Re: [新聞] 失控的韓國房屋新政

taoist9999 發表於 2020/8/3 下午3:13:48

看板home-sale標題Re: [新聞] 失控的韓國房屋新政作者

(鍵盤地政士)時間Aug 3 15:13:48 2020推噓10 推:10 噓:0 →:37

我大概查了一下韓國常見租賃住宅的租屋制度（但我用的台灣的法律名詞來
解釋）：
　　一、月租制：每個月付租金，但「押金」（即「押租金」）比台灣高很多，
台灣法律規定是租賃住宅的「押金」不得超過「兩個月租金」（註一）。

　　二、全租制（台灣沒有這種租賃制度）：以前承租人（房客）提供約房屋市
價的一半（現在可能要到三分之二）作為押金給出租人（房東），但房客在約定
期間（一般是兩年）居住不必另行支付租金，僅需要支付水電費及管理費等。約
定期間期滿，如果沒有續約的話，房東無息返還押金給房客。

　　全租制之優點：由於房客沒有支付租金，因此房東也無租金所得稅的問題。
房東可以拿這些錢去投資運作（保守的房東一般是把錢存放在銀行，以利息作為
收入）。

　　全租制之缺點：
　　一、前面有提到保守的房東一般是把錢存放在銀行，以利息作為收入。但由
於韓國銀行存款的利率長期走低，相較於過去而言，現在的房客一開始要支付的
押金變得愈來愈高了（以前房屋市價的一半，現在可能要到三分之二了）。

　　二、房客在簽約前必須作好房屋產權調查，不然萬一高額押金被詐騙，房客
損害是很大的。

　　三、房東萬一在約定期間期滿後，無法返還押金的話，對房客是很不利的，
可能要等於下一個支付全租的房客承租後，才能取得押金。（依我查到的資料，
這種全租制好像是有法定抵押權的效力，例如：第一個全租制簽約進住房客有第
一順位的法定抵押權等等之類的，只是我覺得對房客的保障還是不多）。

　　韓國相較台灣的租賃任宅問題：
　　一、台灣法律規定租賃住宅之押金不得超過兩個月租金（註一），韓國似乎
沒有這類法律規定，因此房客要支付高額的押金。

　　二、因為台灣有押金限制的法律規定，因此不會有「全租制」這種東西。

　　三、台灣的銀行房貸額度限制，沒有像韓國那麼嚴格。

　　四、只要不違反強行規定及公序良俗，台灣實務上承認「借名登記」，但韓
國似乎是不承認「借名登記」（印象中讀過的一本法律專題的書籍是有提到這點
，但剛查網路也沒找到就是了），這也導致韓國銀行房貸額度限制的問題較為嚴
重。

　　五、韓國近年來加重了許多不動產相關稅負，也由於增加不動產持有稅等成
本，而房東將該成本轉嫁給房客，而造成租金上漲。

　　對台灣及韓國居住問題的解決之道（減少居住需求人口、增加租賃住宅供給
）：
　　一、區域發展要均衡，別讓居住人口過度集中於大城市首爾（台北）。

　　二、繼續大量興建只租不賣的社會住宅。

　　PS：我吃飽撐著，寫了這一篇文章，本來想再說點什麼，算了就這樣子囉！
因為建商在檯面上還有檯面下給那麼多的政治獻金，這些花了高額選舉成本的政
客不收錢的話，就會虧本了，收了錢的政客當然會在政策的制訂上偏向建商而不
是一般民眾，因此我在這邊講再多，有如狗吠火車，也是沒有用的。

註一：
《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條第1項(押金金額限制)：
押金之金額，不得逾二個月之租金總額。

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.162.3.95 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: taoist9999 (1.162.3.95 臺灣), 08/03/2020 15:21:08

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jdward08/03 15:21台灣好在把高科技重心放在新竹~ 有分散居住的效果

※ 編輯: taoist9999 (1.162.3.95 臺灣), 08/03/2020 16:07:37

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ssiou08/03 16:29全租制有點像信託吧，畢竟都已經超過房價的50%以上，而我們

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ssiou08/03 16:29應該想想的是，為何負得起房價50%~70%的韓國人

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ssiou08/03 16:30應該想想的是，為何付得起房價50%~70%的韓國人，會願意租房

