Re: [閒聊] 高雄房價到底會漲到哪？教你預測未來價

※ 引述《kunnsei (kunnsei)》之銘言：
: 我覺得高雄房價漲這麼兇
: 有一個點是高雄現在會買房的夫妻,年輕人,炒房客
: 只買大樓(不知道是不是只買全新的?)
: 對大樓比較偏愛
: 以我現住的透天
: 地坪25,建坪100坪
: 地點在南高雄這一帶
: 小七走路30秒,附近有兩個夜市
: 垃圾車走路10秒
: 學校走路5min
: 旁邊還有郵局,好幾家銀行
: 自己覺得生活機能相當不錯
: 當初買下來外加整修全部大概1800
: 最近看了一下隔壁賣價,在推估自己房子賣價
: 如果同樣條件的中古透天改裝一下2000多一點搞定
: 但如果用一坪3x的全新大樓來計算
: 2000萬元以內大概只能買到室內空間30幾坪的大樓
: 但是沒辦法
: 大樓有保全可以幫忙收垃圾,有無腦倒垃圾不用追垃圾車
: 有電梯老了膝蓋不會痛
: 我們這種買便宜透天的,價格也漲不太上去就是
: 還是大樓比較會漲價
: 以後要脫手也比較好脫手

你這是老透天比新大樓吧..XD

你要同屋齡去比阿...

另外我自己都是買1x年大樓...
(因為公設比比較低然後又是2000年以後新式建築,更沒高雄厝,個人認為CP值超高)

我從小住透天到大的.

一般來講透天我不住的理由有幾個.

1.單層沒超過15坪我受不了.

2.有蟑螂蚊子(大隻的蟑螂非小隻的)

3.三樓以上爬樓梯會懶.

4.沒景觀.

5.價格很高....XD

蟑螂好像是無解,外面噴藥就會跑進來,蚊子也無解要掛蚊帳和電蚊拍.

爬樓梯懶的話是可以把三樓當倉庫主要活動在1~2樓.

市區要有景觀的透天....基本上很稀有,然後都不賣...XD

https://reurl.cc/YEMYMa

至於單層15坪應該和價格很高是同一個問題.

因此之前要搬家,也有順便去看社區型透天.
(這樣有人收垃圾,收信,車庫在地下室)

但問題就是,差不多屋齡,價格略比差不多空間大樓貴2x%,然後買到的室內單層才12坪.

景觀甚麼的不用講了....

因此就直接放棄.

而如果要我有慾望想住的,靠邀,價格要2倍起跳....

所以我還是選擇住大樓.
(除非哪天發財了要去美國馬里布...那就要海岸第一排全落地窗house..不考慮大樓)

然後回到投資.

透天投資一值都有一批人很愛做吧.

我不太做的主因是,每次都賣很久.

投資就會回到老透天為主.

例如基本款6米活巷地坪15~18的2~3F透天.

買下來翻新之後轉賣.

但問題是例如我買500好了,我轉賣基本上必須賣到9xx不然我不如去玩三間公寓.

價差會跳那麼大,主要是因為翻修費相對總價佔太高.

但是我買500要賣9xx,買家一定貸款貸不到,價差太大了.

變成她只能貸款五成甚至一度有的只能貸款四成.

那他買不動.

因此就需要放一段時間等到銀行估價可以忽視我的買價為止.

那這樣時間就要拖很久.

另外每次施工都要跟隔壁有得沒有得,老透天施工隔壁很容易牆壁有裂縫幹嘛的.

更不用說如果夏天施工遇到颱風,隔壁家裡會淹水.

所以就覺得很煩不想做.
(我透天應該做過七八間吧...)

但我知道有一票投資客無透天不愛就是了...XD

增值來講.

之前我有建議過.

例如2018~2020的時候,美術館的社區型透天漲幅會比"同價位"的大樓快.
(價位2xxx起跳到~~~不知道多大的大)

直到最近開始逼近一個穩定價差(也就是漲價速度差不多)
(現在價位大概都是3xxx起跳,2xxx的透天應該在美術館滅絕了)

而這個現象也是豪宅型大樓受到衝擊的另一個主因,被高價透天給競爭到.

所以透天沒有漲得比較慢....

