已,一年42948元
就算房貸給你佔到收入的5成好了,本來年收大概是240萬
多支出的大概也只占年收入的1.5%而已
影響十分有限

B. 大幅升息

如果今天大幅升息1%到2.31,這時月繳要115594
一年要多付177252元

貌似就不能說是沒什麼差的感受
但其實我並不擔心
當大幅升息到這個程度,代表的是經濟嚴重過熱
整體通貨膨脹十分嚴重,那我的收入自然也會隨之提升
甚至我還比較希望這種狀況發生,負擔會更輕鬆

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大幅升息現階段沒甚麼進一步討論的價值
一方面發生的可能性低
另一方面你現在無法模擬狀況是什麼,該如何因應

假如升息數碼
會傷害的我想了想大概是兩個族群

1. 初出社會的首購族,因為資金不充沛,房貸已經佔了收入的主要部分
扣掉日常開銷已經所剩不多,那一升息自然是捉襟見肘

2. 槓桿開到極限的投資客,增貸也增不了,甚至連寬限期無限轉貸都用了
對這種族群來說,每一碼都很傷

此外還有一點
當升息的時候
自住的族群,只有從荷包掏錢繳一個方法
但對出租的投資客而言,還有多了轉嫁租金這個選擇

*下面這段更正一下*
有人可能會問
你漲租金還有人要跟你租嗎?
如果只有你漲可能是沒有,升息影響到的是眾人
當大家都漲租金的時候,你還是得要租
受到直接影響的會是租屋族
*根據abyssa1大提供的資料,目前有房貸的住宅大概佔全部20%
*比我在寫這段時預期來的低

有些人可能會認為
其實租金是跟薪資收入有關
這點也不能說錯
但同時影響更大的是所謂的租金投報率
你投入房子的錢,希望多少年回本,就如同股票的殖利率一樣
一般常見的新成屋大概是2%-2.5%
老屋大概是4%~6%
有些鄉村地區可以到10%,但是這種都會有不同的擔憂
當利率上升又要保持合理的租金投報率,勢必就要漲房租

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利率確實是影響房價的一個重要因素
但他影響的層面非常廣,不只有房價本身,但今天在房版我們只談房子

當利率大幅度的提升,確實有機會影響到房價
要保持合理的租金投報率,要嘛房租要高,要嘛房子總價要低
對一般大眾來說,房貸負擔能力也會降低
以每月能還10萬元來說,利率1.31%的時候30年能借到2980萬
但是當利率2.31%的時候30只能借出2600萬
在這過程中就差了大概380萬的額度落差,釋出到市場的資金少了12.8%

但是對想買房的人也未必是好事
得端看房價下跌的幅度和利率的落差
以上面例子,同樣每個月還10萬
2.31%時,你30年房貸的總繳息是10026669
1.31%時,你30年房貸的總繳息是 6254312
除非房價下跌的幅度大於你多繳息的額度,那才是對想買房的人來說是好事

結論:
不管從主觀還客觀的角度來說
我都很難認為升息對想買房的人是好事
升息這件事除非升到有感,不然對一般自住和投資客影響都有限
只有一種人,就是見不得別人好,想拉大家一起下水,才會升息喊個不停吧

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louisee :話說十幾年前我念公立國中時,老師也曾做過這種事,但09/29 20:35
pttnowash :後來老師被我們出草了09/29 20:36
louisee :沒有送這麼多次,而且老師沒發通知單。另外,家長送09/29 20:37
pttnowash :老師上彩虹橋 血祭祖靈09/29 20:37

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.230.154 (臺灣)
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menace01/08 01:33最上面1.56是1碼吧......

ZackRyo01/08 01:34升息1碼是0.25%,3碼是0.75%

menace01/08 01:34升了 就算房價跌 自住也不會輕鬆買房的 很簡單的道理 供

menace01/08 01:34給不變下 如果大家都可以輕鬆買房 那房價會漲

lovemost01/08 01:35我睏了

※ 編輯: lovemost (1.34.230.154 臺灣), 01/08/2022 01:35:38

ZackRyo01/08 01:35疫情前1.91%,央行之前都說一定會回到這個等級,1.31%今

ZackRyo01/08 01:35年以後應該會暫時消失

menace01/08 01:36唯一的好處是 心理上覺得 沒有買貴 單純只有心理上

menace01/08 01:37但實際上 能跌多少也很有限 就是魯空幻想...