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ssiou08/03 16:31而不選擇買房呢(而且全租費也是會漲價喔)，跟台灣真的不

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ssiou08/03 16:31一樣啦

推

s2649275508/03 16:39如果目標更大的話當然先選全租啊我只有200萬的頭期

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s2649275508/03 16:39 先去住400萬的房子存錢住個兩年假設存了100萬我

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s2649275508/03 16:39就有頭期300萬可以租600萬的房子等到我頭期有500萬

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s2649275508/03 16:39我就去買心目中理想的房子

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s2649275508/03 16:40選擇月租賺的錢有部分都給房東了更難存錢

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s2649275508/03 16:41負擔的起全租能租到的物件不一定是你最後想拿來自住

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s2649275508/03 16:41的物件

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s2649275508/03 16:42以前為了省錢也是從小套房租到大套房租到一房一廳最後

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s2649275508/03 16:42買房要不是不夠住我還真想龜小套房到直接買房

※ 編輯: taoist9999 (1.162.3.95 臺灣), 08/03/2020 16:58:07

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ssiou08/03 17:03不是耶，全租是為了省房租(只要繳全租費就不用付房租喔)

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ssiou08/03 17:03不用一直代入人家的制度啦，差太多了根本無從比較阿XD

推

HANAXALICE08/03 17:23居住正義：加稅不會造成稅金轉移

推

s2649275508/03 17:58我不就是在回答有辦法負擔房價總價一半但選擇全租而不

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s2649275508/03 17:58直接買房的人為什麼沒買房嗎

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s2649275508/03 17:58就是為了省錢啊

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s2649275508/03 17:59我能負擔套房的一半總價但我選擇省錢準備一次買兩房

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s2649275508/03 17:59或三房

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s2649275508/03 17:59如果台灣有全租制度我當初就不用繳房租給房東了

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s2649275508/03 18:00直接全租從套房變大套房變一房一廳然後觀望自己想要

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s2649275508/03 18:00久住的物件

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ssiou08/03 18:10恩，真的不是這樣XD

推

s2649275508/03 18:16所以你有什麼合理的推測嗎

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ssiou08/03 18:26哪有甚麼推測，韓國人並非在買房跟全租之間做選擇，而是在

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ssiou08/03 18:26月租跟全租之間做選擇啦

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ssiou08/03 18:27問題是因為利率太低全租對房東不划算，所以改為月租(類似

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ssiou08/03 18:27台灣)而已

推

s2649275508/03 18:27對啊所以我說選擇全租不就是比月租省錢

推

s2649275508/03 18:29你說的是在房東面可是你最開始不是問為什麼有辦法負

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s2649275508/03 18:29擔房價50-70%的選擇全租而不是買房嗎

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s2649275508/03 18:30全租跟月租我是房東且有更好的投資標的我會選

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s2649275508/03 18:30全租我如果只是定存當然選月租

推

s2649275508/03 18:32 https://i.imgur.com/8c7EPql.jpg

→

s2649275508/03 18:32我主要在回這個

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aesdu08/03 18:54問題是，韓國月租租賃合約數量也下降了啊XD～怎不說

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aesdu08/03 18:57韓國首爾在月租、全租合約數量下降的情況下，購屋交易數量

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aesdu08/03 18:57爆升怎不說...cc

推

KrisNYC08/03 19:23感謝分享

推

IS098708/03 20:58感謝分享

推

piliwu08/04 09:03你的優點講錯了，房東還是有所得

　　我講錯？　　我是說房東沒有租金所得稅的問題（因為沒有租金啊！）　　至於房東把全租制的押金拿去銀行生利息或是拿去投資，當然會有所得囉！

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tsami08/04 12:03台灣沒有保護借名登記的人只保護相信土地登記的善意第三

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tsami08/04 12:03人

　　你講的也有問題。　　就最高法院一○六年度第三次民事庭會議決議意旨：　　不動產借名登記契約為債權契約，僅存於出名人及借名人之間的內部關係，其效力不及於第三人。　　出名人登記為不動產之所有權人，其將不動產處分移轉於第三人（不分善意或惡意），屬於有權處分。

※ 編輯: taoist9999 (1.162.3.95 臺灣), 08/04/2020 15:20:48

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