Fw: [新聞] 被利用的居住正義：政客、投資客低調划

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作者: hortl233 (hinet.net) 看板: Stock
標題: [新聞] 被利用的居住正義：政客、投資客低調划
時間: Tue Nov 8 01:14:54 2022

1.媒體來源
報導者

2.記者署名:
文字 孔德廉
攝影 楊子磊 陳曉威
設計 黃禹禛
資料整理／柯皓翔；核稿／方德琳；責任編輯／張詩芸

3.完整新聞標題:
被利用的居住正義：政客、投資客低調划水，預約打炒房草案的寧靜死亡

4.完整新聞內文:
距離行政院通過打炒房的《平均地權條例》草案已將近半年，立法院新會期也已在9月底開議，原本預料會在議事廳內掀起一番激烈攻防的法案，卻在兩大黨召委雙雙未排審下，像是被安排了一場安靜的死亡。

法案停滯不前的這段時間裡，房屋團購業者一舉擴大了業務範圍，從陪同購買預售屋、協助裝潢、協助出租與換約出售無所不包，一場盛大的金錢派對還在無止盡地展開。而愈來愈多剛出社會的青年，蝸居在兩坪大的青旅套房內，對著居住正義這樣的名詞頻頻嘆氣，不再對政府導正高房價的決心抱持信心。

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一台筆電、一只塑膠袋、一雙鞋子和兩、三套衣服，是愛德華（化名）的所有家當。過去幾年，大學剛畢業的愛德華成為一名新手工程師，帶著為數不多的行李，和在服務業打拼的女友鯨魚（化名）輾轉在台北幾個租屋處之間流浪。

在板橋的40年老公寓裡，由於滲水，牆壁布滿了大大小小黑灰相間的霉斑與壁癌。濕氣同樣侵入黃色海綿鋪成的舊床墊裡，吸飽水氣的床時常讓這對年輕的情侶有躺在海浪上的錯覺；黴菌帶來的另一項後遺症則是過敏，三天兩頭亂竄的鼻水更是麻煩的困擾。

為了改善居住環境，他們從原來的舊公寓搬到另一間舊公寓，只是房東就住在隔壁，緊鄰一扇窗子盯著他們的一舉一動；缺乏隱私和林林種種的設備損壞問題，讓雙方摩擦不斷。就在一年租約到期後，平均每日工時達9小時以上的愛德華和鯨魚又擠不出額外時間尋找新的住處，最終選項只剩下一個：青年旅館。

島的一端：住在地下宮殿「柱子」裡的青年

兩人收拾細軟，以每個月13,000元的租金，搬進一座地下宮殿裡。這座宮殿的右側是10多間科技感十足的膠囊房，封閉的太空艙將一張張單人床包覆起來，外表如同一顆銀色的大型膠囊。左側則是愛德華和鯨魚的新住處，一間2坪大的套房，由於挑高超過3公尺，兩人彷彿居住在一根巨大的柱子裡。

房間外頭的公共空間，貼滿了台灣各處景點的壁貼，最顯眼的是一幅貫穿室內的台北101圖像，帶來巍然屹立的印象。房間內，則是另一幅景象：一張鐵製的床架將超過3公尺高的整個空間一分為二，下方是一張作為桌子使用的小沙發，由於堆滿日常用品，這個「客廳」幾乎容不下一個成年男子站直和轉身；至於房間上方，一張雙人床就是整間「臥室」的唯一配備。

上、下區域之間，靠著一座移動式的樓梯作為連結，這代表每天要回到「臥室」之前，他們都必須先將樓梯牢牢固定在牆上，在沒有扶手的協助下，全神貫注地爬上爬下。「所以我們都提醒自己，不能迷迷糊糊太匆忙，保持清醒才不會摔下來。這幾個月來曾經聽到一次好大一聲，碰！可能就有人摔下來，這個高度是會死人的，」愛德華說。

為了解決上下樓的風險，愛德華索性將尼龍繩的一端鎖在門框上，另一端則掛在床沿，作為攀爬時的安全繩索。此外，為了讓室內有地方可以曬衣服，他則是買來束線帶，一條扣著一條做為曬衣繩，掛在床架內使用。

