[請益] 都更前後贈與問題

最近長輩有房子要都更，因考量都更要好幾年，所以有考慮都更前贈與，暫時因為金流問題，暫時不考慮買賣，有請教過代書，但還是有些疑問，代書也講得不清不楚的～

目前是想了解都更前和都更後贈與的課稅方面會差多大～

假設老屋公告總值為x，更新前估價為2x，更新後可選權值為5x，土地增值稅自用為a，一般為3a，代書認為更新前後贈與的稅可能差不了多少，因為雖然更新後土增稅會少，不過公告現值總值可能會升，契稅和贈與稅都會升，所以有可能差不多？

再來執行權利變換後，大約會剩x，都更中心是說，如果不貼錢繼續選配想把錢拿回來的話視同買賣，會被課房屋合一稅，這部分我不太了解，代書也講不清楚，我查了一下，假設都更前贈與，房屋合一稅2.0成本是以都更前公告現值算，以更新後第一次移轉計，稅率維持20%，但不知怎麼算獲利，是 (x -( ( 1/5 )x)）20% ?
如果都更後贈與，這筆房屋合一稅我就不太懂了，因為大概四五十年，成本也不可考了，查了一下好像可以用舊制？

還請高手指點一二，我有漏算什麼嗎？

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