[心得] 新手見面談成交心得
上週剛簽約完成買房夢想，在準備的過程中在版上受惠很多，
如今放下心中大石，希望透過簡單的心得分享給大家一些參考。
我自己是經驗值趨於0的新手，只簽過一次要約書、之後見面談就順利成交了，
但在這之前我把房版以及mobile01有關「斡旋」、「見面談」等相關文章全部爬過一輪，
自己歸納的重點是，見面談的變數太多，沒有什麼公式可循，
每個人面對的是不同的賣家、不同的仲介，甚至各人自己的狀況與心態也不同，
因此有些文章提到「見面談就是有到底價只是差在服務費」，這點我是持保留態度，
建議不要預設這樣的立場去談，否則可能在臨場判斷上錯失良機。
我的準備工作有以下幾點：
一、先設定底線：你願意出多少錢買這間房子（而且千萬不能讓別人知道）
每個人出價策略不盡相同，這邊就先不論，但是至少每個人到了下斡旋這個階段，
一定對於底價有一些想法，建議臨場不管怎麼加價，都不要腦衝超過原先設定的底價。
到了現場，仲介會試著影響你，探問你的底價，不要老實告訴他，但可以說大致方向。
我自己的做法是「開價即底價」，因為我真心想要買，也希望在眾多出價中被屋主看見，
所以我出了一個比前兩三個月實價登錄再略高一點的價格，
同時我也跟仲介表示，我的能力就是到這邊，再上去沒辦法，
如果跟賣方期待有很大的落差，那我果斷放棄，因為我沒有追價本錢。
我從簽要約時就不斷跟仲介強調這件事，見面談也再重複一遍，
如果雙方差距太大，那我也不好意思浪費大家時間，
但若你們評估有機會，可以用時間換取空間，那我可以配合，我願意等。
或許也是因為我一開始就表明我的立場，也或許我遇到一個配合得來的仲介，
在簽要約到見面談中間一個禮拜的過程，仲介都沒有給我做狀況。
關於這部分的心態，我從下面這篇文章ceca的推文中學到很多：
https://www.ptt.cc/home-sale/E.BkNZw_rFCwgU
二、熟悉當前市場價格
我面對的狀況如下：
1. 屋主開高價擺明給人殺
2. 社區買賣很少，最新一筆實登是兩年前，三個月前有一筆新交易但實登還沒上網
3. 我直接出到接近底價，而不是實登打八折的芭樂價
我在事前透過其他仲介，把三個月前最新的交易細節弄清楚，事後想想覺得這是關鍵，
因為讓我沒有在現場被話術迷惑，例如：
前幾個月那一棟才賣掉一間1500萬，所以屋主當然也期待比較高等等
但其實坪數等基本條件根本完全不一樣（比較大間當然比較貴啊...）
仲介也可能會說，屋主不急著賣、未來這邊發展性很好一坪會漲到多少etc
我自己的想法是，屋主會在「現在」丟出來賣，無非是：
1. 他缺錢
2. 他認為目前行情可以賺到他設定的利潤
因此既然是「現在」要賣，那我們就針對現在的市場價格討論，
而不要牽拖到未來發展什麼的。
因此這個部分還是回歸到自己設定的底價，踩穩自己的立場，
仲介自然而然會去嘗試鬆動對方的立場（or直接破局大家可以回家了）
三、不要與仲介敵對
這部分我也是參考ceca大的文章如下：
https://www.ptt.cc/home-sale/E.l6Rnp0T0w5oU
其實這部分也不是只是買房如此，我自己工作類似服務業，
學到的最大教訓是無論如何不要把現場氣氛搞差，盡量客氣、彼此尊重。
即使遇到的事情再不合理，誰先翻臉把場子搞僵誰就輸了，面子裡子都是。
當然有些人可能遇到真的很差勁的房仲就另當別論，
不過如果對方真的很差勁，建議還是不要委託他吧...仲介那麼多另外找合適的就好。
另外也建議不要主動要求砍服務費趴數，
我是覺得這部分將心比心，大家平常工作累得要死，不就為那幾個臭錢嗎？
今天人家有求於你卻還想要砍你薪水，你這工作還會想要認真做嗎？
如果真的差距很近，仲介想成交的話自然會提各種方案，
他願意砍服務費就讓他自己提出來就好，畢竟重點是「想成交」，
主動砍人家錢，搞不好他就沒那麼想成交也不一定。
四、平常心
這點很難，因為我很想買到，怕錯過這個村就沒有那個店了，
但是我還是努力告訴自己，買不到就算了（自欺欺人）。
如果你無法說服自己，至少要能瞞過別人，
原因無他，如果你被看穿，你就是那個軟土深掘的對象，
前面說的幾點，都是在幫助自己做好準備、武裝自己。
但說真的，沒有什麼必成的交易，房子要不要賣還是取決於屋主，
對方一念之間，可能就是截然不同的兩種結果，這部分我們也無能為力，
說到底也只能安慰自己，重點還是有沒有那個屋緣。
