Re: [請益] 使用借貸物權化問題
關於j大的問題，我先貼出來。
==============================================================
租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，
請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？
那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？
那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡，
他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡，
會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？
==============================================================
我的回答，只要是土地、房屋分屬不同人所有的情況下，
都是適用或類推適用426-1，不能適用或類推適用425條第1項。
因為買賣不破租賃的情況是，承租人是基於債權而占有受到保護。
而租地建屋或借地建屋的情況，承租人或借用人，
不僅僅因為債權而占有需要受到保護，
而是在土地之上還有一個屬於自己的不動產物權保護，
涉及的是兩個不動產物權的當事人間利益衡量的問題。
而我們在討論「類推適用」原則的時候，
要考慮的是立法目的(規範理由)，亦即法規所要解決的問題，
「債權物權化」只是法學論上的一個技術手段，並不是立法目的，
所以不能因為使用借貸跟租賃一樣都是做了債權物權化的處理，
就認為可以類推適用425，425不是處理兩個不動產物權分屬不同人的問題。
426-1處理的是土地、房屋分屬不同人，而其中一方移轉所有權，
兩個物權如何維持既有的存在的問題。
所以不論租地建屋或是借地建屋，土地或房屋的所有權移轉，
分屬不同人的不動產物權如何取捨，才是需要規範解決的問題，
依照立法目的類推適用，只能類推適用426-1。
而且425第2項是對第1項的法律效果的限縮，並非各自獨立的兩個態樣。
使用借貸只類推適用425第1項，卻又不受第2項在期限效果上的限縮，
難道使用借貸比租賃更需要保障嗎？ 無償比有償更不受限，似乎怪怪的。
所以重點在於有沒有多一個房子，故只能類推適用426-1才能自圓其說。
也才符合「類推適用」的本旨。
※ 引述《jjeffrey1015 (frey)》之銘言：
: ※ 引述《Dodoroiscute (再想想)》之銘言：
: : 標題: Re: [請益] 使用借貸物權化問題
: : 時間: Sat Sep 12 17:06:43 2020
: : 不好意思，我先說結論。
: : 關於「使用借貸得否類推適用425條」？
: 你的論述是反對使用借貸物權化，
: 但如同我前面推文說的，
: 今天所要討論的主題是，要讓答案內容更加完整，兼顧不同學者的主張，
: 到底要不要去寫出使用借貸物權化這個爭點，
: 贊成使用借貸可以物權化，學者他們採行的邏輯、法理是什麼，
: 面對租地借屋會用哪一個法條去分析，
: 至於評析、反對都是點出這些論點之後再去做吧。
: : 因為本題並不是單純的使用借貸，而是在土地上蓋了房子，
: : 土地與房屋的分屬不同人所有。(425-1和426-1都是這個情況,425不是)
: : 我認為不能類推適用，因為保護的占有的論據不同。
: 租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，
: 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？
: 那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？
: 那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡，
: 他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡，
: 會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？
: : 因為425條法理是基於保障通常基於弱勢的承租人，有維持社會安定的功能。
: : 而借地蓋屋的問題是，借用人是否因房屋所有權，使其對土地的占有有特別保護的需要。
: : 另外，也可以從425條地2項限期五年的規定也可看得出來，
