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[心得] 新手見面談成交心得

看板home-sale標題[心得] 新手見面談成交心得作者
ckshmacaca
(不要再給我大番薯!!!)
時間推噓53 推:53 噓:0 →:31

上週剛簽約完成買房夢想,在準備的過程中在版上受惠很多,

如今放下心中大石,希望透過簡單的心得分享給大家一些參考。


我自己是經驗值趨於0的新手,只簽過一次要約書、之後見面談就順利成交了,

但在這之前我把房版以及mobile01有關「斡旋」、「見面談」等相關文章全部爬過一輪,

自己歸納的重點是,見面談的變數太多,沒有什麼公式可循,

每個人面對的是不同的賣家、不同的仲介,甚至各人自己的狀況與心態也不同,

因此有些文章提到「見面談就是有到底價只是差在服務費」,這點我是持保留態度,

建議不要預設這樣的立場去談,否則可能在臨場判斷上錯失良機。


我的準備工作有以下幾點:

一、先設定底線:你願意出多少錢買這間房子(而且千萬不能讓別人知道)

每個人出價策略不盡相同,這邊就先不論,但是至少每個人到了下斡旋這個階段,

一定對於底價有一些想法,建議臨場不管怎麼加價,都不要腦衝超過原先設定的底價。

到了現場,仲介會試著影響你,探問你的底價,不要老實告訴他,但可以說大致方向。

我自己的做法是「開價即底價」,因為我真心想要買,也希望在眾多出價中被屋主看見,

所以我出了一個比前兩三個月實價登錄再略高一點的價格,

同時我也跟仲介表示,我的能力就是到這邊,再上去沒辦法,

如果跟賣方期待有很大的落差,那我果斷放棄,因為我沒有追價本錢。

我從簽要約時就不斷跟仲介強調這件事,見面談也再重複一遍,

如果雙方差距太大,那我也不好意思浪費大家時間,

但若你們評估有機會,可以用時間換取空間,那我可以配合,我願意等。

或許也是因為我一開始就表明我的立場,也或許我遇到一個配合得來的仲介,

在簽要約到見面談中間一個禮拜的過程,仲介都沒有給我做狀況。

關於這部分的心態,我從下面這篇文章ceca的推文中學到很多:
https://www.ptt.cc/home-sale/E.BkNZw_rFCwgU


二、熟悉當前市場價格

我面對的狀況如下:

1. 屋主開高價擺明給人殺
2. 社區買賣很少,最新一筆實登是兩年前,三個月前有一筆新交易但實登還沒上網
3. 我直接出到接近底價,而不是實登打八折的芭樂價

我在事前透過其他仲介,把三個月前最新的交易細節弄清楚,事後想想覺得這是關鍵,

因為讓我沒有在現場被話術迷惑,例如:

前幾個月那一棟才賣掉一間1500萬,所以屋主當然也期待比較高等等

但其實坪數等基本條件根本完全不一樣(比較大間當然比較貴啊...)

仲介也可能會說,屋主不急著賣、未來這邊發展性很好一坪會漲到多少etc

我自己的想法是,屋主會在「現在」丟出來賣,無非是:

1. 他缺錢
2. 他認為目前行情可以賺到他設定的利潤

因此既然是「現在」要賣,那我們就針對現在的市場價格討論,

而不要牽拖到未來發展什麼的。

因此這個部分還是回歸到自己設定的底價,踩穩自己的立場,

仲介自然而然會去嘗試鬆動對方的立場(or直接破局大家可以回家了)


三、不要與仲介敵對

這部分我也是參考ceca大的文章如下:
https://www.ptt.cc/home-sale/E.l6Rnp0T0w5oU

其實這部分也不是只是買房如此,我自己工作類似服務業,

學到的最大教訓是無論如何不要把現場氣氛搞差,盡量客氣、彼此尊重。

即使遇到的事情再不合理,誰先翻臉把場子搞僵誰就輸了,面子裡子都是。

當然有些人可能遇到真的很差勁的房仲就另當別論,

不過如果對方真的很差勁,建議還是不要委託他吧...仲介那麼多另外找合適的就好。

另外也建議不要主動要求砍服務費趴數,

我是覺得這部分將心比心,大家平常工作累得要死,不就為那幾個臭錢嗎?