在這間只有兩坪大小的套房內，兩人必須想出各種點子來讓空間最大化。旅館提供的沙發現在是愛德華的電腦桌，小小的收納椅則拿來當椅子用。梯子用不到時是方便的置物架，170公分高的床架上則貼滿各種鉤子，掛吹風機、掛雨傘、也能拿來掛內褲，不同的收納手段用來應對不同的問題，唯獨空間不足始終是一道難解的習題。

在服務業上班的鯨魚，每天都要到晚上10點以後，才會拎著一袋便利商店的食物回來。迅速在旅館大廳用餐後，回房的這段時間是兩人難得相聚的時刻，卻也是衝突氛圍最濃的時刻。鯨魚形容，除了床，房間裡幾乎沒有可以同時擠得下兩人的地方，錯身時一不小心就會撞到對方，碎唸幾句免不了瞬間點燃戰火；洗澡時，幾乎與肩同寬的浴室也讓轉身成為一種奢侈，稍微一動不是碰到牆壁就是撞到玻璃，這些因空間狹小而起的紛爭幾乎難以避免。

儘管如此，這對年輕的情侶卻相當認分。愛德華說，相較於洞穴一般的膠囊床位，套房已是旅館內設備較為齊全的選擇：不僅提供私人空間，還帶有獨立浴室。就算床的邊緣直接與浴室玻璃相連，洗漱時的熱氣與水霧輕易地便會瀰漫房間，得仰賴頂端小小的抽風扇和冷氣助陣，這樣的條件都已勝過過往惡劣的租屋環境太多。

有時候，他會希望金融海嘯來重洗牌

從扭曲的租屋市場一路遷往空間狹小的青旅套房，住處的改善幅度看來並不大，但居住問題始終是社會新鮮人必須直面的第一項課題，缺乏選擇更容易讓這些青年們陷入漂泊不定的狀態裡，就像愛德華的自述：

「有時候我覺得自己很像一隻候鳥，不斷找尋暫時的棲息住所，但那終究不是一個像家的、安心的固態存在。所以我的人生不想要有太長遠的計畫，走一步算一步就夠了。那種花10年存頭期款買房子的想像對我來說太遙遠，假設10年後存到頭期款，到時候價格會不會又翻倍了？那我為什麼要不停追逐不可能追得上的房價？」

對照內政部所公布的數據，連年創下新高的租金指數清楚說明愛德華的處境：上升趨勢從2016年起就未間斷，直至今年（2022）9月指數更一舉來到106.77，比去年（2021）同期上漲了2%，短期內租金漲勢仍不斷擴大。另一方面，根據最新公布的國泰房地產指數顯示，在通膨、土建融緊縮、升息、疫情後續發展及股市表現不佳等變數影響下，2022年第三季房市仍舊呈現「偏熱」，體現在成交量維持穩定和成交價大幅上漲兩項表徵上。

在房市仍熱、租金持續升漲等因素下，已經在青旅內住了4個月的愛德華與鯨魚，有時會突然燃起希望，盼望租屋平台上跳出一筆不錯的物件，讓兩人能享有較寬敞的空間，但網站上飛漲的租金很快就把這種念頭打消。所以他們偶爾會有更消極的想像：金融海嘯襲來，能再重新把社會資產和階級洗牌。

倘若如此，愛德華明白站在頂點的富裕階級受到的衝擊要小得多，但起碼可以拉近與中上階層的距離，讓身為「金錢遊戲」輸家的自己好過一些。

島的另一端：悠遊於房地產派對的金錢玩家

離開首都，台灣島的另一側，「金錢遊戲」的贏家們正在賽場中大殺四方，但更多時候他們並不像被遊戲規則牽著鼻子走的玩家，反而像是掌控節奏與氛圍的派對主人，運用制度漏洞來牟利、不將政府政策放在眼裡，積極鼓吹大眾投入更多的金錢和資源，進入房地產派對裡競逐且享受無窮的利益。

眼前的派對用說明會形式舉辦，地點在上市建商所提供的接待中心裡。站在60多名聽眾前的主持人，是知名的房地產團購業者欣哥。欣哥是何許人也？

2年前，興富發建設在台中七期推出總戶數464戶的預售案，在未公開銷售的潛銷期間，龐大的數量一次被3名團購業者掃光。隨後，一則貼文出現在「欣哥房地產團購社團」內：「一天完銷！這個案子所有的兩房我們買了142戶，大家不用去建設公司問了，所有的戶別都在我手上，想要的來吧！台中七期唯一小坪數市政路門牌，有興趣的加LINE討論」。貼文還附了一張簽約照和千元磚塊疊滿5層的照片，似乎有意藉此宣示身為團購主的實力──該名團購主就是欣哥。

