Re: [請益] 26歲男 資產規劃

先感謝n大以及原文底下版友們給我的回應以及建議
看完之後
結論是我跟房仲退斡旋了

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我沒有在房版 PO 的原因也跟原文版友的回應相同
很擔心過去房版 PO 只會得到買的答案
也擔心不小心引起戰火
(我其實是有先到房版逛過後才決定來這裡的)
畢竟我可能還是認為買房子跟理財也有很大關係~
但我之後發文會更注意關聯性的! 感謝sqrt大大提醒

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1. 這價格，財務過得去嗎？
1-1.頭期款
300萬的頭期 => 預計會是家裡 200 自己拿 100 (個人剩下的 50 當備用金)

1-2.現金流
月支出 15000 搬出去之後也許會變少~
因為我目前皆外食就連假日也一樣
主要是一直以來跟家人有些隔閡 在還沒有克服以前 我待在家的時間不多
所以預期是不會超支~

2. 價格是不是溢價？
2-1.地點小區價格
nyc 預估的滿準的!! 我看的物件叫 - 禮築 在三和國中站附近
這點也是我那天發文的主因
我的開價其實甚至比今年同一棟刊登的實價登錄還高一些了
只是一開始我跟仲介喊1250的時候 有感覺他不太想收斡旋
所以後來才往上加到1300
(但我經驗少 如果攻防戰在1250 但跟仲介喊的時候他明顯不收 大家會怎麼做呢?)

0. 你為什麼要買房子？為什麼會選擇在此時買房子？
0-1.需要獨處空間 以及 需要有伴時可以隱私的空間 對我來說滿重要的
0-2.這一兩年房市飛漲的速度真的是肉眼可見，
即使生息、政策都沒有抑制這份熱潮，
也剛好今年在存款上達到了150萬所以萌生了想法。
0-3.40年房貸，以我目前的狀況來還款的話，確實有點硬，但因為有寬限期，
還能在這一兩年內努力把薪資拚上去而不會被房貸影響
0-4.以屋齡、交通便利性、總價，綜合下來也許是我還可以負擔的物件

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但也確實，這個"還可以負擔"，有可能只是我的想像，
實際情形可能更嚴峻，謝謝版友們的回饋，如果還有我在回答上考慮不太對的
也麻煩指正我，或是再追問我，幫助我更好的釐清
感謝大家!!

