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Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700

aulau 發表於 2022/12/28 下午9:33:25
看板Stock標題Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700作者
aulau
 (鋒哥)時間推噓56 推:58 噓:2 →:32

任何方式都有人能獲利，這套所謂主流的作法最核心的重點是

***下跌時心理層面是否能承受?


情境1 假設有200萬自有資金，用無貸款的房子借貸400萬出來

200+400=600萬全部投入股市，再質借400萬出來買股並質押

最後會有1000萬的股市部位，自有資金佔20%(200萬)

質借維持率1000/400=250%

如果市場下跌30%，此時部位會變成700萬/400萬=175%

此時帳面自有資金全部賠光，且負債100萬

同時每月需負擔6666元的質借利息跟房屋增貸的$20236

每月還款約27K，現金流撐得住當然可以

但一般人通常沒有資金再逢低加碼，只能苦撐等待市場回溫

(假設薪資8萬左右，平常可動用資金為薪水的1/3)


情境2

如果當初更激進一點的人，不斷的質借買入再質押

膨脹成質借600萬+200萬自有資金+400房屋借貸=1200萬

承平時期維持率只有200%的時候，遇到以上的30%大跌

維持率會降到140%，當場被業務打電話催繳

雖然130%才會強迫賣股，但應該壓力大到睡不著了

30%下跌很罕見嗎? 今年就遇到了


很抱歉，我自己就是情境2

當大盤跌破萬三時，我的維持率只剩167%

只好趕快找銀行信貸330萬，把股票質借的一部分還掉

用時間換取空間

因為信貸沒有維持率問題，但信貸每月需還款42K

本身現金流是不足的

只好每月從股票質借部分撥款，償還信貸

等到年終跟股息下來才能打平

如果空頭再維持一年，情境2的狀況下你能受的了嗎?

另一個重點，本身是否已經有穩定的獲利模式?

開槓桿是放大獲利跟虧損

10%的獲利放大三倍變成30%，相對地遇到10%虧損會變成虧損30%

借的錢還是要還，虧的都是自己的本金

以上都想清楚的話就可以套用這個公式操作了

最後說明一些執行細節

1.增貸後買股，拿股再去質押

銀行跟券商都有做股票質借，但通常喜歡0050成分股

上市可以借6成、上櫃可以借5成。大多持有穩定的大型權值股利率比較好談

警示股不能質押

現在質借利率最低是2.0%

能借的額度看個人的信用交易額度，此額度通常與融資額度共用

2.質押出來的錢先去還增貸

通常增貸會有閉鎖期，我自己遇到是鎖兩年

所以通常質借出來會質借買股或是買房

但買股可以再質押提高維持率

拿去買房，股票部位的維持率就要注意

例如情境3

自有200萬+房屋增貸400萬，股票質借300萬(600/300=200%維持率)

300萬拿去再買一間總價1000萬的房子

股、房兩邊都高槓桿，升息加股市大跌就gg了

今年也剛好有遇到XDD

但如果質借300萬是拿去買股票再質押，會變成900萬/300萬=300%維持率

股市腰斬都不會被催繳

股息還房貸跟質借降低槓桿正確

但除息時維持率會降低，如果遇到手中持股剛好殖利率超高

例如陽明，在除息後拿到現金還款中間的一個月

維持率要自己注意，不要讓20%的股息變成壓垮自己的最後一根稻草


我自己的結論是，如果股癌EP309說的，持股部位建議上限在120%~200%

避免遇到承受不起的下跌

房屋增貸投資平常可以使用，但股票質借建議在股市大跌時再加碼

在相對勝率較高時用這招，承受高風險才能享受到高報酬

不然只是平白承受高風險(高虧損)

以上算是2022年對自己投資策略的檢討與反思

祝大家2023年都能贏過大盤


: : 心得/評論：
: : 新聞裡寫的事情,是否就是很多賺大錢的關鍵
: : 台灣致富的秘密SOP
: : 是不是就是
: : "買房" ==> 增貸 ==> 拿增貸出錢"買房" or "買股" ==>重複此循環
: : 買房 vs. 買股 (鄉民最大的問題 就是有沒有關鍵買房的那一桶金?)
: : 但要用此招有個大重點就是:"房價不能跌",跌了用此招就完蛋了
: 觀念正確，
: 補充目前主流做法，
: 增貸後買股，
: 拿股再去質押，
: 質押出來的錢先去還增貸，
: 之後只要繳質押的利息就好，
: 不用還本金，
: 然後股利繳舊的房貸和質押利息，
: 自己多的資金再三不五時去補股票，
: 讓自己不可能斷頭。
: 因為增貸部分還掉，所以又可以增貸出一筆錢，再去買間房複製來炒。