今天人家有求於你卻還想要砍你薪水,你這工作還會想要認真做嗎?

如果真的差距很近,仲介想成交的話自然會提各種方案,

他願意砍服務費就讓他自己提出來就好,畢竟重點是「想成交」,

主動砍人家錢,搞不好他就沒那麼想成交也不一定。


四、平常心

這點很難,因為我很想買到,怕錯過這個村就沒有那個店了,

但是我還是努力告訴自己,買不到就算了(自欺欺人)。

如果你無法說服自己,至少要能瞞過別人,

原因無他,如果你被看穿,你就是那個軟土深掘的對象,

前面說的幾點,都是在幫助自己做好準備、武裝自己。

但說真的,沒有什麼必成的交易,房子要不要賣還是取決於屋主,

對方一念之間,可能就是截然不同的兩種結果,這部分我們也無能為力,

說到底也只能安慰自己,重點還是有沒有那個屋緣。


五、如果可以的話還是預留一些見面談的加價幅度

為了不要讓場面太尷尬,並營造一個有來有往的感覺,

建議即使一開始出價接近底價,還是預留一點加價空間現場談。

我在談之前也很關心,是不是可以不加價就成交,但這恐怕沒有標準答案。

出發前我跟老婆討論我們真正的底價,

老婆表示N+15萬(N是我們出價)

我心裡設定N+10萬,最後N+5萬成交。

結果論來看,若一毛都不加有沒有機會買到?我只能說有機會、沒把握,

(誰知道完全不加價屋主會不會翻臉走人?)

但我加了一點錢,成功簽約了,所以我覺得保留一點加價彈性是好的。


以上是一些淺薄的心得分享,

以前我也對仲介、投資客有一些負面的刻板印象,

但撇開這些主觀的好惡不談,當我這種新手要買房,要見面談的時候,

自然是要從他人的經驗中學習、摸索,而最有經驗的人是誰?

仲介跟投資客。

這次在看房之前,我也私下詢問了常在版上發文的一位在地投資客的意見,

他也很熱心給我一些地點方面的評估跟建議,

對於這部分,還有版上各位大大的熱心分享,我都覺得非常感謝。


為保有一點隱私,一些具體細節就不多說,

祝福大家找到適合自己的談判模式,順利成交!


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※ PTT留言評論
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JuanWang08/19 15:12推 恭喜買房

sagarain08/19 15:18仲介根本不會聽你不斷強調的價格

但我真的也只能出到這樣阿...他若不信,硬要我加,我也加不上去 補充一下,我覺得這可能也跟出價在哪個位階有關, 要是在現在這個局面出實登8折價然後不斷強調,仲介應該是不會聽,或是問要不要換間 但我開比實登高我想仲介應該要尊重一下~

asdf092308/19 15:20恭喜成交~辛苦了!

hippo99808/19 15:22第一項非常重要,見面之後仲介&賣家超會磨超會耗的

hippo99808/19 15:24遇過關在小會議室送飲料送便當,對方就說要問家人討論

hippo99808/19 15:24前後磨上快兩個小時

alien81808/19 15:28感謝分享,另外想請教關於二的3,您所謂的底價是略高於實

alien81808/19 15:28登嗎?

是的,原因是: 1. 我沒有空每個週末長時間看房,時間不站在我這邊 2. 符合我需求的物件很少,所以我現階段沒有很多間可挑

wwwjong052508/19 15:35恭喜買房!

