Re: [新聞] 內政部:未放寬預售屋無獲利轉售可不受換

你看這兩間.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10683016.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11222926.html

預售屋轉讓,單坪開價30~31.

然後白天鵝這一個案子,建商第二次封盤,要蓋好才賣.

他第一次封盤後解放賣價是多少??34~35.

so...你今天是建商好了,你會喜歡這種轉單投資客嗎..XD

至於為啥建商開賣34~35,投資客掛賣轉讓30~31還沒被秒殺呢?

很簡單...白天鵝第一手入手價多少??

我是開賣一段時間,散步的時候逛進去,看一看就買,還非第一時間的第一手價.

我買26.x...逼近27,你算27好了.

也就是說,今天這個投資客要轉讓,等同單坪你要+3萬左右.補現金.

因此買一間850萬的預售屋轉讓,買家要出大約160萬現金買轉單之後.

他還需要80萬左右的現金才可以過戶,因為到時候成屋你是用建商簽約價成交.

所以他幾乎要準備240萬現金才買得動這一間...之後成屋還要做天花板,支付交屋款.

所以買家最後大概要準備300萬現金.

靠邀你買850萬的東西要準備300萬現金....

各位也知道,買房子絕大多數人都是缺頭期款,而不是貸款.

也因此,為啥投資客轉讓價格會還被壓制在30~31....

就是因為買家現金吃太重了.

而如果你今天要轉賣33...對方要準備380萬現金,已經超過四成頭期款...XD

因此投資客預售屋轉讓價格一值會因為現金問題而拉抬被壓制.
(當然啦,他賣30還是會有人想買...例如我現在就又想把它買回來.
我本來槓桿就開不起來,用資產負債比去算只能貸款五成...
因此對我這種現金吃重很重的買家而言,這...不是問題.
所以如果趕得及這七月封盡前,某間房子賣掉,而這兩間還沒被買走.
我有可能會回頭再吃一間白天鵝回來.
至於你問我,那我當時那間為啥要賣....阿靠妖我賣掉的時候,台積電又沒說要來.XD
但畢竟我們這種投資客是極少數...而且現金大的通常現金調整速度也慢很多.
所以他必然會賣很久...耐心等我們這種買家出現
至於大多數中短期投資客,除了投資客人數本來就不多,而當中槓桿開很低的投資客更少. 不開槓桿,每天買房子都現金買,還可以一直買的投資客...恩.....
有拉,外面黑錢賺很大,拿房子來parking資金或是洗資產洗錢的...XD
他本業是賺黑錢的拉...你當她是炒房為生??)

這樣最不爽的必然是建商.

因為建商想往上拉價...而建商的買家不受這個限制...

但是買家會拿轉單跟建商靠杯...造成建商不好處理.

因此...建商必然支持預售屋轉讓被封盡...XD

至於為啥有些建商會期待可以平轉,通常是大坪數或是他的客戶投機性太高.

因此不能平轉後面可能會有違約問題....之後會產生很麻煩的糾紛.
(尤其豪宅很多都還在做ab約,逼緊了投資客把ab約事件曝光,兩邊抱著一起死)
(畢竟以201x年的歷史來看,當斷頭的時候,有投資客單一比的損失是8位數.
例如某被國泰沒收訂金的苦主
損失八位數...那投資客當然跟你拚了...被關也沒關係...
另外,記得陳某的故事嗎??..靠溫莎堡傳說賺了一兩億,又因為國王系列虧了一兩億.)

但是對大多數平穩經營的建商而言,最好就是封盡光光..XD

這樣國揚才可以農16拉到成交6字頭,城楊才可以美術館拚成交6字頭.

它們超賭爛這些轉單的在破壞市場行情...

你在那邊轉30,他是要怎樣賣6字頭??

至於你說,不能轉單讓他們賣量大幅被壓縮??

阿靠邀,他土地取得成本那麼低,土地賺到翻過去.

