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Re: [心得] 竹北/竹南 看房心得

看板home-sale標題Re: [心得] 竹北/竹南 看房心得作者
mfcke
(drive)
時間推噓39 推:41 噓:2 →:120

最近冷卻是事實 反而比較能好好講

新竹幾個狀況

1.想買房子的還是滿多的 但是卡在自備不夠or被賺錢心魔不好過關

2.新竹發展方式沒有懸念應該是中心式 很傳統教科書的發展模式

這邊要注意一下是 因為新竹土地開發比較沒組織

會有明明離T1區域比較近 但是農地狀態 變得外圍先漲

如果之後農地變成建地 會壓抑外圍房價

舉個爛例子 台北市 板橋 土城

但是土城先變成建地 板橋之後才變成建地

那土城房價會回到該有位置

大概類似這種意思

3.即使盤整下跌 幅度應該會其他縣市少

因為這裡自住客居多 然後又是急漲

理論上 新竹東區跟竹北買在60萬以下的 應該不可能賠本賣

60~70萬的買的點位高 但是寧願硬撐是我目前打聽到機率比較高的情況
=================================================================

然後個人覺得現在對還沒進場的算有利

不論是盤整後緩漲

或者盤整之後橫幅一段時間再漲

訊號都會很明顯 只是自己能不能過心中門檻

屏除心裡不爽 客觀找房子比較實在 不然就是離開科學園區 海闊天空

千萬不要邏輯錯誤

一定要在竹科 一定要買T1區域 一定是房價不合理 以前學長姊才買25 30

這是某種族群邏輯吧 完全不在乎可行性分析

大概幾個訊號

1.FED說大概開始降息

2.科技業再度向上

3.幾個指標建案去化穩定 甚至加速 例如奇磊這種鬼價格 每個月還是賣個5間之類

因為這價格會進場99%都是自住了 那反而代表剛需很猛 不是人家很盤

(參考實價登錄最穩) 雖然是落後指標 但是偏空市場沒差

之前聽到有空軍說 賣得好代表是盤子多 之後會崩 這邏輯我實在是....

有錢買一坪70萬以上的 你當他們對財務評估是垃圾學店程度?

記住 房子要有感下跌 那最好是投資客越多越好 自住客住好好 便宜賣幹嘛



就我自己評估啦 跟隨FED滾動式調整 降息大概明年3 4季 我覺得有機會

我知道FED說2024才考慮 但是你知道 FED就是說一套做一套

最近看房 就隨意看看 當作去聊天喝飲料

明年再開始認真密集的看 當然是要搭配各種訊號來考慮入場時機

然後 真的要我選 與其買外圍 我比較推中古T1

原因很簡單 璞玉不說 關埔二期基礎建設已經開始發包動工

可以用住宅區面積 算一下容積率跟容積獎勵 算出大概會多少人

我是懶 體感覺得應該也不算少

那市中心發達程度會有一波躍升 而且還剛好夾在竹北跟關埔一期中間 之後真的猛

華固之後房子能給點機會嗎 哭啊

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BLUESKY10109/27 19:36樓下繼續洞房

kagaya09/27 19:38基期好高

newbrain09/27 19:39關埔二期價錢可能真的會太盤了 推薦大家清交大對面

newbrain09/27 19:40現在高度開發中 https://i.imgur.com/4e251AS.png

圖https://i.imgur.com/4e251AS.png?e=1667472345&s=On2IYp1nFKHyD2x8Dh6n7Q, 竹北/竹南 看房心得

newbrain09/27 19:43https://i.imgur.com/TiJFSMs.png

圖https://i.imgur.com/TiJFSMs.png?e=1667483592&s=eHCRfpXvKF7snmPBz5p66Q, 竹北/竹南 看房心得

newbrain09/27 19:44明天圖我就刪了 怕太多高手來搶XD

mfcke09/27 19:48那些都更案都被注意很久了啊 不可能便宜

newbrain09/27 19:49最值得關注的是昌益千戶新案 到時候真的搶破頭

kusomanfcu09/27 19:50買老破公寓近竹科 等都更就答案了

kusomanfcu09/27 19:51雙北不就演過了嗎

kusomanfcu09/27 19:51外圍不用考慮

kusomanfcu09/27 19:52沒地 舊 房 不就是 都更了啊?