在團購預售屋倒貨給投資客獲利的過程中，這樣的舉動引發社會關注，讓建商緊急發出聲明切割，該社團名稱中「團購」的敏感字詞隨後也被置換為「資訊交流」來避嫌。如今，資訊交流又演化成一場又一場的房地產投資課程，欣哥團隊也承包起更多的業務。

「從說明案件到（預售屋）陪買後，我們會幫買家建立群組，處理後續的預售換約問題，你要等到成屋也沒問題，從裝潢到代租都在我們的服務範圍內。」以「專業投資客」自居的欣哥團隊現在提供一條龍式的房地產服務流程，在站在投影布幕前，他也向聽眾揭露自己利用金融系統創造現金流的祕訣：

首先，把錢拿來買大型權值股的股票，這裡最大的目的是用來借錢；一面賺股息、一面向銀行質押借錢。不可思議對不對？接著用股票的配息來還質押的利息。以鴻海來舉例，假設我用成交價103塊買20張，一年股票配息減掉要付的利息大概就能創造將近8萬元的利潤，這就是開槓桿。

而房地產的槓桿比股票還大，隨便就4倍，像是拿200萬就可以買到1,000萬的房子。借來的錢就可以投入預售屋，然後實價登錄是幹嘛的知道嗎？是居住正義嗎？不是，我跟你們講，實價登錄是在炒房用的。投資客怎麼炒房？那整棟都是我的，1,000多萬的房子一戶才200萬而已，假設我這戶轉給你，你賣給他，他再賣給我，產權一樣，但1,000萬變成
1,400萬，我樓上樓下就會全部變成1400萬，對不對？是不是？有沒有買過房子？這就是房地產的奧妙，這不是炒房，這叫做市場機制。

在這套「奧妙」的機制被公開的同時，有人在筆記本上寫下密密麻麻的筆記，也頻頻有人舉手發問，但玄妙之處不止於此。期間欣哥還向台下傳授了最後一招祕訣，也就是利用攀升的實價登錄，在過了付款寬限期後轉貸，再向銀行申請重新估價。

「等到估價價格抵過買房成本加上買股票付的錢，這樣不就等於買房不用錢嗎？金錢遊戲就是這樣玩的！」他強調。

業者簡報標語：可愛到流油的居住正義
兩個多小時的投資課程裡，欣哥團隊成員輪番上陣講授自己的房市心法，他們一方面秀出自己的高投資報酬，一方面搬出各種統計數字佐證房價不會跌、空屋率不高、連續升息不會對房價漲幅產生影響等，給聽眾打入一劑又一劑強心針。

最後，他們再一一剖析現有的打炒房政策，從《房地合一稅》、《囤房稅》一路談到將直接衝擊預售屋換約炒作的《平均地權條例》，除了指責政府將房價愈打愈高之外，也明確點出《平均地權條例》並沒有列入立法院議程，政府法令看看就好。「有解有破嘛，」團隊成員說道。

簡報裡，一句標語特別令人印象深刻：可愛到流油的居住正義。

課程告一段落後，換建設公司經理上陣。在眾多推銷手段中，她特別強調無論亞洲新灣區的發展到「三環新建設」的規劃，都將成為未來買房投資的利多，深刻地與高雄市政府所端出的政策願景相切合。

鼓吹投資的緊湊節奏，外加建商的積極行銷，讓派對迎來最高點。待下課鈴響，聽眾們趕忙擠到接待中心的銷售桌旁聽取房型價格和說明；還不足10分鐘，櫃臺人員就拿著麥克風大聲宣讀：「X棟X樓X號已經成功簽約！」讓現場頓時陷入一片緊張的搶購氛圍裡，而欣哥團隊則在後方等待一條龍的服務機會。