: : 若類推適用第2項，未經公證的使用借貸契約只維持5年後就要拆屋還地，似無實益。: : 因此在使用借貸土地上蓋房屋的情況下，
: : 類推適用425條，並沒有因此而加強對借用人占有土地的保護，那何必適用？
: : 簡言之，以下兩點：
: : 第一、保護的對象不用，法理論據也不同。
: : 承租人一無所有，因此居住的安定需要保護。
: : 借地蓋屋的借用人擁有房屋，基於社會經濟秩序，故其對土地的占有需要保護。
: : (如果借用人沒有蓋房子，只是堆雜物，那就直接767，沒有以上的問題。)
: : 第二、類推適用無法達到保護的目的。
: : 買賣不破租賃的情況是契約的期限若超過五年是無效的(未經公證的情況下)。
: : 借地蓋屋，借用的期限若也只有五年，也不符合社會經濟效益。
: : 若只適用第一項的買賣不破租賃，卻不適用同條第二項的期限限制，又要如何說理？: : 另外我再補充一下，若只類推適用425的第一項，把租賃契約換成使用借貸契約，
: : 一樣不能達到保護借用人的目的。
: : 因為依照470和472的規定，對借用人的保護更少，因為是無償的關係，
: : 貸與人得隨時請求返還或得終止契約的依據更多。
: 這個你不用擔心啦，會出現這些爭議，
: 前提條件通常都是未定期限的使用借貸關係XDD
--
肯定見解跟否定見解都有一大票大牌學者支持，目前看
下來幾篇也都只是在複製那些學者的見解而已，要採哪
說都可以。重點是就是要在這個案例裡寫到「得否類推
425」這個爭點
425是絕對不行~
要是我的話我會覺得425.425-1.426-1都不能類推(都具
有本質上的差異)，實務見解的視個案有無違反誠信原
則最合理，這也是陳聰富老師支持的看法
(都已經跟你簽約借土地了，你還把土地賣給其他人，
來規避我對土地的使用權，害我不能好好的住在我的房
子，就違反誠信嘛)
使用借貸是無償的， 本來就不如租賃或地上權有保障
原po說的都是否定說學者的觀點啦，
肯定說則是認為債權物權化的重點
不是有償或無償，而是公示外觀。
我記得肯定說是整個425都類推，沒有只類推第一項，
所以不會有使用借貸比租賃更有保障的情形。
然後我自己沒那麼厲害
所以也不會說肯定的說哪個見解「一定對」
只是我比較喜歡「視有無違反誠信」的說法
我也沒說哪一個對啊XD，實際上我也是寫陳聰富老師的
哦哦，如果我點出1項，讓大家誤以為不受2項限制，那
就真的是誤會了
r大是否記錯，原原po並沒有找到類推適用425的學說
有啊，詹森林.吳從周老師
沒引出來，不代表沒找到啊
從第10頁左右肯定說（一）詹森林、（二）吳從周那邊是
有引到，但我想法同（二）所引的決議結果，類推適用結
果也該是推定租賃關係而不是使用借貸關係
是的，所以後手土地所有人都會沒租金可拿
不會沒租金可拿
詹森林是肯定類推425,吳從周是肯定類推425-1 426-1
而且詹森林沒有提到425第2項期限的問題....
不是，吳從周老師是說該決議情形比較像426-1，但沒
有明說是否要類推。陳聰富老師也說該決議比較像426-
1，但同時認為不能類推426-1。然後吳從周老師是否認
可以類推425-1的沒有肯定
可以肯定的是吳從周老師認為占有這個公示外觀可以發
生債權物權化的效力，其他篇文章裡應該有提到
可以類推425
有有,我看到了,吳從周有一篇有肯定類推425
使用借貸契約之債權物權化／高院九八重上更（二）
五一
吳師關於「債權物權化」的核心向來都是注重「形成一
定的公示外觀」至於明知/惡意到不是吳師主打的焦點
並沒有使用借貸下土地建物分屬不同人就不能類推425，
你的主張只是其中一種價值判斷，別這麼斬釘截鐵，租
賃之所以債權物權化是因為其所欲達成的契約目的本質上
與物權有九成像，買賣不破租賃的價值取捨不只保護弱
勢承租人，還有維持這個高度近似物權的物之使用秩序，
達到社會財產利用的安定
請問樓上,類推425第2項,期限5年後拆房子,有達到目的
嗎?
有達到財產利用的安定目的嗎?
這是可以支持你否定類推425見解的理由，但不是不能開
起討論要不要類推425的依據
另外就5年後才能拆來說，事實上已可以讓建物所有人另
作安排，不論是再想辦法說服土地所有人設立地上權或出
租建物減少損失。事實上民法840就有個酌量延長地上權
同樣不能達到永久保存建物，但賦予緩衝期間以利安排
我個人也是支持不能類推425，但能不能討論是另外一回
不是安排時間的問題,是房屋價值的問題....
租賃的情況,承租人有5年的時間找房子租...
借地蓋房的情況,5年內能賺夠錢再蓋一間嗎?
有426-1或425-1或是誠信原則可以對抗..對方主張767
用425不但寫到狀紙開花,還用5年綁死自己...