五、如果可以的話還是預留一些見面談的加價幅度
為了不要讓場面太尷尬，並營造一個有來有往的感覺，
建議即使一開始出價接近底價，還是預留一點加價空間現場談。
我在談之前也很關心，是不是可以不加價就成交，但這恐怕沒有標準答案。
出發前我跟老婆討論我們真正的底價，
老婆表示N+15萬（N是我們出價）
我心裡設定N+10萬，最後N+5萬成交。
結果論來看，若一毛都不加有沒有機會買到？我只能說有機會、沒把握，
（誰知道完全不加價屋主會不會翻臉走人？）
但我加了一點錢，成功簽約了，所以我覺得保留一點加價彈性是好的。
以上是一些淺薄的心得分享，
以前我也對仲介、投資客有一些負面的刻板印象，
但撇開這些主觀的好惡不談，當我這種新手要買房，要見面談的時候，
自然是要從他人的經驗中學習、摸索，而最有經驗的人是誰？
仲介跟投資客。
這次在看房之前，我也私下詢問了常在版上發文的一位在地投資客的意見，
他也很熱心給我一些地點方面的評估跟建議，
對於這部分，還有版上各位大大的熱心分享，我都覺得非常感謝。
為保有一點隱私，一些具體細節就不多說，
祝福大家找到適合自己的談判模式，順利成交！
--
推 恭喜買房
仲介根本不會聽你不斷強調的價格
但我真的也只能出到這樣阿...他若不信，硬要我加，我也加不上去 補充一下，我覺得這可能也跟出價在哪個位階有關， 要是在現在這個局面出實登8折價然後不斷強調，仲介應該是不會聽，或是問要不要換間 但我開比實登高我想仲介應該要尊重一下～
恭喜成交~辛苦了！
第一項非常重要，見面之後仲介&賣家超會磨超會耗的
遇過關在小會議室送飲料送便當，對方就說要問家人討論
前後磨上快兩個小時
感謝分享,另外想請教關於二的3,您所謂的底價是略高於實
登嗎？
是的，原因是： 1. 我沒有空每個週末長時間看房，時間不站在我這邊 2. 符合我需求的物件很少，所以我現階段沒有很多間可挑
恭喜買房！
謝謝各位大大的祝福！
推
恭喜！
恭喜你！
恭喜，也謝謝分享好文章。
恭喜你 也希望自己能夠找到
我的策略也是跟您很像XD 斡上限-10萬的價錢
恭喜你 也謝謝分享
第三點 真的。不要鬧翻 大家成交價談不攏就坐著慢慢磨
喝茶吃便當的，也別翻臉 罵或酸言酸語。
除非你的仲介擺臉色給你看甚至茶水不拱的。那我們就拍
拍屁股走人就好。不要弄壞場面
恭喜!
要買房子就不要仇視投資客跟仲介 雖然無良跟愛騙人的
有 但你更需要的是投資客如何買便宜的經驗 板上仇仲
我如果仇仲 哪來的便宜房子可以買
恭喜，謝謝分享，非常需要這篇
恭喜
恭喜，感謝分享
恭喜喔
這篇講得很棒 完全看不出是新手 恭喜！
恭喜
立場堅定 態度懇切 成交隨緣 值得學習
恭喜 感謝分享
恭喜
恭喜啊！
瞭解了,感謝,恭喜買房啊！！
謝謝分享，恭喜!
恭喜~ 你的做法跟心路歷程跟我當時買房子很像
恭喜成交
推（筆記中
你買的比實登高不會覺得很盤嗎? 我是加了20萬才成功至少是
買到實登價
但還是羨慕別人能買到比實登低的,不知道怎麼做的才能這樣
就是衡量現實之後的取捨，因為： 1. 我買在蛋黃區，如果是蛋白區以外的地方大概不會這樣出價 2. 選擇有限，該區符合我需求的其他物件實登都高於我預算100以上 3. 直覺要把握住這間，用這些錢換取未來持續尋覓看房耗費的時間 最重要的是：綜合各項資訊我判斷這間無法用實登價買到（也許我錯了） 但反正是在預算內成交，也就不再去想這些了～
推
推 事實是這樣
我也大推把ceca大的文章買房前都看完一遍，他是實戰派的
可以的話連推文都看，在房版很多年獲益不少
恭喜畢業 我們都看ceca長大的
其他大大的相關文章我也都有拜讀，看了一輪下來覺得房版的優文還真不少， 感謝前人種樹後人乘涼～
你的想法好天真，在這個市場上就是交相賊的，抱持你這種
想法和做法的，只有被當成肥羊宰，不過你高興就好
這篇就是...0經驗的新手爬文筆記 也許過幾年後回頭來看這篇我也會覺得自己太天真 姑且留個紀錄也不錯
恭喜 ceca算很有良心了 完全不藏私
邏輯表達清楚！ 敘述讓人直接懂您表達意思！ 也恭喜原PO
囉
恭喜呀！
恭喜！我遇到的仲介只想賺更多，慘
謝謝大家的鼓勵跟祝福，希望大家都能買到理想的房子
※ 編輯: ckshmacaca (1.171.22.129 臺灣), 08/19/2020 22:59:51恭喜~~~賀成交!!