同樣的說明會不僅舉辦在一處，而是一路從桃園、新竹、台中、台南到高雄都有；而預售屋團購和投機客短線炒作也不僅僅是個案，《報導者》過去就曾報導過相關案例。

輸不起的炒房遊戲，成因是什麼？有解嗎？

對比投機者能靠著房市炒作在短時間內賺進數十萬至數百萬元利潤，拿著比台灣平均經常性薪資還低的薪水、居住在地下兩坪套房裡的愛德華有些無奈，也有些不滿：

「安居樂業的平凡想像為什麼達不到？為什麼房價持續高漲？就是因為那些投機者吧，我也知道不少高薪的工程師有參與炒作，但有機會誰不想要有錢？有錢就想要更有錢，於是大家都走上更扭曲的路，所以才要有第三方出來推動政策、解決問題。」

愛德華的這種觀點，可在倫敦大學學院革新與公共用途研究所研究主管約書．萊恩—柯林斯（Josh Ryan-Collins）著作中得到回應。長期鑽研經濟體中金錢與土地的角色，並研究了15個先進國家的房價收入比後，萊恩—柯林斯在2018年出版《為何你買不起房子？》（註），以經濟學角度來解釋近代房價飆漲的成因。

書中，萊恩—柯林斯提出「房屋金融反饋循環」作為解答，他認為高房價的成因並非因為房屋「供應不足」，而是因為「對房屋投機的需求」過多。為了讓更多人可以取得房子，這樣的循環促成國家放寬金融管制，銀行開始大量發放房貸給民眾，反而擠壓了發放貸款給企業投資生產的空間；而當人人都開始背負房貸增加債務，自然會減少消費，進而讓企業賺不到錢，便採用低薪作為解方。最後，結果再反饋到民眾身上，人們只得減少更多消費或用更多的借貸來應急，而在整個社會形成惡性循環。

同樣的循環在台灣發展軌跡上也清楚可見。長期關注居住議題的OURs都市改革組織研究員廖庭輝指出，2017年9月，時任金管會主委顧立雄認為「房市已經是軟著陸的狀態」；於是兩個月後，金管會調降房貸風險權數，讓銀行資本成本降低，可多出近1兆8千萬的放款空間。

此外，金管會也在2018年放寬《銀行法》第72-2條。對於放寬帶來的改變，廖廷輝解釋，當時各家銀行房貸放款的水位都在大約26%左右，若達28%就會進入警戒區。但根據金管會資料，直至今年，除了過年和鬼月以外，每個月都至少有9家銀行的不動產放款比率超過28%，6月甚至有4家銀行占比超過29%、直逼30%的法定天花板。「根據我們向政府索取資料的結果，自銀行法放寬以來，房貸放款已增加了1兆多元，」廖庭輝說。

劇烈增加的房貸放款會帶來什麼影響？

根據央行資料顯示，至今年8月底，與房市相關的房貸、修繕與建築貸款餘額已高達11.7兆，佔台灣GDP的比重超過50%。近期有業者就投書點出：

「現在的狀況，是資金大量集中在房市，幾乎已到了大到不能倒的狀態，房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲，一旦大幅下跌，恐怕大家下場會很慘。」
為了應對「房屋金融反饋循環」可能帶來的金融危機，萊恩—柯林斯提出三項解方，一是金融改革，讓銀行把重心從房貸轉移到商業借貸上；二是稅務改革，提高持有房屋的成本；最後，則是土地改革，像是新加坡的組屋政策或社會住宅的興建等方式，讓投資人把錢轉移到房地產以外的地方。

兩大黨齊喊話不排審，《平均地權條例》恐胎死腹中

回到台灣，為解決房價飆漲問題，政府已在過去10年內陸續祭出多樣管制手段，包含房市信用管制措施、利率調整、升息與稅制改革等等，但整體效果不彰。短期內難以正本清源，內政部於是在去年年底推出《平均地權條例》修法草案，行政院也在4月通過，從「禁止預售屋與新成屋契約轉售條款」、「加強登錄機制與打擊紅單炒作」、「私法人購屋與轉讓限制條款」、「吹哨人條款」與「打炒作條款」等五大面向來直接遏止短期投機炒作。

原本外界預計該草案送進立法院後會迅速排審，在朝野之間掀起激烈的爭辯，但實際上，草案只是靜靜地躺在抽屜內。當時，握有法案排審權力的內政委員會以處理「監察院副院長人事案」為由，將原本預定在5月18日排審的《平均地權條例》修法草案緊急喊卡。