newbrain09/27 19:53所以最近在討論竹科外溢我才覺得好笑這邊政府作多不買

alexstag09/27 19:53我跟newbrain 看同樣區域,相對被低估

mfcke09/27 19:53出了台北 要都更 難啦

mfcke09/27 19:53土地價值還不夠

mfcke09/27 19:53新竹還是有很多怪用地 不缺地 其實

mfcke09/27 19:54真的只推市中心....

alexstag09/27 19:54忠貞新村是確定的,只是何時開案

alexstag09/27 19:54孟竹那些都更才是樂透

mfcke09/27 19:54你買外圍 就是有點圖個現在爽

mfcke09/27 19:55而且之前就說過 現在開車到公司40分鐘 之後市中心蓋更多更

alexstag09/27 19:55即使不都更,政府規劃還是有投資源在這塊,公道五煙波

alexstag09/27 19:55集團會投資新的商場,輕軌也是樂透的一部分

mfcke09/27 19:55馬上變成一小時

mfcke09/27 19:56輕軌就我土木底子 運輸工程去推測 10年內 屁股都坐不到

kusomanfcu09/27 19:56新房可以賣到50基本上新竹已經可以搞都更了

alexstag09/27 19:56所以說是樂透XDD

kusomanfcu09/27 19:57不然 新北一堆 都更 後才50萬的是白癡嗎

kobe5810509/27 19:57m大,公道三北區能買嗎?

