Re: [閒聊] 高雄房價到底會漲到哪？教你預測未來價

土地要注意.

一般來講,一般拉,會以政府標售/台糖標售,或是公部門標售土地為主.

因為私人土地會左手右手洗價格.

或是做AB約.

土地的AB約氾濫到一個豪洨的地步...我不敢說絕大多數,絕對不是我說絕大多數.哈哈.

而且資本主義到今天那麼久了,玩家都早就練到等級破百..

所以我才說"一般"看政府公部門等土地標售.

但是在某些時候,這些標售也會被洗.

例如我這邊不要多,我有三塊,今天我估行情一坪100...

這時候突然政府久違了七八年終於這一區又要標售一塊土地,起標價90萬.

你說我會怎麼做?

我告訴你,我至少去標130萬...至少喔...

狠的直接標150也不要太意外.

因為政府標售有很強的指標性,銀行參考的價值性非常高/.

所以我一塊標150萬,溢價17x%.....把所有其他競標者都嚇呆....

立刻銀行對我這四塊土地的鑑價都是150萬.

也就是說本來一行情塊2億,我應該是3塊兩億的土地=6億.

但因為我標了3億....所以我應該是6+3億=9億資產.

但現在銀行認定我是4塊3億=12億的資產.

那我自然就可以用12億做基準做土建融資之外.

所有私人地主都會緊盯土地交易,看到我標150萬.

私人地主一定要賣地立刻調價到155~160萬

這樣其他買家要進來就只能買更貴的...那自然更幫我哄抬地價.

這種就是某一種操作法....

也許不是常常可以見,但是還是有機會看到.

土地是一種供給量很低的東西.

又是一種銀行認定的"銀票"

所以她比不動產更容易炒作哄抬和洗價格.

所以造成你在看土地價格的時候,要特別謹慎小心.

正常來講投資老鳥會同時看新建案銷售價格和土地價格.

穩定盤的時候它們的價格關聯性應該很高.

大漲的時候土地應該跑得比建案價格快.

而停漲的時候,土地價格停滯,但建案可能還在拉一下.

另外更好就是看銷售.

建商如果"沒有繼續拉價"但銷售速度變慢很多,這時候就會回頭盯建商買土地的意願和價格.

但是土地因為供給太稀有.

你不一定看的到成交,成交又不一定是公部門的,可能是私人買賣做AB約.

所以通常會甚麼土地成交都看一看...

另外一點.

除了土地有AB約和惡性炒作外.

就算是正常透明市場.

建商今天買這塊地,蓋建案賣,賣了2年完銷.

所以她土地買2億,建案銷售30萬一坪.

但是過了半年市場轉冷,他同樣下一個案子賣30萬一坪..

但是銷售時間拉長到4年.

這時候....土地會跌價.

對你沒看錯...土地比房子更容易跌價...有狀況他就跌.

而為啥建商一樣賣30萬,土地會跌價?

因為建商要維持他基本年投報,例如槓桿前8%的利潤.

你把銷售時間拉長,建案價格又不能降.
(建商幾乎不會去降建案的價格,否則他會跟股東戶地主保留戶等等很難交代
這年頭只有之前對岸白癡新建商幹過這種智障的事情,然後被他的股東砸辦公室)

那...就會降土地價格.來填補她要的最基本年報酬
(不然他無法跟她股東和金主交代)

而且會是建商彼此快速得到共識....

所以在冷盤但是房價沒降的時候,地價就會降了.

而甚麼情況建案價格會降.

那就是土地都沒人買,地主又很急甚麼股票被嘎還是甚麼鬼的.

這時候有沒有推案的建商或是像我們投資客跳出來.

買到很便宜的土地.

例如之前大家土地都買一坪100,之後市場轉冷.

冷了一年多,有地主受不了,要80跑.

這時候我們投資客看看,局面差不多烙底了.

那...我就會找錢然後吃80萬一坪.

而之前其他建商尤其有頭有臉的都吃100萬一坪,所以她推案30萬一坪.

這時候我最新預售屋推案,25萬一坪...雖然我是一個剛成立的建商.

但你說,興富發在這個重劃區賣1000萬的兩房平車.

我CECA建商蓋一樣的東西賣800萬..