但回去翻看當日監院副院長人事案的會議紀錄時，我們發現有出席和發言的立法委員只有范雲、曾銘宗、湯蕙禎、林思銘、劉世芳、李德維、邱臣遠和邱顯智。其中更只有李德維、湯蕙禎兩人是內政委員會的委員。此外，19日也僅有將《消防法》列入議程，未見《平均地權條例》的蹤影。

對此，廖庭輝指出，「我們判斷監察院副院長人事案只是技術拖延的理由，關鍵是內部利益仍未擺平。」

儘管總統蔡英文在今年元旦時就允諾會持續推動穩物價和打炒房，但隨著立法院第10屆第5會期結束，《平均地權條例》修法草案依舊沒有進入議事廳內──這給了投機客們長達5
個多月的時間再次投入市場炒作，社會則將期待再次延後。

與此同時，以建商為首的地產業者也不斷對外釋放房市冷卻的消息，「不像之前會釋放創高價的消息，大家低調默默賣就好，不會再對外談價格，」從《平均地權條例》修法草案送進立法院後，一位媒體業務主管觀察房地產客戶態度的轉變時說道。

《報導者》爬梳去年第四季至今的房市相關報導，明顯在今年4月之後，有關房市的多、空消息有一明顯分水嶺的變化。「他們開始釋放房市降溫訊息，說房地產行情要轉空了，」該媒體業務主管直言，「建商說要避風頭，不要再醞釀社會打炒房的氣氛。但實際上，南部房地產還是很熱。」

根據國泰房地產指數最新公布的第三季季報，除台北市相較第二季價格下跌之外，新北、桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄的房市價格仍然在上漲中。

直到9月23日，立法院第6會期正式開議，在審查總預算的重點任務外，《平均地權條例》修法草案審查與否再次成為關注焦點。然而早在開議前兩個月，民進黨立法院黨團總召柯建銘就曾指出，「接下來要進入大選，現在時機還不適合談這個議題。」身為最大在野黨，國民黨黨團總召曾銘宗也在8月底時強調，不管是政府、業者還是一般民眾，都不希望房市硬著陸，在此關鍵時刻，是否推動管制力道很強的《平均地權條例》修法，可以再考慮，國民黨召委不會主動提出排審此案。

兩大黨黨團總召的表態，幾乎是提前讓修法胎死腹中。根據現有立法制度的設計，《立法院各委員會組織法》中規定，立院各委員會需設立兩席召委，由委員會內立委互選產生，代表擁有三分之一席次的政黨即可獲得一席召委，輪值召委擁有法案排審的權利。如《平均地權條例》就歸內政委員會管轄，代表內政委員會的兩席召委就握有該草案的生殺大權，只要不排審，就可以讓修法持續在委員會內乾等。

此外，由於包含總召在內的黨團三長必須督促黨團會議決議的重大優先法案得以儘速通過，因此就會對各委員會召委優先排審哪些法案產生影響。這也代表在藍綠兩黨黨團總召率先喊話下，《平均地權條例》修法草案要順利開啟討論的難度大增。

一場無聲的、帶點神祕的死亡

時間來到9月28日，內政委員會召委票選出爐，民進黨由王美惠當選，國民黨則是林文瑞勝出。兩位新科立委都曾在各自的社群媒體上提及居住正義相關議題，面對黨團幹部提前喊話不排審，《報導者》也直接詢問手握決定權的兩人，該如何在壓力下堅持立法的專業精神。面對提問，兩位立委口徑一致：「會進行討論」，採訪無疾而終。

兩大黨的態度，讓將《平均地權條例》列為優先法案的小黨再次炸鍋。在9月黨團協商時，時代力量、民眾黨與民進黨黨團就在會議上就該法案的排審與否吵成一團。時代力量黨團總召邱顯智在接受採訪時提出他的質疑：「什麼叫做選舉時機不適宜？意思是選舉不應該去得罪建商、得罪財團嗎？那你置這些普通上班族、永遠買不到房子的年輕人於何地？草案過一年沒有要推，怎麼還會有抑制效果，就像棒子拿出來沒有要打下去，人家早就看破手腳了。」