--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.175.64 (臺灣)
※ PTT 網址
推

goodbad 12/28 21:35中肯勸世文

推

A80211ab 12/28 21:35心臟真大

→

goodbad 12/28 21:35有的人根本沒教風險一味叫人借貸存股…

推

xm3u4vmp6 12/28 21:37爸爸貸 也能嗎

推

willylin234912/28 21:37推 這篇才是真實狀況

推

gothmog 12/28 21:38好文 感謝分享

推

Kobe5210 12/28 21:39有賣房焦慮症的人,當然希望人人都投機,護房市成交量

推

fisher6879 12/28 21:40推

→

daniel6412 12/28 21:41中肯勸世文，恐慌性下殺還可能直接斷頭：）

推

kshine 12/28 21:41推 考量風險 獲得報酬 有強者風範

推

RODPoy99 12/28 21:42好文

推

NLNG 12/28 21:43這篇要收藏，槓桿使用很到位，謝謝分享

推

ben192726 12/28 21:45感謝教學

推

qwe78971 12/28 21:50不是 你萬八歐印還質借哦 當時在想什麼

從2020 Q2開始房屋借貸買入，2021Q1買滿後開始股票質借 慢慢買到21Q3 就滿手了，不是全部都卡在萬八，但也差不多了XD

推

tomdavis 12/28 21:54太猛了大大 槓桿遇到逆風處理得宜 帥!

推

linkmusic 12/28 21:54要真的有實戰經驗的人才知道自己心臟夠不夠強，入場

→

linkmusic 12/28 21:54前說的一嘴好理論都是空話

方法都是好的，是先了解風險跟知道自己在做甚麼就好

推

k91011022 12/28 22:02稱過去就可以出一本 質押專門書籍了

發發文章跟大家分享就好XD

推

komorin 12/28 22:04你能信貸出330萬，還款能力應該是很強啦不怕

版上應該很多人可以，但可動用資金都拿去還質借跟房屋貸款了

推

orangesky43 12/28 22:13叫你去槓桿..真的去..槓桿！祝福啊

一起撐過去

推

dapple 12/28 22:15請問大師現在是質押的好時機嗎 已經大跌20%了

我如果知道還需要分享套牢心得嗎?

推

maxboy06 12/28 22:15當初槓桿就壓太重了

→

castlewind 12/28 22:16那時一片樂觀 還能再上去2000點到兩萬啊（淚）

推

bruce20053 12/28 22:17直接買正二不是最快

推

Nexus7 12/28 22:25講一堆賭徒屁話 別發破產文啊

不要詛咒我XD 我財務還健康啊

※ 編輯: aulau (150.116.175.64 臺灣), 12/28/2022 22:32:19
推

maxboy06 12/28 22:30我覺得房屋增貸只能買高股息ETF或美債

推

f204137 12/28 22:39查了過去文章 專業槓桿者

推

jayjen 12/28 22:39還沒遇過金融海嘯而已XD

推

Eide 12/28 22:40給我一根槓桿，我能撐起全家經濟

推

opencat 12/28 22:47大大還有心情分享拯救蒼生 心臟真的很大顆

推

dos01 12/28 22:48一堆喊房市不會跌 開槓桿壓身家的...問出事怎麼辦

→

dos01 12/28 22:48在那邊說銀行給你貸就代表你有還款能力這種循環論證

→

opencat 12/28 22:48給我一根槓桿，我一棒毀掉祖上基業

→

dos01 12/28 22:48不覺得似曾相識嗎?