因此他賣一間拉抬上去的"純利"可以抵之前賣以前的五六間以上.
(你想,以他的土地成本來講,大漲之前他可能才要賣25,現在要賣50...
賣25的時候利潤你抓25%=一坪才賺6萬,現在賣50是賺31萬...5倍好嗎
更何況小道消息說他要賣5x~6x...想要見六)

那他會怕量縮??

你知道建商在靠杯甚麼成本大漲賣都不賺錢的會計算法是怎樣嗎..XD

算法是"土地用現在行情"去算.....

也就是他以現在最新的地價去當基準算他的利潤...

而不是她土地取得成本去計算利潤.

幹...這兩個算法差超多....

建商在玩會計帳上的數字"名稱"遊戲...騙你們不懂..XD

但實際上你去看,阿她土地取得多少錢啊....

如果用他土地取得成本去算,他又是利潤多少?

阿建商又哪一天會用他土地取得成本在計算會計帳上的獲利...顆顆~~~
(當然他會透過甚麼共同持有,或是股東/老闆持有去閃避這一筆會計帳的計算基礎)

因此...你們不要在作夢建商的OOXX...

也許小建商可能會很靠杯的慘慘兮兮.

但...大建商的算盤會是另外一種打法.
(這也是,要跳出來當建商最好的時候是大跌的時候..
因為這時候小建商死傷慘重,大建商沒死也被套滿手.
你捧現金切入....天下之大任你翱翔.
更不論大建商被套那麼重,他們會用盡一切辦法凹回來...
而你搭順風車就好...
so...要是哪天台灣不動產大跌...我就會有跳出來當建商的可能性.
但只要不大跌...就不會想當建商
做任何投資...切入點都十分重要)

最後講一下預售屋.

預售屋的優勢是甚麼?

1.槓桿極高...只要10%的訂金就可以玩.

2.交易簡單...就轉讓而已,不會有甚麼瑕疵擔保,要等對保過戶,要等貸款,要等兩個月.

3.不綁名下一戶...不拉扯自己的持有間數,稅金.

4.不綁貸款...開槓桿對自己的貸款額度完全沒影響.

5.尊貴不凡...買新屋的時候,會瞧不起中古屋和老屋...顆顆~~

然後預售屋的風險是甚麼.

1.你是最早漲也是最早停漲的東西...你是先鋒,前面的路怎樣走你是拿肉身去開路.
然後要跌你一定先跌,並且會跌最多...
(中古屋就是...你去闖出一片天之後,中古屋在後面樂呵呵的跟著數鈔票.
然後,天塌下來你先死..中古屋還可以慢慢跑壓不到他
而預售屋,只要一轉跌,你根本沒時間跑...你就直接轉被套...完全沒時間跑喔)

2.難賣...理由就是買家現金要準備太多...或是風向一改變你受影響就超大,因為你先死.(這也是為啥風向一轉,你完全沒時間跑的主因..因為你難賣...一轉就變完全賣不掉
當然以上是指你買到最新的預售屋..如果你預售屋買得很早價格很低,那自然有空間)

3.政策最愛打壓...打壓的標的就是"你上面除了尊貴不凡以外的所有優勢"
(你看,政府這段時間打壓預售屋,是不是打交易,打稅金...)
(所以你本來倚仗的優勢,會無預警的被政策給封盡掉....你如果沒做好準備,你就冏大
例如你本來以為賣三年一定賣得掉因為漲幅很可觀..所以買超過自己能力的房子.
但是突然間,七月開始被封盡不准轉讓
那到時候,就算外面漲再大,你過戶不了,你一樣要科科
看看國泰事件,2018年被斷頭吃掉1500萬的訂金...而他如果凹到2020年就發大財了
因此玩預售屋通常都要有應付,優勢被封盡的能力...
不然...你只是個賭徒,你不是投資人)

預售屋還是可以玩的.

但..請先閱讀風險說明書.

當你對風險都有後手可以應付的時候.

那你自然可以爽爽的享受它的優勢.

例如,大漲第一年你就進場.

那風險1和風險2都不是你的問題.

例如你預售屋只是你投資配置的一部分,有問題你怎樣都可以硬從其他方面周轉過來支援.(就算要支付一點代價也沒關係,代價當作風險成本)

那風險2和風險3你就不怕.