newbrain09/27 19:57k大專業 我就盡在不言中了 這邊還可以穩穩租學生

alexstag09/27 19:57忠貞新村昌益目前不表態,不過普遍預計要賣到快60

mfcke09/27 19:58這我就不知道了 新竹確實是沒甚麼都更案 打掉透天重建太少

mfcke09/27 19:58可能是沒有容積獎勵吧 50萬也沒利基

newbrain09/27 19:58我有騎過 這邊開得快可以十分鐘到園區最後面

kusomanfcu09/27 19:58所以我之前才說 就說是 明湖 高鋒 食品也可以

mfcke09/27 19:58而且這是相較於周圍成本 要是外圍便宜 幹嘛都更

kusomanfcu09/27 19:59老透天 1p沒多少 去比比 新大樓 近園區1p可以多少

mfcke09/27 19:59公道三北區還行吧 至少還在市區 XD

kusomanfcu09/27 20:00走路可以上班 何必塞車 值多少

mfcke09/27 20:00老人家不肯賣吧 誰知道 因為事實就是出了台北 很少建商整合

mfcke09/27 20:00一排老透天去蓋大樓

kusomanfcu09/27 20:00講白點 地可以生出來 新竹老透天太多了

mfcke09/27 20:01園區都要開車啦 走路很難上班 除非公司就在市區

kusomanfcu09/27 20:01雙北都更困難是因為都是公寓

mfcke09/27 20:01理想上是啦 但是台中中區也沒甚麼動靜了

kusomanfcu09/27 20:01腳踏車騎過去3分半-5分

alexstag09/27 20:01有容積獎勵,新竹都市計畫裡面有,其實是鼓勵都更,但是

alexstag09/27 20:01獎勵是否高到有足夠誘因就不知道了

mfcke09/27 20:01新竹也是有公寓 舊市鎮都是那樣

kusomanfcu09/27 20:02不論怎說 園區周圍透天太多了

mfcke09/27 20:02反正出了台北 我覺得其他縣市都更 事實上 都是視為0吧

kusomanfcu09/27 20:02透天要都更很快 要不要而已

mfcke09/27 20:02沒人騎腳踏車上班

alexstag09/27 20:02所以都更我覺得只有清大那邊國宅有機會、老市區基本沒

alexstag09/27 20:02

kusomanfcu09/27 20:02公寓才囉嗦

kusomanfcu09/27 20:03老市區應該不行 但是旁邊一堆老透天的

newbrain09/27 20:03最近也是因為在這附近看房發現新竹一堆團客在掃房

kusomanfcu09/27 20:03離園區又近 怎說勒XD 幾個透天其實地就夠大了

newbrain09/27 20:04房價就是被有錢人 有點錢的組團學長 剛需 炒起來的

mfcke09/27 20:04坦白講這邊市場就不是那樣 有點妙

mfcke09/27 20:04反正不要提都更了 周圍地一堆 比較快

mfcke09/27 20:05還有真的不要提明湖路 那條路 好像中邪了 就是沒人要買

mfcke09/27 20:05看看新竹本地人A大分享原因吧

LinuxKernel09/27 20:05學弟應該寧願買光復路附近也不想買史蒂芬的辦公室吧

LinuxKernel09/27 20:05CC

mfcke09/27 20:05但是那條路真的很妙 就是沒人要 好像異世界

newbrain09/27 20:06m大你應該搞錯了 關埔二期吵多久了都還沒動工啊

LinuxKernel09/27 20:07關埔二期開始動一段時間了吧

LinuxKernel09/27 20:07常走高鐵橋下就知道

TokyoHard09/27 20:08我剛來新竹就住孟竹,現在我都快退了,還在聽都更.

TokyoHard09/27 20:08等真的都更你再燒建案廣告給我好了

kusomanfcu09/27 20:09地一堆 不蓋啊 透天揪幾個 搞危老 然後 地方又有政績

kusomanfcu09/27 20:10等輕軌整個路線徵收確定了 就會開始了 因為那樣獎勵容

kusomanfcu09/27 20:10積才多

kusomanfcu09/27 20:10等建設才有獎勵容積啊

kusomanfcu09/27 20:11也要時間啦 這個就雙北 以前的過程啊,不然要搞的像以

kusomanfcu09/27 20:11前台中和高雄那樣區域廢墟化嗎?整個臭臭的

newbrain09/27 20:12輕軌降子跑 到公司前還是要騎ubike啊 不然到不了

alexstag09/27 20:12孟竹是真的有人在收購,不過距離要都更還有一大段路要

alexstag09/27 20:12

kusomanfcu09/27 20:12也不是兩三年啦 用十年去看的投資

kusomanfcu09/27 20:13要等政府建設啊 都不急

newbrain09/27 20:13a大內幕講一下 我看實價這邊一坪炒到40了 有點離譜

alexstag09/27 20:13明湖路...只能說是個神奇的所在,破舊公寓跟高級透天社

alexstag09/27 20:13區並陳的區域

newbrain09/27 20:13最近在想說這區買來租學生應該也不虧吧

kusomanfcu09/27 20:13輕軌那個確定了 位置動土 就會一起開始了啦

alexstag09/27 20:14我也覺得孟竹40很扯啊...不過就是持續成交,可能低總單

alexstag09/27 20:14價沒那麼重要

newbrain09/27 20:14輕軌加社宅動土的話 那光復路不就黑暗到爆了

alexstag09/27 20:15那個區域我目前看好,同樣40內我寧可買那邊的中古國宅,

alexstag09/27 20:15竹東竹南給新屋控

alexstag09/27 20:15輕軌路線過去變動過很多次,馬偕那個站點我印象中從來沒

alexstag09/27 20:15變過

kusomanfcu09/27 20:15韓導當時為什麼 贏78 不就是答案了嗎?因為很多地方

kusomanfcu09/27 20:15玩到又老又臭

mfcke09/27 20:16二期那邊不是再做基礎建設了 整地 下水道

kusomanfcu09/27 20:16老胡不是做太久 也是因為 玩到商圈轉移加廢墟化

mfcke09/27 20:17孟竹那就是用收租法評估價錢了啊

alexstag09/27 20:181500買個室內24的三房,還能抽車位,還有機會是培英學

alexstag09/27 20:18區...很務實的選擇

alexstag09/27 20:20m大,孟竹那樣子算租金粗投報率可能2.5左右...也沒說太

alexstag09/27 20:20

newbrain09/27 20:21一坪40還有賺頭嗎 但最近剩的都太芭樂了 開1288

bms09/27 20:21本來就是現在要入手中古屋阿 沒在雙北待過都會以為老房子不

bms09/27 20:21能住人 一定要新屋 殊不知到最後地點才是最重要的

kusomanfcu09/27 20:21還有最香的是幾個透天都更成全部套房 加機車位 然後

kusomanfcu09/27 20:21離園區又近

LinuxKernel09/27 20:23園區學弟八九成都新房控啦

newbrain09/27 20:25學弟六點說要走了 你還不能留他!!! 說太累了想回家

TokyoHard09/27 20:29還好我都五點半走XD

Morphee09/27 20:38其實歷史很明顯 升息時還會漲一到三年

alexstag09/27 20:38就...看學長姐都買新的當然會不平衡啊...

