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少子化的確會影響房價，但影響最大的是偏鄉的房價，生活機能愈來愈差，導致居住人口愈 來愈少，最後可能讓人免費住都沒什麼人要住，就跟日本一樣。 但都市人口集中化、新屋成本愈來愈高加上通貨膨脹，導致少子化的問題對都市的房價並不 會有太大影響。 --

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如果賴清德延續蔡英文的社會住宅政策。 那麼「包租代管」的房間數也會被計入「社會住宅」的房間數。 而蔡英文執政快八年了，由中央政府實際蓋好的社會住宅不曉得「破蛋」沒有？ 放心好了！以民進黨的執行力，七年多來的完全執政，大家有目共睹，他們說要蓋社會住宅 ，我認為完全不會因此影響房價的。

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新的立法委員2月1日就要上任了。 民進黨再也不像過去完全執政，想要通過那些預算案，通通都沒問題。 由於民進黨在立法院沒有過半，以後想通過什麼預算案、法律案等等，都要看在野黨的臉色 了。 成本最低的政黨利益交換是找民眾黨合作，但民眾黨願不願意？還是個問題？

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建管以前興建完成的建物，無須申請建照及使照，即為合法建物。 但建管之後才重建或增建的部分，除非有法令特別規定，否則就要申請建照及使照等相關執照，否則就是違建。 以前我親戚家有建管前的瓦屋（有保存登記，有建物所有權狀），牆壁沒拆，上面蓋鐵皮，被鄰居檢舉，被建管單位認定是違章，要修繕的話，說除非你用原材料「瓦片」，否則修繕也是要向建管單位申請相關執照的。 後來我親戚賣給別人，那個人也是被鄰居一直檢舉，最後也只好自行拆掉了，然後重建時也是照規矩申請建照及使照。 --

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依上面民法第759條修正的立法理由，自己出資興建建築物，為一種事實行為，於（保存） 登記前已取得所有權（這是非因法律行為而取得物權的一種類型）。 如果有人出錢蓋違章建築的話，那個人就是違章建築的所有權人。

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我記得柯文哲講過，現在的台灣房價就算打對折，多數年輕人也買不起。 因此柯上台後，應該會繼續蓋社會住宅。 但放心好了，以台灣蓋社會住宅的速度，再蓋三十年也遠遠不夠。 民眾黨不分區立委及區域立委，這次如果能突破十席的話，就已經是成績極好了，在立法院 如果沒有民進黨及國民黨的支持，是有可能通過打房法律嗎？

　　二親等買賣建議先找有相關經驗的地政士諮詢及處理。 　　民國104年12月31日以前取得之不動產，賣出後所得稅採舊制的財產交易所得，土地不必繳所得稅，僅有建物的所得於次年5月申報個人綜合所得稅時，納入個人所得，這個每年都會出一個函釋講怎麼計算？（原則上是核實認定，例外是按房屋評定現值按%計算，看函釋內容就清楚了）。 　　至於親友間移轉不動產，究竟要採用贈與、二親等買賣還是繼承等方式，均應以各種方式的法律問題及稅法來分析比較，建議備妥資料，找有相關經驗的地政士付費諮詢。 --

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我是第一屆消防設備士，印象中我那一年考的科目是國文、本國史地、中華民國憲法跟四科 全部都是申論題的專業科目，平均60分及格（專業科目平均要50分以上）。 考上後，又去桃園職訓局訓練一個月後，才能取得證照。 不過，還沒拿到證照，這個市場就已經變成紅海市場，早就被暫代人員削價到幾乎無利可圖 了。

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這次有一個總統候選人在蔡政府執政的第一任跟第二任分別擔任過行政院長跟副總統。 其他侯選人選上後做的好不好，我不確定。 但文章第一行那位，做的好不好？諸位應該能夠判斷。 --

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農地非農用之稅負及罰則 首先，推薦自己寫的文章，這篇文章就是談農地非農用之稅負及罰則。 不是光電設備申請出容許使用證明就OK了，之後農地還是得農用啊！ 不然容許使用證明也有可能會被廢止掉，而農地所有權人跟綠能公司簽約通常都二十年以上，不是想停就能停。

