[心得] 買賣房屋年化報酬率計算&股市投資比較

這是一次已完成的交易，計算大量簡化
買房總支出 2674.4萬，貸款1720萬 ，初期成本954.4萬
成本支出含代書費、裝潢費、頭期款、各種雜費
貸款1720萬，年利率1.56%，每月還款83473
在繳款第60期 (剛滿5年) 賣出
賣出扣除仲介費及雜費後為 3407.6萬

1. 獲利多少?
收入-支出-貸款餘額-已付 = 獲利
3407.6-954.4-1338.9-500.8 = 613.5 萬

2. 年化報酬率多少?
IRR 公式
T0 = -954.4萬
T1~T59 = -83473
T60 = 賣出收入-貸款餘額 - 83473
IRR = 0.6986%
年化報酬率 = (1+IRR)^12-1 = 8.71%

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討論

1. 有重購退稅，房地合一稅已退還
年化報酬率的計算，未加入自住後所減少的租金
未加入後續房貸利率總共上升2碼的額外利息支出

2. 有了貸款的槓桿，年化報酬率還不錯，當初還是保守只辦20年貸款
有試算30年的年化為9.07%

3. 用AI 輔助計算幫助不大，很多都會算錯
Gemini : 直接年化報酬算到57.7% 不知道怎麼算的，算了好幾次都不對
GPT : 算出是8.54% ，但是算一次後直接說已達使用上限，沒有辦法詢問修改
Grok : 目前最佳，算出正確的8.71%，但是是經過多次修改問題後才得出答案
有可能是我問的問題用的詞有問題，或是AI對中文判斷比較差
或者是多步驟解題的關係 (1. 先解每月還款及剩餘貸款 2. 算IRR 3. 算年化)
最後還是要自己要了解整個計算公式的流程，用Excel 做出詳細過程

4. 買賣屋期間 0050 ETF和S&P 500 的年化報酬約為15~16%
剛好遇到股票投資最好的時代
而內政部營建署的住宅價格指數總共上漲了約 34.21%
只能說買賣屋的交易成本實在太高，而裝潢費不能開槓桿
最終計算2.8倍槓桿的投資總報酬為51.84%，遠低於2倍槓桿

5. 從2013年開始有錢就陸續指數投資，中間買房湊頭期和裝潢款停了3年
至今運氣好，指數ETF年化報酬為11.7%
房子又開槓桿，又花時間裝潢改善房屋價值，還不如懶散的指數投資

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這真的太難整理了，我只記得第一年裝潢時沒有入住 搬家後，到賣出時也過了6-7個月 (原本父母建議要出租) 還有管理費、各種稅費、手續費、印花稅、裝潢折舊等等 這種小額支出我也都沒有留底 只剩下一些印象，所以就懶的算了