Thoris01/08 01:381%才四碼 怎麼叫大幅升息

menace01/08 01:39台灣1%算大幅沒錯XD

Thoris01/08 01:39完整的升息週期至少也十碼吧 你拿3.81%下去算比較好

lovemost01/08 01:401%要看在哪裡,以台灣的現況1%超級大,如果18%>19%那就

lovemost01/08 01:40還好,拿3.81%去算,結論也是差不多

Thoris01/08 01:41台灣只有2005-2008跟美國一起升有算是升息 之後就沒跑過

Thoris01/08 01:41升息週期了

lovemost01/08 01:42台灣前次接近3.81%已經是2008年的事

menace01/08 01:43需要升到10碼 代表台灣經濟超級無敵好

menace01/08 01:43我也是滿期待看到這樣情況 如果能夠的話

lovemost01/08 01:43我想世界已發展國家,都會逐步往低利甚至負利方向走

menace01/08 01:44低利是常態 政府才是最大的欠債者XD

freekid01/08 01:44台灣不太能跑升息周期阿 又要保持外匯價值 又要盈餘繳庫

Thoris01/08 01:45台灣升多少主要看美國升多少 美國升多少主要看他們CPI

lovemost01/08 01:49我覺得台灣根本不想升,除非美國強迫你要升

abyssa101/08 01:52老實說 升息影響到的只會是少數房東 多得是無貸款好房

abyssa101/08 01:52無貸款老房

abyssa101/08 01:54有貸款的房子只佔總住宅存量2成

lovemost01/08 01:56這比例確實比我一開始以為的少非常多

abyssa101/08 01:58 https://i.imgur.com/ezD7j2E.jpg 搭配屋齡統計

圖 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需

abyssa101/08 01:58貸款住宅數其實跟20年內住宅數差不多

abyssa101/08 01:59屋齡超過20年的房子多半無交易 無貸款 只走繼承

lovemost01/08 02:00恩,那我那段跟房租有關的有需要大幅修正

※ 編輯: lovemost (1.34.230.154 臺灣), 01/08/2022 02:04:48

abyssa101/08 02:01持有成本低 賣出的稅算重(房地合一+土增稅)其實制度就

abyssa101/08 02:01是鼓勵囤房.. 只是叫你不要空著 拿來出租就不算囤

menace01/08 02:01所以幻想升息打房更是不切實際

lovemost01/08 02:05我是認為政府要打房針對房子持有稅或是交易稅做處理就好

lovemost01/08 02:06用升息打房,非常不切實際

philip236401/08 02:15

philip236401/08 02:16升與不升左右為難

lagadidi01/08 04:02無屋者取消國籍,驅之別院

davis091801/08 07:18靜看房蟲被fed縮減購債和縮表嚇尿 哈哈

destroyss01/08 09:1712月會議記錄已往年內升息4次方向討論

destroyss01/08 09:18再配合縮表 要壓制CPI至少要升至3%或更高

destroyss01/08 09:20等同3年內每季都升息一次 台灣1.31變3%以上也很正常

lagadidi01/08 09:34升息大師欸,升就升,沒升革命去

fmachine01/08 09:41升息就目前來看,房價不一定下跌,反而因為景氣大好關係

fmachine01/08 09:41,高所得族群會賺到爆,就像航運業一樣,定存族或置產族

fmachine01/08 09:41大幅增加,更加擴大貧富差距及民怨

childeviler201/08 10:10有些人看不懂,現階段台幣算是亞洲貨幣很強的貨幣,

childeviler201/08 10:10匯率對於其他國家已經很高了,再升息,資金的湧入

childeviler201/08 10:10更為強勁,許多中小企業本來也就賺些微的代工費,

childeviler201/08 10:10到時候匯差一大,肯定就倒一片,這樣會是鼓吹大升

childeviler201/08 10:10息的人希望看到的?為了自己私慾不考慮其他因素,真

childeviler201/08 10:10的是腦袋空空啊

alanbread01/08 10:10嚇尿?早就算過了,直接變2.5%我投報還是正的

mayu123001/08 10:11正確的觀念。因為通膨跟景氣的關係。獲利比較好的公司

mayu123001/08 10:11都加10幾趴。連小北都有八趴調薪。我司今年也調了15趴

mayu123001/08 10:11。年薪的工程師200來說,一年就多了30萬。通膨升息不一

mayu123001/08 10:11定是壞事。

childeviler201/08 10:11帶風向的真的不用理,他們也很可憐,沒什麼論述,

childeviler201/08 10:11看新聞就下結論,難怪只能上來帶風向

mayu123001/08 10:11https://i.imgur.com/g4rb3Tr.jpg

圖 升息傷最深的不是投資客而是年輕剛需

childeviler201/08 10:14去年經濟大好,很多家賺錢的公司祭出優渥的調薪,

childeviler201/08 10:14我光底薪就調36萬/年,bonus增幅還沒算

yesyesyesyes01/08 11:10升息太多,對工商企業才不是好事

davis091801/08 11:50聯準會升息資金會流到台灣 魯套套到腦子壞了?

davis091801/08 11:52連基本的升息影響都搞不清 塔綠共房蟲還是吃屎吧

davis091801/08 12:01聯準會升息資金會湧入台灣 塔綠共房蟲應該得諾貝爾獎

lovemost01/08 12:17人家講的是台灣央行升息,先讀懂別人的話,不然你比較像

lovemost01/08 12:17腦子壞掉的那一個

lovemost01/08 12:18魯空確實應該期待聯準會停止QE且升息並縮表,這一波房價

lovemost01/08 12:19上漲的主因就是美國輸出通膨到全世界

lovemost01/08 12:20全世界跟美國交易,用美金為媒介的物資,都被迫吸收

※ 編輯: lovemost (60.251.197.223 臺灣), 01/08/2022 12:21:36

lovemost01/08 12:22會不會變好不知道,但至少可以停止繼續惡化

davis091801/08 13:25恩聯準會央行都升息資金會流入台灣 塔綠共魯套值得諾

davis091801/08 13:25貝爾奬

davis091801/08 13:26魯套也是套到腦子燒壞了 嘻嘻

ILoveRiva01/08 15:52昇息1% 是4碼耶! 台幣這麼強,如果升息4碼,我馬上把

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