Morphee09/27 20:39等到降息時經濟已經明顯下滑 這時房產才開始明顯狀況變差

CrabBro09/27 20:39中古還是有45~50的啦,不過當年它們可能都不到20入手

compiler10009/27 20:40請問二期大概還要多久會有新建案

CrabBro09/27 20:43關埔二期大概2~3萬戶吧,不過現在整地到建成可能要五年

CrabBro09/27 20:44還是保守估計,這五年還是缺房缺地

CrabBro09/27 20:44整地整完可能還要半年到一年,之後基礎建設開始一到兩年

CrabBro09/27 20:45等這些都到一個段落建案才開始,快一點2年慢一點3年起跳

CrabBro09/27 20:45不過關埔二期的對外交通真的很嚴重,和竹北和竹科間需要

CrabBro09/27 20:46新的聯外交通,得看關東市場或是新莊街那邊有沒有要動

alexstag09/27 20:56對於關二只有一句話...自住千萬不要等關普二期XD

alexstag09/27 20:57現在買不起的,關二應該更買不起...

tumusi09/27 21:03都更千萬不要賭老公寓,勝率太低

Mulsanne09/27 21:16昌益一定開6X啦

Mulsanne09/27 21:17關二是給園區主管買的 華固 惠宇之類的 還是秒殺

newbrain09/27 21:17樓上聽到的跟我一樣 聽說屬於大坪數的 居多

newbrain09/27 21:186x不用買了室內19權狀38也要快兩千萬 洗洗睡了

bigbigcc09/27 21:20關二對GG或豬屎屋有年資的根本都小錢

alexstag09/27 21:24沒有吧...大坪數,幾年後可以開80/p破高總,也沒有小錢

alexstag09/27 21:24高層就另當別論啦

charliebitme09/27 21:31弱弱的問華固是什麼消息? 關埔2期嗎

Mulsanne09/27 21:33https://www.huaku.com.tw/caseInfo?i=65 華固有小坪數

alexstag09/27 21:50看地點吧,華固在新竹前一個案子是天湖,如果比照辦理可

alexstag09/27 21:50能不得了

alexstag09/27 21:50一堆高層等著要買

LinuxKernel09/27 22:07新竹滿街寶豐昌,看到華固我看要當奢侈品買了

idmaker09/27 22:13關二是否一定比目前關一中古來的貴?

idmaker09/27 22:14新竹土地開發真的靠北慢 搞得缺房

alexstag09/27 22:19為什麼會比較便宜@@?

a529271009/27 23:05近兩年推案應該主要是竹東的局 系統廠學弟將就將就才願

a529271009/27 23:05意去

buike09/27 23:153樓真的佛心,好了趕快刪圖拜託

MacD8909/27 23:30https://i.imgur.com/39dGaLF.jpg 關二哥已經在動了呀

圖https://i.imgur.com/39dGaLF.jpg?e=1667455106&s=RCq10PpueFuv3eIwuR9G2w, 竹北/竹南 看房心得

MacD8909/27 23:31大家一起來拜關二哥 我2D天下無敵

MacD8909/27 23:32這張從新莊車站往下拍的 時間 中秋節前一週

MacD8909/27 23:33應該是要關新路延長到公道五了吧

MacD8909/27 23:362D整個完成後竹科應該塞成一鍋粥 露天停車場

kathydog09/27 23:50關二天天看都在動工啊 不知道水保過了沒 這邊購地成本

kathydog09/27 23:50高 很難開價低 關ㄧ蠻多人預備買關二

s47vd48g09/28 00:06即使關二會有很大的戶數釋出 也要買得起

superman725009/28 00:08關二一坪我猜100萬~

s47vd48g09/28 00:11就算不跑到華興竹南或是竹東市區 也還有二重埔新房可以

s47vd48g09/28 00:11

s47vd48g09/28 00:12最重要的是竹科人不喜歡破舊老中古

CrabBro09/28 00:20我覺得還是2-3房為主流耶,名發天琚都銷售不如預期了

CrabBro09/28 00:20如果60-80萬大坪數在關二,很難有更好的景觀和居住條件

musicaledio09/28 02:29華固開90一定買的到 可以慢慢等了 讚讚讚

yyyyoung09/28 14:05關二主力是3房40P以上啦,華固關二我看一般人也捏不下去

yyyyoung09/28 14:05,還早,至少再五年才會有譜