建議你可以先去研究425第二項 就會知道那跟上面講的
跟物權本質上近似的東西不衝突
5
抱歉，這邊有關類推適用的原則跟425、426-1的立法目的探尋，我認為說理看起來有很大 的問題 以下討論文長。關於類推適用跟425、426-1的簡單結論可以直接看 三、 一425的規範架構跟目的 二426-1的規範架構跟目的3
: : : 租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉， : 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？ : 那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？1
建 : 房屋。貸與人後將為使用借貸契約標的物之土地移轉給他人，土地受讓人得否依民法76 7? : 定請求借用人拆屋還地？ :3
第 426-1 條 租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房 屋受讓人，仍繼續存在。 是規定房屋移轉，並沒有規定到土地移轉，所以在土地移轉的情況下， 有就有類推適用426-1的餘地。9
不好意思，我先說結論。 關於「使用借貸得否類推適用425條」？ 因為本題並不是單純的使用借貸，而是在土地上蓋了房子， 土地與房屋的分屬不同人所有。(425-1和426-1都是這個情況,425不是) 我認為不能類推適用，因為保護的占有的論據不同。16
首Po以來勝分科六法的案例為例： 土地所有人與借用人締結一使用借貸契約，使借用人取得土地之利用權，並得於土地上建築 房屋。貸與人後將為使用借貸契約標的物之土地移轉給他人，土地受讓人得否依民法767規 定請求借用人拆屋還地？![[請益] 使用借貸物權化問題](https://i.imgur.com/PK7rXwnb.jpg "[請益] 使用借貸物權化問題")
2
: :: : 不好意思，我先說結論。 : : 關於「使用借貸得否類推適用425條」？5
: : 以來勝分科六法的案例為例： : 土地所有人與借用人締結一使用借貸契約，使借用人取得土地之利用權，並得於土地上建築 : 房屋。貸與人後將為使用借貸契約標的物之土地移轉給他人，土地受讓人得否依民法767規 : 定請求借用人拆屋還地？
41
[閒聊] 法律人的邏輯是不是很神奇？書上看到的 甲向乙購買一瓶飲料，甲交付給乙2個十元硬幣，乙交付給甲一瓶飲料。請問以上有幾個 法律行為？ 答案是4個 分別是8
[課業] 因物權行為錯誤，買受人所應返還之利益..裁判字號：最高法院 83年台上字第 190 號 民事 裁判日期：民國 83 年 01 月 28 日 要 旨： 既因錯誤而將非買賣標的土地移轉登記與買受人，縱然無法依錯誤之法理 撤銷意思表示。惟因錯誤造成之物權行為，買受人取得非買賣標的土地，![[課業] 因物權行為錯誤，買受人所應返還之利益..](https://i.imgur.com/hQ3jUAvb.jpg "[課業] 因物權行為錯誤，買受人所應返還之利益..")
5
Re: [課業] 因物權行為錯誤，買受人所應返還之利益..謝謝大家的回覆，不過有個前提之前沒寫到。 因為在討論不當得利之前，該段落有先討論物權行為得否撤銷的問題。 有提到物權行為錯誤是因為表意人(出賣人)的過失，依民法88但書不得撤銷。 那麼既然不得撤銷，表示該物權行為仍有效，加上移轉登記，縱使與債權契約不一致， 但基於物權的無因性，不動產的所有權似乎就有效移轉於買受人了。![Re: [課業] 因物權行為錯誤，買受人所應返還之利益..](https://i.imgur.com/jDSsIXkb.jpg "Re: [課業] 因物權行為錯誤，買受人所應返還之利益..")
Re: [請益] 民法考題請益原文吃掉~ 甲（買方）、乙（賣方）就第三人之 A 不動產訂立買賣契約。甲為逃避強制執行，乃與 丙通謀虛偽合意，指示乙將 A 移轉所有權登記予丙，再由丙與丁通謀虛偽合意將 A 移轉 登記為丁所有。在此同時，甲告知戊上述情事，並與其訂立買賣 A 不動產之契約。如甲 未依約將 A 移轉登記予戊時，戊得為如何之主張，請求甲將 A 移轉登記於自己？