※ 引述《nyc0125 (@)》之銘言：
: 你是買家，又是自住目的，
: 不用管賣家要賺多少，自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。
: 那是在你超超超想要這間，
: 完全不能接受任何其他選項的時候，要拼成交的時候才在做的。
: 但 99% 以上的人，都不是這狀態。
: 你要想的有以下
: 1. 這價格，財務過得去嗎？
: 2. 價格是不是溢價？
: 以及
: 0. 你為什麼要買房子？
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: 快速看短結：
: 本板 CFP，純論檯面財務資訊，不建議買，
: 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。
: 如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。
: 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。
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: 首先
: 1. 這價格，財務過得去嗎？
: 1-1. 頭期款
: 房子 1300 萬
: 頭期兩成 260 萬
: 買方有的沒的的費用 20~30 萬
: （七年屋算新，契稅比較重）
: 頭期款 300 萬差不多足矣
: 不過沒有額外的錢做軟硬裝修
: 七年屋，裝潢不裝潢，以用的角度來說都有些雞肋
: 以財務規劃來說，就先住吧。別再額外花錢了
: 自己一個人住，探索個三五年，
: 下一間房子也會比較有規劃上的想法。
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: 1-2. 現金流
: 再來看貸款
: 1300 - 260 = 1040（萬）
: 月現金流入 53000
: 月支出 15000（目前住家裡）
: 住外面的月支出 不明？？？
: 自己住的花費依個人可大可小，但一定是變高。
: 沒有可參考的數值，跳過。
: 繼續住家裡的可支配所得約 38000
: 一般房貸（給其他可能有需要的板友看的）
: 目前地板利率 2.07%，30 年
: 每月繳 1 萬，可以貸款 268 萬。
: 1040 萬，每個月要繳 3.88 萬
: 光住在家裡，就超支 800 元一個月
: 但有 90 萬活存，其中約 40 萬的預備金不該動。
: 50 萬可以繳大概 5 年的差額，
: 用 5 年把每月薪資拉高 1 千元，應該不太難。
: 新青安貸款
: 1.775 %，40 年，超讚
: 每月繳 1 萬，可以貸款 343 萬。
: 1040 萬，每個月要繳 3.03 萬
: 之後自住的月支出，只能比住家中的月支出多 7700 元，
: 不然會超支。
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: 1-3. 年收 10~12 倍法
: 年收 80 萬，量力而為的話，
: 買 800~1000 萬（總價）的房子，是很處理得來的
: 10 倍大概房貸負擔率 30%
: 12 倍大概房貸負擔率 40%
: 15 倍的話，房貸負擔率會來到 50%
: 房子總價 1300 萬
: 一般來說會叫你別...
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: 2. 價格是不是溢價？
: 2-1. 地點小區價格
: 用三重區內抓三個捷運站，
: 台北橋站、三重站、三和國中站
: 距離一公里畫圓 = 八成以上的三重都劃進去了
: 算是比較無效的資訊
: 不過這價格跟屋齡，推測是三和國中站附近
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: 2-2. 空間價格
: 1+1 格局，
: 室內主建物加陽台 15~20 坪可以做
: 七年屋，小坪數，幾乎都是 35% 公設以上
: 也就是權狀不含車位 23~30 坪
: 車位大概 110~140 萬
: 2021 年三重區每坪大概 45 萬左右，
: 今年落在超過 50 萬。（天哪）
: 50 * 23 + 125（車位）= 1275（萬）（下限）
: 50 * 30 + 125（車位）= 1625（萬）（上限）
: 根據前項對地點的推估，每坪再減個 2~4 萬。
: 44 * 25 + 125（車位）= 1225（萬）
: 48 * 25 + 125（車位）= 1325（萬）
: 如前面板友推估，今年買賣的話，攻防在 1250 萬上下，差不多。
: 買家開 1300 萬，是有機會被推著往下談談的。
: 如果已經交出去了，退斡旋，至少也有個十萬吧。
: 除非財務發現估得太樂觀（如前述我是覺得太緊繃了），
: 或是對房子內容有不滿意，
: 斡旋下了，純論近期房市，可以買吧。
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: 結語：
: 本板 CFP，純論檯面財務資訊（資訊過少），不建議買，
: 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。
: 如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。
: 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。
: 由於我認爲還款能力不足，所以有以下建議：
: 如果是為了未來的獨立生活做準備，
: 我覺得可以先租再買。
: （還款能力夠的話，我會說可以買了騎驢找馬）
: 除非是本來就生長在這區，否則還年輕的時候，
: 透過租借的行動便利性，
: 真的用一段時間深入理解該地區的生活方式，
: 以及全額的支配生活財務，
: 都應該會幫助你更堅定自己之後的判斷。
: 加上還年輕，除非職業與收入路徑已經寫死（如公務員），
: 那麼租屋，也是一個方式讓自己的現金流更穩健，
: 有更充裕的可支配所得可以用來投資自己，提升主業（本業+副業）收入。
: 價差能致富，而有現金流，才能自由。
: 大部分的人在大部分的生命裡，還是得靠主業來維持現金流。
: 至於原問「買房的決定對嗎？」「是否該繼續等？」，
: 以上兩問請回到：
: 0. 你為什麼要買房子？
: 為什麼想要買房子？
: 為什麼會選擇在此時買房子？
: 如果買了之後，以資產來說最糟會是什麼狀況？
: （假如被單一物件所迷惑的時候，加問：為什麼選擇這棟房子？）
: 是有獨立搬出去的計畫？需要獨處空間？
: 需要有伴時可以隱私的空間？
: 還是需要成家？或是有準備成家？
: 或是 FOMO，擔心真的資產價格暴漲自己追不上？
: 無論是什麼理由，都沒有對錯評判，
: 要回到你自己買的理由，以及確立該資產預計了結的方式，
: 就算理由有些勢利或是不齒自己的理由，也要誠實面對。
: 才能知道需求奠基在什麼之上，以及行動的代價跟所得如何。
: 信心只有你自己能決定，
: 板友只能幫你根據數字分享規劃的看待而已。
: 以上淺見，歡迎板友交流分享。

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