而在你可以承擔風險的情況下,你自然可以爽爽的享受預售屋的優勢部分.

不過實際上,預售屋投資客,賭徒還是非常的多.

喔,正確來講,投資市場的賭徒都特別的多.
(我們這種玩穩賺的,常常會覺得跟很多投資人格格不入...XD....)

因此,預售屋市場才長期都是不安定籌碼最多的地方.

也是造成回檔最嚴重的因子.
(詳細請參考帥過頭竹南大浦事件)
(聽說有人買20間後面完全無法過戶....你以為你在買CD-PRO2喔...靠妖)

因此這次提封盡,把這些賭徒關廁所..

對我們其他投資人,有最大利益解...包含建商,包含政府...XD

另外,不動產投資集團投資老師很愛帶買預售屋.

主因之一是因為,中古屋"老師"很難賺..

帥過頭其實有很多錢很難收,例如賺錢不給帥過頭能上法院告嗎?

或是房子買了,故意找藉口做裝修施工浮報成本來削減利潤,或是故意處分掉房子等等.
(你說他違約處理投資房...XD...你覺得法官會判你勝訴嗎?..
房子是他名下的耶,他有所有權)

另外像方耀慶,你看他做中古屋越做越沒聲音...除了下面幹部各自為政外,很多都單飛.

王派宏做到下面人嫌麻煩又賺得慢結果跑去走私黃金..

哀...中古屋,集團和老師很難操作的拉....
(是指站在集團或是老師的立場要賺錢的話)

最大原因就是因為...集團和老師無法取得"法律上"的保障.
(所以錢很難要)

你跟學員的簽約大多內容都不具有法律效力...XD

反觀帶會員去買預售屋,至少第一時間可以賺介紹費.
(有些建商直接轉案子給投資集團包,15%的管銷成本折給集團首腦...你看多少錢)

而轉賣又簡單又快速拿錢也容易...所以只要壟斷出售的管道(要求專約)就吃定學員.

另外,預售屋買賣簡單,學員容易上勾...中古屋麻煩很多學員嫌麻煩就不玩.

之外,大餅很好畫...你看三重某某現在都要賣80,我二重怎樣也值75....

最後...預售屋是領頭衝的,所以只要前面漲很兇,就可以拿來類推說今天這個也會漲很兇.

所以集團會在大漲第二年開始浮出水面,第三第四年則是氣焰最旺的時候...搭順風車..

so....很多投資客買預售屋的事件,也都是集團或老師搞出來的...XD

當然,集團或老師,它們在之後預售屋不要說回檔,光停滯後,就開始要處理一大堆糾紛.

至於如果回檔的話...通常槍都會亮出來..
(實際上有很多小集團衍伸的暴力事件....只是新聞都沒講得很清楚各位沒注意到而已)

畢竟這牽扯都是百萬起跳的事情...這可是不小的一筆數字....

人家債務糾紛,幾萬幾十萬都可以亮槍,妳幾百萬不開個幾槍有符合比例原則嗎..XD

so....有沒有發現,通常投資集團壽命都沒很久..

因為...賺錢的時候都還沒事,當賠錢的時候...大家就來拿命火拼.

不過話又說回來.

我今天會說這種,投資阿我們都要規避風險,要穩賺為上的話.

是因為我爽爽的穩穩地賺就夠了..

但.如果..

你今天如果真白手起家,甚麼都沒有,又不想人生平平淡淡的過,想要轟轟烈烈的闖一番.

因此你要拿命去賭...

不但槓桿狂開,還想成為不動產老師帶會員發大財..

這....就是你的算盤....我也不認為這種算盤有甚麼問題..XD

你只要知道你在做甚麼,以及你可能將來要面對的是甚麼就好了.

你的人生...會很刺激的優~~~~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.122.11 (臺灣)

靠邀,今天房子賣掉了. 結果沒得買了.

※ 編輯: ceca (61.227.122.11 臺灣), 05/12/2022 18:20:50