[請益] 二等親買賣頭期款疑問

代PO

因家裡發生變故，
媽媽希望將房屋過戶給我，並由我來負擔剩餘房貸。
目前只籌到增值稅等規費，是先和朋友借的。

房屋狀況如下：
房屋及土地公告現值400w
實價登錄約900w
媽媽名下房貸剩餘325w
土地增值稅-買賣(一生一次)：17w
or
土地增值稅-贈與：34w
期他規費目前預估4w

目前想到的方式如下
1.贈與：朋友資助繳稅40w過戶後，
向新銀行貸款325+40w
讓新銀行代償原貸款325w，以及還朋友錢。

2.二等親買賣：
諮詢過國稅局後，
承辦建議我們房屋公告現值400w-既有貸款325w，剩餘75w差價，可以視為媽媽贈與的方式認列。
這樣增值稅可以減免16萬，也不會課到贈與稅。
但詢問過兆豐、台新銀行均說需要頭期款，目前無法籌措，
另外貸款成數約6~7成，不足攤還既有325w貸款。

現在希望走2.二等親買賣的方式成本較低，但銀行要求的頭期款跟貸款成數均不足。
請問我目前評估的方向是否有瑕疵，或者有銀行能夠承做像我這樣的案子?
目前媽媽以無力負擔房屋貸款，我下個月勢必得決定如何處理。
希望鄉民朋友能幫忙想想辦法，謝謝。

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