Re: [請益] 自住房貸可以算入投資槓桿嗎?各種槓桿問

※ 引述《xu3wu0fu6 (老了)》之銘言：
: 年初EXCEL整理了一下資產配置
: 遇到一些問題想問?
: 假設 (已做數值調整便於計算)
: 自住房屋購買價 4000萬，付800萬，貸款 3200萬
: ETF 3200萬
: 存款 1000萬
: 如果只算房屋部分，槓桿率 4000/800 = 5 倍
: 這算是台灣買房常規操作
: 各類別資產合併計算槓桿率為
: 總資產/ 資產淨值 = 8200 / 5000 = 1.64 倍
: 我的問題是生命週期投資法說房貸和信貸可以做為槓桿投資方式
: 1. 自住房屋並不是我的投資目標，可以算是槓桿"投資"嗎?

我認為生命週期投資法的目的，是把未來的收入資本化

假設某甲原有金融資產一千萬，未來三十年工作收入的現值五千萬
被高級跑車撞了個半身不遂失去工作能力
保險公司賠償他五千萬的工作能力損失
他決定把總共六千萬的資金分成 兩千萬自住房、兩千萬股票、兩千萬債券

某甲的鏡像，某乙沒有被跑車撞
如果某乙能把未來三十年工作收入的現值五千萬一口氣借出來
那某乙也仍然會決定持有 兩千萬自住房、兩千萬股票、兩千萬債券

但在各種現實考量下，某乙也許只能借到兩千萬，加上現有資金共三千萬
此時需要作出一些妥協
可以的話，某乙可能會想要持有 兩千萬股票 + 0.5間的兩千萬自住房
但房子沒辦法只買0.5間
那 A. 持有兩千萬股票 + 0間房子 + 一千萬債券
或 B. 持有一千萬股票 + 1間房子 + 0債券
都可能是一種合理的妥協，最後要選哪一種，端看某乙的個人想法

又或者銀行也要求只有買房子才能借到兩千萬
那某乙可能也不得不選擇含有1間房子的B妥協方案

===
但總而言之，自住房、股票、債券三者都是某乙希望最終能擁有的資產
選擇先持有哪一個，只是出於一種妥協

至於自住房算不算一種「投資目標」
我覺得並不是主要的區別

: 2. 每個資產有不同特性，所有資產合併計算槓桿率代表的意義?

在資產的組成比例不變的情況下
槓桿率越高，風險就相對越大

但這只是一種 holistic 的風險參數
當資產組成不同時，並不能直接互相比較

兩年期美國公債的200%槓桿 vs 三十年期公司債的200%槓桿
實際的風險當然是不一樣的

重點是我們需要一些用來衡量風險的指標
也需要根據各種現實考量，對各種風險指標自行賦予意義

某丙覺得150%槓桿就很危險，該降槓桿
而某丁覺得200%槓桿還好而已
這兩個判斷也許都是合理的，只是各自的現實狀況不同

: 3. 我不自覺就保持著ETF的高槓桿嗎?
: 4. 那現金存款的槓桿又是什麼呢?

我們需要一些用來衡量風險的指標
卻也不見得只能用單一的一種

把房價納入資產，房貸納入負債，可以算出一個槓桿率
把房價排除於資產，房貸納入負債，也能算出一個槓桿率
把房價排除於資產，房貸排除於負債，是另一個槓桿率

至於你主要想要控制哪一個槓桿率
或者三個槓桿率都需要被控制
端看你的個人現實考量，何者對你比較重要吧

: 謝謝

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Gereulach éü,Sicé dozzote dar carsarr factina.
Farer dozzoth,R'a sotle nilora rÿal dar üaiponéra.
Frybarec éü, gereulach éü,Farh a lomi zacsantto loréïl.
（星たちよ──汝の命短き眷族の望みを聞くがよい。
我らの望みヽそれは──汝の本降ちゆくを看取ること。
帝國よヽ星たちよ──我らヽともに永遠を抱かん。）

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