[請益] 請教物權問題

請教2個物權問題

Q1土地法第34條之1第5項：「前四項規定，於公同共有準用之。」準用第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」有包含土地或建物公同共有人中之一人處分其潛在應有部分時其他公同共有人得主張優先承買嗎(例如A、B、C公同共有一筆土地，A要出賣其1/3潛在應有部分，B及C可否依其各自1/3主張優先承買)?

我看土地法第34條之1執行要點第11點第10項：「本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：(十)土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。」與臺灣高等法院暨所屬法院 102
年法律座談會民執類提案第20號所採的甲說：「㈠土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承買權依同條第5項規定於公同共有準用之。公同共有人之一仍具共有人身分，自得單獨以其名義行使優先承買權。」似乎都不包含公同共有人中之一人處分其潛在應有部分而其他公同共有人主張優先承買。

土地法第34條之1執行要點第11點第10項例如：
(1)甲、乙、丙公同共有一筆土地，各有潛在應有部分1/3，甲、乙依土地法第34條之1第5項準用第1項出賣該土地於丁時，丙得主張依第34條之1第5項準用第4項以同一價格單獨優先承買該土地。
(2)戊、己、庚分別共有一筆土地，庚死亡後由辛、壬、癸繼承庚生前對該土地1/3應有部分，之後辛、壬依土地法第34條之1第5項準用第1項出賣該土地1/3應有部分時，癸得依土地法第34條之1第5項準用第4項主張優先購買該1/3應有部分之土地(另外戊、己也可以依土地法第34條之1第4項主張優先購買)

臺灣高等法院暨所屬法院 102 年法律座談會民執類提案第20號所採的甲說例如：
子、丑、寅分別共有一筆土地，寅死亡後由卯、辰繼承寅生前對該土地1/3應有部分，之後子依民法第819條第1項出賣對該筆土地1/3應有部分時，卯或辰得依土地法第34條之1第5項準用第4項主張優先購買子出賣之該土地1/3應有部分(另丑亦得依土地法第34條之1第4項主張優先購買)

Q2承Q1，如果土地法第34條之1第5項準用第4項不包含土地或建物公同共有人中之一人處分其潛在應有部分時其他公同共有人得主張優先承買(例如A、B、C公同共有一筆土地，A要出賣其1/3潛在應有部分，B及C不得依其各自1/3主張優先承買)，那民法第828條第2項：「第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。」準用第826條之1：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後ꄊA亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」要怎麼準用?

因為土地法第34條之1第5項準用第4項不包含"土地或建物公同共有人中之一人處分其潛在應有部分時其他公同共有人得主張優先承買"，且民法第828條第2項未準用第819條第1項：「各共有人，得自由處分其應有部分。」，所以謝在全老師認為公同共有人不得處分潛在應有部分，那民法第828條第2項準用第826條之1要怎麼操作?
是指公同共有與分別共有同時存在，公同共有人與分別共有人之間就不動產經登記的約定，對之後分別共有應有部分受讓人亦有效力嗎?(例如X、Y、Z分別共有一筆土地，Z死亡後由Z女兒、Z兒子繼承Z生前對該土地1/3應有部分，X、Y、Z女兒及Z兒子相互約定對該土地3年內不得分割並經登記，之後X依民法第819條第1項出賣並移轉該土地1/3應有部分於W，W應受X、Y、Z女兒及Z兒子相互約定對該土地3年內不得分割的拘束)

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