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我簡單綜合以下判決內容： 土地法第34條之1第4項共有人之先買權僅有債權效力，因此當出賣人未履 行同法同條第2項通知義務時，僅有損害賠償責任的問題，並不影響處分 行為之效力，即他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。 --

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一、房貸如果還沒有繳完 是否可以過戶? 可以過戶！ 《民法》第867條： 不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。 依《民法》第867條規定，設定抵押權後之不動產可以過戶（即辦理所有權移轉登記

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　　目前看到的幾個投資客在沒什麼賠錢的前提下，反而是急於將手上不動產（成屋） 出賣，而且要在民國110年6月30日以前（含當日）辦理所有權買賣移轉登記完畢。 　　我歸納可能的理由： 　　一、房地合一稅閉鎖期延長的問題（有溯及既往的規定）。 　　二、不確定不動產未來市場的走向，先出脫再說。

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簡言一句：各人造業各人擔！ 一樓、四樓專有部分違建的所有權人各為建築物出資興建之人（民法第759條修法理由之 意旨參照）。 因此本件一樓違建被抓要被拆被罰，由一樓負責，跟四樓無關。 只是怕一樓會不爽，對你家四樓違建作出不利的法律行動，搞不好整個社區的違建全被

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　　一般是不懂也不會停損，而且all in就算了，還用財務槓桿。 　　操作順風時賺很快覺得很爽，大逆風時很快就掛點了。 　　其實在房市跟股市或其他投資市場都是同樣的道理，這通常是要用錢跟時間 來累積經驗的，只是一般人是還沒學到什麼經驗就陣亡了…… 　　至於股板跟房板很糟糕的一點就是無腦多的現象。

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　　在不動產交易實價查詢服務網，可查到的公寓大廈的實價有兩種： 　　一、包含「共有部分」的建坪單價，這是所謂的虛坪價格 　　二、不包含「共有部分」的建坪單價，這是所謂的實坪價格。 　　一般所謂的實坪制，是區分所有建築物之「共有部分」完全不予登記的制度。 　　但日本對於區分所有建築物之登記，專有部分與共用部分之界線、法定共用部

　　台灣未來會像日本那樣子，人口少的偏遠地區不動產價格會有不漲反跌的現象， 甚至提供一些購屋的補助優惠。 　　但台灣人口愈來愈集中於都市的現象還是沒變，除非釋出於住宅市場的住宅真的 供大於求（因為也有那種買來就算自己不住也不願出租的人），否則都市住宅房價要 大跌的可能性不高。

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　　政府打房前：房價一直漲！幸好我買到房子了！ 　　政府打房後：幹！衰死了！沒事買什麼房子，要是我歐印2330，早賺爆了！ 　　千金難買早知道，事後諸葛一大堆。 --

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　　土地共有人依《土地法》第34條之1第4項，有優先承購權（下稱先買權）， 共有人都知道第四拍很便宜了，怎麼不行使先買權？ 　　怕被變價分割，原本的共有人高價買回投資客的土地就好了，坪數又不多， 共有土地裁判分割是要花上蠻久的時間。 　　老實說，我認為此投資客持分面積甚少，還肯花時間及精力上法院打判決分

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Re: [新聞] 失控的韓國房屋新政 我在去年吃飽撐著寫的文章，有介紹韓國全租制。 PS：韓國全租制這一套在台灣由於法律因素是不可行的。 --

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　　現在連全聯都跟Uber Eats合作，宅配送到家了。 　　餐飲業受到外送平台崛起影響很大，很多知名連鎖餐飲（甚至便當店） 都跟外送平台合作。消費者可能連出門都懶得出門了，一堆新開的餐飲小店 跟外送平台合作是賺不了什麼錢，不跟外送平台合作是根本沒有客源，現在 要開店賣吃的真的不容易啊！

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　　政府打房跟居住正義，有關聯但不是絕對。 　　有些地區（例如：台北市），就算房價打到對折，還是很多人買不起的。 　　因此這類地區如果因為都市人口集中化因素，就應該大量興建只租不賣的 社會住宅，當然獎勵私人房屋提供包租代管的公益性出租住宅跟租金補助都是 居住正義的相關政策，可以同時進行。

