[請益] 房屋獲利試算
最近在評估房地產五倍槓桿後的預期報酬
想請問有沒有計算錯誤的地方?
下面假設買1000萬的房子,貸款800萬(30年),十年後房子漲到1600萬離場。
賣出成本如下
房地合一稅新制:獲利600萬的15% = 90萬
仲介費:出售的總價1600萬的4% = 64萬
共154萬
繳出去的成本(總買入費用)
頭期200萬
寬限期月繳1.3733萬(24個月)
貸款月繳3.1353萬(96個月)
規費(隨便抓10萬)
10年房屋稅土地稅共40萬
共584萬
10年後,尚未繳清的房貸共466萬
獲利為1600出售價+260出租獲利-156賣出成本-466銀行剩餘貸款-40萬每年稅金=1200萬
總成本為584萬
這樣算下來一共10年時間,年化報酬7.5%左右對嗎?
https://i.imgur.com/XzsiYra.png
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數學不好,但一看就知道錯的
你10年都不出租?
買的時候的仲介費? 剩餘貸款總額? 稅金?
忘了說跟代銷買不用仲介費
裝潢費 管理費 房屋地價稅 表示:
一律只看IRR 至於怎麼算自己爬文
第一關房地合一就不對了
你貸款是每個月繳的不是跟頭期一樣期初繳的 應該要折現
出租每年多2%報酬,看自住或出租
到期初的價值來算才合理 另外為什麼你不出租?空房空10
年?
你用2.06算?有用寬限期應該還剩600多萬吧
兩年寬限期不是嗎
你越改越奇怪了XD
寬限期沒還本金阿XD
對啊寬限期兩年,月繳1.3萬啊
網路很多試算 記得打開每期還款明細來看
除了寬限期 後面繳的貸款也還是有利息啊
仲介費很難到4%,通常都20萬以內
土地房屋稅高估一倍
你繳了334萬不代表剩466萬貸款好嗎 總繳款金額又不是800
啊,真的
兩年寬限期是只繳利息 不代表你後面不用繳利息耶
貸款算法蠻複雜的,還要牽涉到所得稅
其實我都沒在算那些的,反正有賺錢就好,拿整數不必找零
你的利息費用好像沒列入成本
看錯
你如果想算的是年化報酬率
必須先將後期的所有費用
了解 之後研究看看,折現的部分
用年金現值折現到第一期
這就像債券的票面利率和ytm
不同是同樣的意思
房地合一就錯了
房屋修繕費用、租屋空窗期沒留、房屋稅、地價稅
眼殘沒看到稅金(XD
差不多吧 仲介費可以列入成本減稅 沒有出租本來就這個
價格 如果你自住可以加上大約等值的房租當獲利
樓上他根本沒出租阿
所以八成貸款買房怎麼輸 最無腦的買起來放著生蟲不出
租 年報酬都7趴以上還不會大回檔 不想生蟲還能還能自
住
推
十年才漲60趴算非常落後了
584萬,應該還要扣除租金收入,才算是你的總成本,房
貸-租金剩餘的才算你的支出成本
差不多就這樣吧,跟我之前算得差不多
雖然應該沒很準
(600-54)*0.15
謝謝
租金一定算進去,不能用自住拖累回報率
持有10年自住的免稅額怎麼可能錯過
又不是出租就馬上租的出去欸
抓個大概就好了算的那麼累
最主要的頭期款貸款本金利息跟稅費故而扣掉就差不多
了
你的獲利怎可能是1200
要含成本,但我把利息列入成本搞錯了
最多就是600價差+260租金
還要扣10年的利息修繕裝潢
他沒說要幹嘛用的啊 自住的話就扣掉你本來預計的居住
成本比較中肯
還有你土地房屋稅算了兩次
你去找之前L大的試算表
阿沒事我看你下面扣的以為重複扣一次
他有繳八年本金阿 怎麼可能是只有860
你10年後本金餘額是614萬
繳的利息是150萬
按照這樣算比較清楚吧
租金是不穩定收入吧
仲介轉一手就抽100萬!
錯啊,你的本金又不是一開始就投那麼多,
不會算也沒關係,看實際獲利也沒差。
我幫你一筆一筆丟進去算 初始投200 前兩年收24萬租 繳
15.6萬利息 後八年收24 繳39.6本利 第十年就不繳貸不
收租 因為不知道你何時賣 入帳1600-615=985 流出196萬
成本
算出來差不多這樣
如果你都是用同一套邏輯計算獲利,
反正自己看得懂就好
你就是把IRR跟報酬率混在一起算 所以會有點奇怪 實際
上本金愈晚繳 IRR愈高 但報酬率會是一樣的
他應該是要跟定期定額股票比較 所以要同一套標準 才不
會失去判斷能力
你都要用售出價格和租金去扣掉花費以及償還剩餘貸款算獲利
,你十年付出房貸利息不用扣嗎
如果你第十年末賣那就可能加上半年租金 繳396000本利
合 試算約12趴
內部報酬率照你這樣算你等於把成本全部灌在第一年算
當然難看 實際上成本是攤十年
還是你不是在算IRR ?
像我算如果全現金買投入1000 十年1600+260-196 IRR 5
趴多 所以你想想你算的怎麼可能是正確的
算的很棒,下次別算了
簡單IRR從-200 金流每年-1.37*12跟-3.13*12,最後收入
1600-剩餘貸款-稅金-仲介-雜七雜八=+XXX
若自助還可以用免稅額 可以用EXCELL的IRR算算看
保險 水電網路天然氣 裝潢 通通沒算 這些扣下去根本沒
賺多少 搞10年賺這點錢也是蠻搞笑的 10年前200萬壓0050
放到現在也比你自己算的獲利還要多
十年0050不過7-8趴吧 還遇到大回檔 抱得住嗎嘻嘻
大回檔剛好加碼吧...有錢買股好處是可以分批進,人棄
我取。買房好處是穩開槓桿,操作邏輯不一樣
爆
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