你說我有沒有競爭力??....我會不會快速被完銷.

而....這區房價是不是跌了...

而我這種新成立的建商(或是手上沒救案的建商)...是不是就起家了.

而且廣大有頭有臉的,京城阿興富發阿誠陽阿太普阿永信阿.

你們全都套滿手100萬一坪的土地和推案30萬一坪的建案卡死.

並且資金死在那邊.

外加冷盤你的金主也很崩潰,所以你又找不到錢.

這時候我靠一塊80萬入手吃你們建商豆腐的土地發跡.

而我賣這麼快這麼好,很快我就可以找到更多金主.

之後開始吃85,90 95萬的土地...

直到市場又回溫,30萬一坪的建案又推得動了,土地又回到100萬的時候.

我可能已經是推過三四個甚至會找錢的話四五個案的建商.

那....我很快就可以爬入建商的行列.
(這個我講很多次了,你們真的看到我會募資或是募股,一定是房地產崩盤土地大跌後.
我跳出來成立建商...抓這個吃各大建商豆腐的好時機...
而且募資募股一定都是完全透明並且照法規的作法,因為搞一些灰色手段大家都很緊張. 這種吃別人豆腐的事情,你只要操作正確就會賺錢,不需要搞太多甚麼奇怪的手段
但是只要房價沒有跌個35~40%起跳.
我不會跟各位有任何接觸,資金往來,教學開課收學費
我既不想搞詐騙.平時我日子爽爽過就好,我拿你一塊錢還要對你負責,我很累...)

而不是在火熱市場的時候,被大建商用規模經濟和削價競爭把這些小建商都打趴打死..

因此..這就是在市場轉變的時候,每一個輪迴都會發生的故事.

更是.

你有沒有注意到,今天很多大建商,都是2000~2003開始發跡的..

為啥是那個時間點.

因為2000年是台灣有史以來最嚴重的大崩盤.

所以,別人的悲哀,就是我的機會.

在那個悲慘的年代,誕生了今天我們熟識的很多建商巨頭!!!

誕生的故事就是我上面講的那樣...(那時候土地跌超級兇,腰斬只是開始)

因此..說那麼多.

反正呢....

如果你只是一個一輩子買個兩三間房子的人.

你要看土地,那比較無腦就是.

反正你買賣也不是很積極,並且都持有很久,所以不需要看得太細.

你就找一個你目標附近的重劃區...看適中都,高雄大學,還是哪裡.

之後追市政府的土地標售和台糖標售.

然後追著看它的價格.

他的價格一直往上,基本上就是建商繼續看好加價搶土地.

他的價格停滯,大概這一波大漲告一段落.

他的價格下跌,那大概要進入至少冷盤...還不一定會跌.
(喔,下跌前會先流標..流標之後地政局才會開會討論是否要降價賣)

他的價格跌了之後還在跌...那大概要迎接房市下跌了.

土地是先行指標...而對你交易非常遲鈍,持有房子非常久的.

你大概看看就好,你不需要看得很精細...你又不是中短期投資者.

而如果你是中短期投資者.

那你就要廣泛的看,看建案價格,看土地價格.

最好順便看一下私人交易價格.

無論私人交易AB約做多大.

他畢竟會影響銀行的鑑價之外還有一點很重要.

建商如果是上市上櫃,他會有公開的財報.

那它土地買3億,無論他有沒有灌水,他財報上就必須用3億土地做成本.

他不可能買3億土地然後賣建案後算起來是賠錢....

所以她一定是建立在3億土地上還要賺到基本利潤才行.
(當然...很多建商...就是賺基本利潤...而...奧義就在...為啥建商老闆發大財,哈哈)

但如果今天買的不是建商法人,而是建商老董或是董娘還是誰.

自然他有沒有AB約對你已經不重要了...

因為她AB約買入,放個五年八年等到下一次大漲再找自己的建商公司合建推案.
(做AB約也是為了拉升銀行對他的資產認定)

那..都放那麼久m他是不是AB約對你並不重要..你看戲和在旁邊拍手就好.

所以如果是上市上櫃建商買的土地.

那個成交價會是很有意義的....至少他必須踩在那個價位上推案.

所以推案價只會更高不會更低.....自然土地價格就會反應房價.

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