對於修法障礙何在，邱顯智也強調，一個法案連排審都做不到，根本遑論後續的討論，這反映的是兩大黨根本沒有誠意要處理投機炒作的問題，其背後的成因更與過往「地主民代」的形成有關。

他援引媒體報導進一步說明，根據監察院2020年立委的政治獻金申報資料顯示，在金額逾10萬元的數萬筆資料中，可以發現房地產業者、建商、開發商等地產業者是立委們的最大金主，包括第一名的遠東集團捐獻5,800萬元、第三名的興富發捐1,160萬元等，其他如力麒建設、國揚建設等建商也都在名單上，可見房地產業對國、民兩黨的影響力，大家才會說這是地主民代。

除了贊同區域政治與地產集團向來的緊密關聯外，負責研究與處理政策的民眾黨智庫執行長徐文路也就整體社會氛圍提出自身觀察。他指出，COVID-19全球大流行以來，保守主義再次抬頭，整個社會對於運動參與和公共倡議的活力大幅下滑，各種需要民氣支持的訴求也變得無法發聲。

「台灣也不例外，且執政黨在國會跟行政權上佔有全面優勢，保守主義氛圍發酵下，整體政策措施更傾向安於現狀，因為社會溝通大幅減少，反正就量你不敢出來，出來也沒什麼人，就吃定民眾了，」徐文路解釋。

徐文路更進一步強調，當青年薪資持續惡化，買房、租房都望塵莫及，這個世代的年輕人就會看不見未來，而《平均地權條例》的修法目的不只是要抑制投機炒作亂象，而是對於居住正義和的社會公平的象徵，排審當然愈快愈好。

但在既有的政治現實下，一位資深的執政黨黨團人士認為，對於《平均地權條例》是否排審，立委們自身壓力不小，因為擔心在民眾和建商兩邊找不到折衷點，就更不敢去碰這樣爭議的法案，寧可保守一點。

距離行政院通過《平均地權條例》已經將近半年，作為居住議題的主要倡議者，OURs都市改革組織在過去兩週的時間內也曾多番聯繫兩大黨的內政委員會召委，希望能傳達修法訴求。可惜的是，在透過其他立委邀請、輪番寄信和傳真等方式都沒有得到回應；接下來，他們考慮動用更激烈的手段來表態。

在那之前，修法看似遙遙無期，原本預計在立院內的激烈攻防，事實上只有固若金湯的防守，而不見任何劍拔駑張的攻擊。《平均地權條例》排審，代表立委們得在民眾和建商之間選邊站，而現實上雙方他們都不想得罪，一場無聲的、帶點神祕的死亡或許是最適合的安排。

30多年來，還是只能躺平

「短期內要修法我覺得不太可能，因為一直以來政府的作法是透過政治宣示，把話講到滿來打擊投資信心、遏止投機炒作跟假買賣契約的氛圍，再回頭慢慢收拾立法的工作。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說到。

擁有20年房地產業經驗的他也觀察到，在全球經濟預期下修與股市表現不佳狀況下，過往洶湧的資金鏈已經開始退潮，再加上台灣產業龍頭科技業又有需求不振問題和庫存調整壓力，對領頭的高所得者和投資客信心就會產生影響；最終配合明年預期大量的新成屋交屋，市場將轉變為供給過剩。「快的話，今年年底到明年可能就會出現房價鬆動的情況，」黃舒衛預測。

重新回到居住市場的第一線，房價下修仍然是遙遠的展望。在那之前，一間青旅的老闆告訴我們，他最近又多收了好幾個月租客，這些人全都是被其他旅館趕出來的。正當青年旅館為租屋市場所提供的彈性似乎正漸漸縮小，《報導者》詢問住在地下套房的愛德華和鯨魚，對停滯不前的修法和對居住正義的想法。

年輕的愛德華思考良久，幽幽地說道：

「有一個安身立命的地方心裡當然會安心一點，因為你知道有一個地方會永遠都在那裡等你，你就可以放心的出去闖。可是房價這件事情，從之前1980年代末的無殼蝸牛運動開始就不斷往上飆，大家去那邊躺也沒有用。躺再久受風寒的是他們，政府也不會有任何反應，那就躺吧。」

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6. 心得
房貸房價的過高會擠壓實體經濟與消費支出，這在國外早就有研究
結果房板房蟲繼續吹捧高房價房貸

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