推～
讚恭喜買到，最近我也是買到直接喊比開價貴物件。被我
老婆臭罵一頓
好文也恭喜買到想要的房
推
好文推
推~買到想要也最適合自己的好宅才是最重要的，入宅平安
推 剛買完房子 也是這個心得
底價固定，怎麼當羊宰蠻好奇的
恭喜
恭喜!!! 堅持底價很重要~~
我買房的心得也跟你相近，推分享
推，實用
想清楚自己能接受的預算，以柔克鋼慢慢磨，不要以為在參
加辯論比賽咄咄逼人，至少就贏一半了。想清楚自己的各種
限制，沒有時間壓力的，不怕買不到的，買便宜機會高很多
，反過來則是得認命加點錢
能夠理性看待房市，
理解資本主義市場運作的邏輯，才容易買賣仲三方得到共識
像個小孩子一樣，覺得世界很不公平，其他人都像欠你，這
種態度不管買房還是工作，人際關係等等，都容易吃大虧
恭喜買房囉，不過你才踏入第一個坑，後面的裝潢才是魔王
關，加油
推
建議新手一定要花時間多看多比較、培養眼力，甚至看到
後來都可以大致抓到成交價。了解行情後就出一個讓仲介
願意去試試的低價，設好底線並保留一點加價空間，成交
的機會就很大
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[請益] 永慶房屋見面談價格被騙求解最新更新 店長後來有打電話問售後服務的部分 整理廣大網友的意見 我們直接和店長講這件事情 後來用印當天66
Re: [心得] 屋主對自己的房屋自信滿滿一般來講. 屋主不會聽到你說甚麼. 也就是你跟仲介講了3天,每天講8小時...共花24小時. 想要把屋主底價1200談成1000. 而屋主只會....42
[心得] Re: 這出價恰當嗎？最近看好多新手購屋 覺得十分為大家高興 先不說這筆交易是賺是賠，至少代表人生又往前一大步 不過遺憾的是實在太多人在問"該怎麼出價"這個問題 字面上來說，"該"這個字暗指你覺得這件事會有個"標準"32
Re: [請益] 第一次下斡旋遇到的狀況跟 : 房仲下了斡旋，不過從下斡旋的過程到現在，房仲的回覆都讓我感覺怪怪的。 : 在房仲店裡面談出價的時候，也許是被房仲看出我蠻中意這間房，所以不斷告訴我屋主 就 : 是的開價是1300，出1230屋主不會願意談的，以前有人開這個價格都被拒絕，請我出1220
Re: [請益] 大小房仲談價，仲介費的差異？跟你分享上個月血淋淋的案例 四月原本看上一間中古透天社區型的 當時專任委託給A。我用三個月內 附近成交行情去出。屋主堅持高價 附近正路類似大小的透天成交都不超過150017
[請益] 想請問該加價還是換間房仲大家好，潛水房版多年，今年人生第一次下斡旋買房 約三個月前看中一個物件A有喜歡，於是以區域實價登錄行情下斡旋 但略低於該社區行情，並約定買方服務費2% 約莫一周後房仲表示屋主不同意價格，因此見面拿回斡旋金。 由於恰好在別的區域有另一物件B看了也喜歡，3
Re: [請益] 房仲偽照屋主意思坑殺買方仲介的服務費最高是6%，買賣各收多少服務費在委賣及斡旋/ 要約 時就決定了，以你的case來說應該買方1%，賣方4%。 你說你的買方服務費1%是8.08萬，那總價就是808 萬，但你又說總 價不是808 萬，買賣加總服務費超過60萬，這是矛盾的，不是交易 細節是否隱藏的問題，而是本質上矛盾。1
Re: [情報] 請教斡旋順位斡旋順序不是給屋主看的順序 只是仲介用來拉服務費的手段之一而已 第一個斡旋當然有優先談的權利 雖然大部分仲介愛騙又愛演 但是呢 俗話說盜亦有道
Re: [請益] 關於多斡旋制，仲介作法是否違法?被成交的版友cue來看這篇回文 我認為原PO接觸的仲介應該沒有跟您說的很清楚 在你出的斡旋合約中應該有這條 若甲方出價未達賣方委售價格時，除雙方另有書面約定外， 甲方不得主張本件有優先加價與締約之順位或權利．
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