Re: [請益] 為何巴菲特不懂地產投資？

Ivanov 發表於 2020/2/23 上午9:08:51

看板Stock標題Re: [請益] 為何巴菲特不懂地產投資？作者

Ivanov

(Visca Catalunya)時間Feb 23 09:08:51 2020推噓17 推:17 噓:0 →:18

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我的理解是：在財務理論中，一項資產的價值，跟它能夠衍生的現金流量有關
原問者提到，不動產可以收租也是有穩定的現金流

不過如果進一步問：收租的背後是甚麼？房客

1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動
2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務

換句話說：不動產背後都需要有經濟活動支持

推 Petrovsky : 1. 印象中蒙格當過房地產律師 02/22 21:14

→ Petrovsky : 所以蒙格知道房地產糾紛很多風險超高 02/22 21:15

→ Petrovsky : 報酬很低在先進國家持有成本極高 02/22 21:16

→ Petrovsky : 02/22 21:16

→ Petrovsky : 2. 巴爺爺大概也知道持有房地產並不好賺 02/22 21:17

→ Petrovsky : 買對股票才會大賺所以不鍾情房地產 02/22 21:18

看到Petrovsky版友回覆這段，我想到這篇文章

http://bit.ly/2T865w0 Motley Fool (Aug. 24, 2018)
為什麼這是Berkshire Hathaway唯一持有的REITs？(Store Capital)

REITs是不動產證券化信託基金，簡單來說就是透過信託基金方式
持有許多不動產，然後出租收取租金。扣除掉管理費用後，以股利配發給股東

管理費用，就成了很有趣的重點：合約要怎麼定？是否房客能夠穩定？有狀況要怎麼處理？

Store Capital是所謂的Net-lease的REITs，
也就是房客要自行承擔所有"變動"的成本：如房屋稅，保險，維修等

此外，他們有長期，但逐步調高的租金。這讓現金流量更加穩固

然後在管理面上：Store Capital會要求租戶提供每個建物的財務報表
讓他們能夠了解租戶的狀況

從以上幾點特色，可以看出為什麼這是他會買的REITs:
穩定，收益明確，成本/風險都可估計

換言之：這也說明了他為什麼不"單純"買不動產，
因為買下來不見得管得動，那為什麼不給專業的人，
買自己最認同的業內管理方式就好

上面說明了租金來源：房客，的第一種：
1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動

那麼第二種呢？
2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務

他買了Clayton Homes，北美的大組裝屋公司
(不過這公司還有很多房貸業務)

想想也很合理：美國文化裡面有種搬遷的特性，哪裡有工作/經濟活動，就往哪裡去
這種組裝屋好處理，能夠快速建成

在他買這個組裝屋公司的時候，當時剛好也有一些報導
談到許多亞馬遜的暢貨中心附近，形成了新的聚落
就是這種組裝屋的市場

暢貨中心提供工作，組裝屋快速服務，新的社區就產生了

如果未來工作更難固定在一個地方，投資不動產，不如投資這樣提供居住"服務"的產業

http://losimprevisibles.blogspot.com
http://www.facebook.com/ThoseUnpredictable

在歐洲看著錢跟數字滾來滾去有甚麼是說得準的呢?

※ PTT留言評論

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heavenbeyond02/23 09:16推+1

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lon0623 02/23 09:36美國的金融商品真的很多樣東亞這些後起國家還差遠

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lon0623 02/23 09:37得呢不過早晚可能會像美國一樣

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DamnAlfie 02/23 09:51長知識給推～

推

Altair 02/23 09:55推

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MrKing 02/23 09:57美國這麼大又不像亞洲土地稀有

推

gainlife 02/23 09:58推一堆金融商品然後改天再來個金融海嘯修正一波周

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gainlife 02/23 09:58而復始只是週期變長而已

推

willism 02/23 10:10論述有條理合邏輯，感謝分享

推

lon0623 02/23 10:12不見得啦是要看有沒有開槓桿才會引起風險

推

kyova 02/23 10:13好專業阿~

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kyova 02/23 10:13台灣法規和社會、文化上有蠻多限制，應該不好發展

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kyova 02/23 10:14類似的業務。拉租金或價差又要被靠腰炒房、居住正義

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kyova 02/23 10:15、官商勾結、店面做不下去...做的起來才有鬼

推

nitero 02/23 10:25台灣持有成本數一數二的低吧

推

ken812025 02/23 10:27把風險外部化犧牲點獲利是值得的

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kyova 02/23 10:28台灣持有成本真該拉一些...很多不動產沒有充分利用

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kyova 02/23 10:29當然有很多持有者只是拿來當金融槓桿啦

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kyova 02/23 10:29台灣刁民多繳一些持有稅就在該該叫...真沒用~

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willism 02/23 11:11不談一下波克夏的房產仲介公司(BHHS)？

推

TCB006 02/23 11:17所以就是說巴菲特在台灣的話也是會投不動產

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willism 02/23 11:29樓上如何得出這種“歧異”的結論，和原文全無邏輯

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willism 02/23 11:29關聯啊...

推

huk40199 02/23 12:08台灣也只有持有成本相對低

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huk40199 02/23 12:08但你要看收益如何

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huk40199 02/23 12:09低減更低=低......

推

fjucharlie 02/23 12:24老巴的想法應該是房子是拿來住的不是拿來炒的

推

ups 02/23 12:54推

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hooldoor 02/23 13:06長姿勢

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lon0623 02/23 13:12台灣貸款利率低啊容易開槓桿炒房

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willism 02/23 13:31台灣利率好歹是正的，負利率的(日本、瑞士)、零利

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willism 02/23 13:31率的(瑞典)利率更低，有比較好炒房嗎？

推

henry7448 02/23 17:07有興趣可以看一篇QJE 2019的文章 ‘the rate of ret

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