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據上面那篇文章的資料，明倫社宅三房型申請數目前已達55件（我不清楚何時才截止？） 以目前的申請數字來計算，預計中籤率約為八成(三房型共45戶)。 早說市場需求決定一切…… PS：至少台北市的社會住宅比例還是太低，後面的市長效法柯文哲再蓋個三十年看看唄。

土地法第 94 條 I 城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。 II 前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。 民國35年時土地法第1項早就有現在說的「社會住宅」概念了。 至於同法同條第2項規定，也有比市場租金便宜的概念（約打八折），我不清楚社會住宅

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　　我曾遇到一種投資客：只買店面。 　　因為店面進可攻退可守，至少比較容易找到租客，也有租金收入。 　　還有店面通常比較保值（只是說這是過去的觀念，經過我自己的觀 察，商圈如果沒落或轉型是愈轉愈爛的話，我認為反而會有漲不動的問 題。例如說：某條以前是賣較高檔的化粧品及服飾店，在附近有大型百

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公布日期文號：內政部107年10月1日台內地字第1070442803號函 要旨：公同共有物權（所有權及他項權利），於未終止公同共有關係前，部分共有人單獨 拋棄其潛在應有部分權利事宜 內容：案准法務部107年9月5日法律字第10703509160號函示略以：「二、參照司法實務見 解，公同共有關係之權利並非不能拋棄（最高法院57年度台上字第1490號判決），繼承人

一、本件主要爭點涉及《消費者保護法》第15條。 二、關於《消費者保護法》第15條的解釋有兩種： 　　（一）文義解釋：個別磋商條款優先於定型化契約條款。 　　（二）目的性限縮解釋：基於《消費者保護法》第1條保護消費者權益之立法目的， 惟於個別磋商條款比定型化契約條款更有利於消費者時，始適用本條規定。

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Ｑ：起造人或建築業者未取得建照在市場銷售預售屋的處罰？ Ａ： 一、《公寓大廈管理條例》的部分： 　　（一）按《公寓大廈管理條例》第58條第1項：「公寓大廈起造人或建築業者，非經 領得建造執照，不得辦理銷售。」

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如果政府針對房屋加稅的話，其實理論上租金是會上漲的，至少在《租賃住宅市場 發展及管理條例》施行前是這樣子的，這是因為《土地法》第97條的緣故，試解析 如下： 《土地法》第97條： Ⅰ　城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

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一、現代風水，我自己歸納為兩個部分： 　　（一）環境心理學：環境對居住者心理之影響。 　　（二）環境能量學：「氣乘風則散，界水則止，古人 聚之使不散，行之使有止，故謂之風水。」－－郭璞：《 葬書》，這是最早談風水的書籍，對風水所下的定義。

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台灣從陳水扁、馬英九，一直到現在 的蔡英文，平均每年都會用特別預算 舉債一千多億以上，這不受公共債務 法的舉債上限，在政府總預算也看不 出來。

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《土地徵收條例》第四條所說：在尚末發布都市計畫，即先行區段徵收之 目的：防止土地投機炒作，造成地價高漲，增加徵收成本。 問題是政府會這麼做嗎？ 這麼做的話，是要怎麼對給政治獻金的金主及財團交待啊！ 如果有利可圖的話，當然是要在都市計畫發布前，叫金主及財團先進場卡

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　　各種投資及投資的商品都不同： 　　一、變現性： 　　　（一）不動產：相對不易（幾個月、幾年、幾十年……）。 　　　（二）有交易所的股票、期貨：相對快速（幾分鐘甚至幾秒）。 　　二、稅制（指交易）：

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這篇新聞（全文詳見文末）第一段有講的很清楚： 長期收益遠低於保單利率成本富邦人壽已停止承作新房貸申請案， 日後房貸業務將統籌由北富銀辦理，但富邦人壽現有3萬名房貸戶 權益不變且不受影響。 我的解析如下：