你會覺得快是因為,你拿老透天跟建商賣的新案比.

那是美麗的誤會....你不可以這樣比.

另外一般我在看,那種巷道老透天無論屋齡喔,40 50 70 80 100...

他在市場的漲價時間大概跟1990~2000也就是25~35年屋這一批同步.

因此你拿老透天跟屋齡低的比,那屋齡低的會先漲(但也會先停漲)

但不代表老透天漲得比較少.

他只是比較晚開始漲而已..

至於老透天的維護.

最難搞的第一名就是頂樓漏水.

但如果你有做鐵皮包起來,那就沒問題.

不然你在那邊做防漏會很煩.

第二就是側牆漏水.

正面你有拉皮貼東西ok...

無論磁磚還是大理石多少都可以擋很多水,防水層有裂縫滲進來就很有限畢竟是立面.

當然時間久了你還是要補防水就是了...久可能是20年這種...

但是後面如果你只是水泥面上防水漆,就可能地震阿隔壁翻修阿幹嘛的產生裂縫.

這樣我會建議你穿鐵衣..喔..裝潢版衣好了.

現在房價那麼貴,你都買透天了,不要再弄很醜的浪板...用裝潢版,看上去就像日本房子.(日本美國近代的透天房子就是裝潢版,日本房子長怎樣,你就用那樣的裝潢版弄上去就好)

不要整天在那邊動不動又要補防水漆幹嘛的,很煩...

一片裝潢版,絕漏永流傳.

對喔,為啥正面不用裝潢版.

喔...因為你都買透天了,是我我正面拉皮一定用漂亮的大理石...裝潢版嫌他不美觀霸氣.

多花幾萬塊就是漂亮的大理石,不要省這筆錢...

你要知道,之前我貼二丁掛,就足足比斜前方另一個投資客貼大理石的,少賣一百萬.

一百萬.

幹...一百萬.

我貼二丁掛跟他貼大理石的價差才四五萬.

都住透天了,正面拉皮不要省,這是最值得花的地方...

比你室內不用60*60用80*80拋光有更無敵大的價值.

至於透天的其他問題,基本上都不難解決.

這個自己決定就好.

當然啦不管怎樣,透天的維護成本就是比較高.

這你要有心理準備.

當然你越早把鐵皮鐵衣..喔,裝潢版屋頂裝潢版外牆弄好.

你的花費就越早可以大幅減少...

至於電梯我就不知道了.

有的人電梯都沒再用.

有的人沒電梯就不上2樓@@

我自己從小住到大都沒住過電梯透天,所以對這件事情沒有感覺.

這就要另外問人了.

電梯本身價格也還好,一百多可以搞定.

但主要是它會占用2~3坪.

而我如果要住的話,室內15坪是不含樓梯和電梯的....

所以這樣會變成單層要20坪的面積....那...價格......

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)

無法判斷.

3F倉庫ok的... 小孩還在的時候把它們趕到樓上去住. 自己使用1+2F

以投資來講不一定划算. 之前有一個投資客想要重蓋,我建議他不要翻一翻就好. 他就很堅持. 然後.... 然後就搞了三年....XD 中間還被檢舉無論是雜亂,還是違規施工,還是OOXX... (隔壁是1x年屋) 但是如果可以收三間蓋兩間. 這個我就有興趣了. 我重蓋只接受面寬5~6米雙車庫地坪3x起跳的別墅. 不會想重蓋面寬4.5米以內的東西. 另外你如果面寬4.5米以下,重蓋不會長得比70年屋翻新漂亮,要有心理準備.

老大樓的歸宿是包租公買去收租. 投報率還是很不錯的. 這世界上窮人永遠都比有錢人多. 所以無論租金還是房子. 越便宜的需求越大... 除非你的便宜是很外圍,算上交通成本他划不來. 或是屋況爛到不能住.

實際上. 我們偉大的政府長期都在壓制供給量..XD 造成新屋供給量不足. 詳細計算和數據可以去爬文,有很多. 最近國土規劃法又通過了. 所以你看建地搶翻天.