→

dos01 12/28 22:48次貸不就是這樣來的

推

castlewind 12/28 22:52畢竟一輩子能遇到一次921房子全倒的機會也是不多

推

roxiang 12/28 23:00分享就該給推

推

encoreg5798512/28 23:01好猛

推

Jimmy030489 12/28 23:09你可以出一本書 質借Cover我的每一天

推

CGDGAD 12/28 23:13不是，不都叫你選穩定不會下跌的個股了嗎？誰叫你

→

CGDGAD 12/28 23:13選到會下跌的個股？（誤）

推

CGDGAD 12/28 23:19你說的那個叫假除息，買到高殖利率的又套牢，除息下

→

CGDGAD 12/28 23:19去立馬斷頭

推

BMHSEA 12/28 23:29你好猛0.0

推

jimmytaipei 12/28 23:31太精彩了

→

ryusenming 12/28 23:36很好奇這樣槓桿的獲利到底如何

推

CarlOrz 12/28 23:38猛猛得 推一個

→

yesyesyesyes12/28 23:45你這個是槓桿開很大吧,一般人才不會這樣搞

→

yesyesyesyes12/28 23:45我朋友信貸100萬,就被利息嚇到了

推

castlewind 12/28 23:48信貸額度跟利息 跟你的本業收入相關

推

EKman 12/28 23:49本業不好才會這麼累

推

hellogym 12/28 23:50你挑的股有問題 能跌到30%

→

hellogym 12/28 23:51開房貸 信貸 質押 首重挑穩定個股 跌30%不叫穩定

→

hellogym 12/28 23:53而且你質押買入在質押 本來就是擴大槓桿

→

hellogym 12/28 23:55只能說你的資金應用上還有問題 不過你本業撐得住

→

hellogym 12/28 23:56我今年房貸進場的定存股 支支填息 股息>7%

→

hellogym 12/28 23:57到現在損益都還是正的 大盤再殺3000點我都不怕

推

matrix4096 12/29 00:33推，謝謝分享

推

ERP2 12/29 00:39質押可以不用貸到6成滿，你可以貸少一點，維持率很

→

ERP2 12/29 00:39高，不需要擔心。另外就是承如樓上所言，選股方面可

→

ERP2 12/29 00:39以跌到30%可見標的選擇並不穩健。

→

hellogym 12/29 00:43不然就是股沒問題 你買太貴XDD 要檢討下買入點

推

henry6715 12/29 00:57寫成書會賺，書商應該有興趣

等我凹過這波再說XD 凹不過去就填海了

噓

OxFFFF 12/29 01:03純噓想救人上岸

推

LGham 12/29 01:10這篇好猛 值得收藏

噓

Cactusman 12/29 02:06重點是怎樣算大跌？大盤跌10%有人就覺得大跌、跌20

→

Cactusman 12/29 02:06%應該算大跌了吧、跌30%真的大跌，萬一加碼了跌40%

→

Cactusman 12/29 02:06、跌50%呢？

→

Cactusman 12/29 02:07老話一句，下跌就是去槓桿、不要天天想加碼抄底越

→

Cactusman 12/29 02:07抄越底

→

b18902040 12/29 02:19這個，板上目前可能下看1萬1-1萬，你稱的住嗎？

版上當初也上看兩萬，我覺得看看就好

推

shawncarter 12/29 02:51自己有操作有說服力給推

推

gastboy 12/29 03:04好文 推

推

dos01 12/29 03:23別說一萬了 萬八那批被喊盤喊進去的現在還有靈壓嗎

→

dos01 12/29 03:24當初就喊過別進去了 萬八喊到兩萬 現在呢

→

aloness 12/29 04:27運氣不錯，10月中有拉一波上來逃過一劫

辦完信貸就拉了一波，但有信貸後心裡踏實很多

推

mcgrady1233612/29 07:01你高水位能質借較多錢跌下去也就補錢回去就好還不

→

mcgrady1233612/29 07:01是一樣，跟是不是大跌質借無關，真要說應該是高水

→

mcgrady1233612/29 07:01位質借出來的要保留一部分備用以便被追繳不至於斷

→

mcgrady1233612/29 07:01頭吧

其實可以賣掉部分大型傳產金融股還款就好，只是我還是希望能都持有

推

fmp1234 12/29 08:04學習了

推

Helloyu 12/29 09:14專業分享文

推

AlexanderIn 12/29 10:48推分享

推

VincentChiu 12/29 11:01我也是情境二，導致我3037砍在110

同溫層

※ 編輯: aulau (1.163.41.7 臺灣), 12/29/2022 12:16:47
推

xxyyzzz 12/29 14:23情境二+1, 也是跟您一樣信貸還款

推

y800122155 12/29 14:50景氣好可以安心去槓桿 景氣不好就要趕快去槓桿

推

Sana 12/29 19:22我質押利率約1.4%

推

w10211 12/29 21:55蠻酷的，推分享，暫時還不想開這麼大的槓桿

推

hypeng 12/30 00:23推實務分享

推

yiersan 12/30 03:10真實分享推 感覺峰哥這樣蠻有壓力的 祝近期可好轉

→

yiersan 12/31 11:13以後還是不要借這麼多把 尤其大盤相對高檔位置時

推

ATND 12/31 18:06推長知識

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