首先「雞蛋不要放在同一個籃子裡」，這是所有投資的風險管理原 則，以我理解用白話來說是「不要把錢通通投資在同一種標的上」 。 投資有一個原則：無論是股票或不動產投資（或短期投機快速賺價 差），你要有投資標的歸零（股票被掏空淨值變成負值，房屋發生

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對於賣方是「企業經營者」單方預先擬定之定型化契約內容，成屋之賣方須對房屋之 「非自然死亡之情事」告知，告知內容，記載於《成屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項》附件一建物現況確認書（詳如本文最末）。 但賣方是「企業經營者」，才可能適用上述《消費者保護法》以及相關法規命令等規 定（如果賣方不是「企業經營者」的話，但由仲介成交的案件，不動產買賣契約書幾

這則新聞有一些地方寫錯了，企業經營者使用定型化契約，違反中央主管 機關依《消費者保護法》（下同）第17條第1項公告之應記載或不得記載 事項者，是依第56條之1來處罰。 還有扯到第10條，根本就是風馬牛不相及，應該是第11條之1才對！ 其實對於建商或代銷，消費者要跟他們個別搓商條款，基本上很難，要就

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　　過去式的東西，就別再提了。 　　實價登錄、房地合一稅及洗錢防制法一個個實施之後， 不動產投資市場就一直在萎縮中，投資客們逐漸退出這個市 場。 　　除非你搞人頭、買發票、AB約等等，不過這都是有刑事

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　　我大概查了一下韓國常見租賃住宅的租屋制度（但我用的台灣的法律名詞來 解釋）： 　　一、月租制：每個月付租金，但「押金」（即「押租金」）比台灣高很多， 台灣法律規定是租賃住宅的「押金」不得超過「兩個月租金」（註一）。 　　二、全租制（台灣沒有這種租賃制度）：以前承租人（房客）提供約房屋市

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　　有人要不要簡單介紹一下美國不動產稅制（持有稅、移轉稅、所得稅等等） 還有不動產相關法令？ 　　我覺得這個板的網友都好神啊！ 　　台灣不動產稅制及不動產相關法令都不懂了，還敢投資海外不動產！ XD --

　　有關農地配建之不動產買賣契約是否有效？ 　　法院判決，我看過兩種截然不同的說法： 　　一、有效。 　　二、無效。 　　但我認為有些法官是根據買賣雙方的情況而定。

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一、幾年前就取消「地目」這種玩意了，除非是早就申請出來的 舊建照，否則別再講什麼都市計畫使用分區「農業區」的地目「 建」的這種所謂的「農建地」。 二、有一種是買持分的農地，蓋違章，這也是很慘的！ 三、要合法建物的話，就是「集村農舍」，只是這種產品較少見

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　　這種案子，當然是備妥相關資料，找有經驗的專業人士付費諮詢。 　　本件就涉及民法、不動產法律及稅法等等問題，依據不同需求及情況， 會有不同的方案，而且也不會有那種十全十美的方案。 　　要論法律關係最單純的話，就是贈與，但贈與細節也要做得好啊！不然 一樣會有尾巴，但贈與的缺點就是稅金是最重的，無論是土地增值稅（只能

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　　寫那麼多幹嘛？ 　　把你的不動產，讓我(X)你信任的人(O)，想一個可行的名目， 來辦理預告登記就好了，這樣子大概除了強制執行、徵收及法院判 決外，誰也動不了。 　　我通常是告訴我的客戶，所有權狀正本、印鑑章、身分證正本

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　　許多營業的公共場所都要做「消防檢修申報」跟「公共建築物安全檢查」。 　　你可以把自己的家當公共場所來規劃。 　　消防的話，可以花錢找有職業道德的「消防設備師」規劃設計。 　　裝潢之前，也可以找「公共建築物安全檢查」的公司問看看，找有辦法開防 火防焰物品證明的裝修公司來裝潢（有些裝潢行是開不出證明的）。

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　　甲親戚借錢（或贈與）給你XXX萬。 　　乙親戚借錢（或贈與）給你XXX萬。 　　丙親戚借錢（或贈與）給你XXX萬。 　　丁親戚…… 　　好野人的玩法就是這樣子，照樣現金買屋，結案！