在各區位階不改變的情況下. 市區確實新透天幾乎絕種. 不過透天的土地一般都是被整併起來蓋大樓才值錢. 一塊地如果蓋大樓的價值是100,蓋3間以上透天的價值會是60,而上面有老透天的價值是40.

稀有物!!!

看綠地的景觀價值其實很有限. 沒辦法高雄綠地氾濫(台灣綠地最多的都市) 除非你面對的是草皮... 例如你面對駁二後面那個舊鐵軌那邊. 那種加分會多一些. (或是一些公園,前面不是直接樹擋起來,而是有一定的視野距離) 而只要是有水. 面河面湖面海. 價格就超級大跳躍....

土地是高資金在玩的. 土地優點就是漲價比房子還兇. 缺點就是槓桿難開,並且建地貸款還要做開發(至少放停車場) 另外出租投報率低. 因此資金大到一個程度,都會轉玩土地.

現在南高中古屋補漲阿. 補漲比較肥. 高大那邊會繼續衝. 但是因為南高中古屋價格已經明顯落後. 所以高大繼續衝...南高補漲上去之後高大衝多少她也會跟多少. 也就是說例如本來高大6,南高中古屋8好了. 因為台積電OOXX... 所以高大位階上升到9...南高中古屋是8. 因此在高大6成長到9這段時間買高大都是絕對不用懷疑.. 但是問題是現在高大已經衝到18南高中古屋還在13~14. 這時候反過來南高落後了... 這也代表南高中古屋至少要補漲到16外. 高大繼續漲到27...南高最後中古屋會跟到24. 你知道這個數字意思嗎? 所以不是不看好高大,但是南高中古屋已經落後,那買落後的就好. 在前面衝鋒的事情,就交給其他人努力了..我們在後面喊加油!!

糟糕被發現了. 這樣我以後出門都不能亂騎車...@@a

你不要妨礙到他人. 目前不會被檢舉...XD 不過高雄很多"沒線"的地方都可以停. (汽車塞不下去但重機可以) 很多地方也都有汽車停車位. 所以目前我是把14年的GP125給報廢掉. 只騎重機+開車.

危險是可以裝保全,只是進出要記的解鎖.不然保全會很緊張. 同樣價位,透天的空間似乎也沒有老公寓大. 不過透天有很多空間可以"塞東西"....這倒是比較特別的.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 17:49:54

這東西如果在美術館,應該最便宜都會破四千....@@a

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 17:50:24

已經黑色了.... 如果還太鮮豔.. 那...消光黑??... 好吧回頭去貼犀牛皮...QQ (還在想要彩繪烤漆的話,設計師不知道哪裡找)

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 17:55:34

有一件白色代彩色花班的. 一件黑色帶白色班的. 其他短褲大多灰色. 主要是因為最近忙搬家,所以沒有去蝦皮掃貨...XD 一件不到一百塊的東西,可以買一堆不同風格來穿.. 鮮豔的話應該是白色那件.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 18:07:21

要自己住又不會捨不得管理費的話. 有保全比較方便.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/23/2024 18:13:20

新青安我不知道. 銀行目前是因為買氣太熱,所以額度被用的很緊繃. 當然明年又降息年...這...... 不過到現在,銀行多跑幾家還是可以正常借到錢的. 當然有幾家特別熱,例如中國信託. 中國信託每次房市熱,他們下半年很容易都進入額度很緊繃狀態. 這種習慣就好. 另外建商如果大的,通常會有配合的銀行. 那個銀行到時候幫預購買家辦貸款的時候,大多時候都很敢放. 外加你是四五月交屋,上半年度還好. 但是新青安是否會中斷我不知道. 不過如果要我猜測. 我猜測是會把條件設得更嚴苛,避免人頭和父母親借來炒房. 但是應該不會解. 以後名下無房青年應該都會有一筆很有優勢的貸款會成為未來的常態. 新青安這個政策,只對於買不起或是打死就在那邊等房價跌的人不友善. 而這些人在台灣是少數人. 並且她確實是一個讓更多年輕人可以買到房子. 或是買到房子後壓力不要那麼大. 至於房價大漲. 政府應該會用其他手段來壓制.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/24/2024 09:44:12

沒管委會,就沒人干涉的了你外牆怎樣拉皮.

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 07/24/2024 11:48:55