謝謝各位大大的祝福!

alanbread08/19 15:50

cfk08/19 15:54恭喜!

knows201408/19 15:59恭喜你!

bluesunss08/19 16:06恭喜,也謝謝分享好文章。

socialheric08/19 16:08恭喜你 也希望自己能夠找到

cle03108/19 16:18我的策略也是跟您很像XD 斡上限-10萬的價錢

jw550208/19 16:22恭喜你 也謝謝分享

kinmengon08/19 16:36第三點 真的。不要鬧翻 大家成交價談不攏就坐著慢慢磨

kinmengon08/19 16:36 喝茶吃便當的,也別翻臉 罵或酸言酸語。

kinmengon08/19 16:38除非你的仲介擺臉色給你看甚至茶水不拱的。那我們就拍

kinmengon08/19 16:38拍屁股走人就好。不要弄壞場面

cji428450308/19 16:43恭喜!

s2649275508/19 16:44要買房子就不要仇視投資客跟仲介 雖然無良跟愛騙人的

s2649275508/19 16:44有 但你更需要的是投資客如何買便宜的經驗 板上仇仲

s2649275508/19 16:44 我如果仇仲 哪來的便宜房子可以買

erin055408/19 16:45恭喜,謝謝分享,非常需要這篇

as89133908/19 16:47恭喜

emptyace08/19 16:48恭喜,感謝分享

IS098708/19 16:49恭喜喔

x12335608/19 16:54這篇講得很棒 完全看不出是新手 恭喜!

g5036008/19 17:01恭喜

mijh08/19 17:06立場堅定 態度懇切 成交隨緣 值得學習

milker08/19 17:26恭喜 感謝分享

t1999051708/19 17:26恭喜

koa77708/19 17:42恭喜啊!

alien81808/19 17:49瞭解了,感謝,恭喜買房啊!!

marissa12708/19 17:58謝謝分享,恭喜!

rebecca22608/19 18:26恭喜~ 你的做法跟心路歷程跟我當時買房子很像

amingoliu08/19 18:39恭喜成交

shena3033508/19 18:45

chenshin071908/19 18:58推(筆記中

shiely08/19 20:32你買的比實登高不會覺得很盤嗎? 我是加了20萬才成功至少是

shiely08/19 20:32買到實登價

shiely08/19 20:34但還是羨慕別人能買到比實登低的,不知道怎麼做的才能這樣

就是衡量現實之後的取捨,因為: 1. 我買在蛋黃區,如果是蛋白區以外的地方大概不會這樣出價 2. 選擇有限,該區符合我需求的其他物件實登都高於我預算100以上 3. 直覺要把握住這間,用這些錢換取未來持續尋覓看房耗費的時間 最重要的是:綜合各項資訊我判斷這間無法用實登價買到(也許我錯了) 但反正是在預算內成交,也就不再去想這些了~

haydou08/19 21:46

Fuzishan08/19 21:52推 事實是這樣

xhs08/19 21:53我也大推把ceca大的文章買房前都看完一遍,他是實戰派的

xhs08/19 21:54可以的話連推文都看,在房版很多年獲益不少

Unsullied08/19 21:58恭喜畢業 我們都看ceca長大的

其他大大的相關文章我也都有拜讀,看了一輪下來覺得房版的優文還真不少, 感謝前人種樹後人乘涼~

lovemost08/19 22:18你的想法好天真,在這個市場上就是交相賊的,抱持你這種

lovemost08/19 22:19想法和做法的,只有被當成肥羊宰,不過你高興就好

這篇就是...0經驗的新手爬文筆記 也許過幾年後回頭來看這篇我也會覺得自己太天真 姑且留個紀錄也不錯

ganninian08/19 22:24恭喜 ceca算很有良心了 完全不藏私

josh011408/19 22:33邏輯表達清楚! 敘述讓人直接懂您表達意思! 也恭喜原PO

josh011408/19 22:33

icevenus08/19 22:35恭喜呀!

td77071508/19 22:50恭喜!我遇到的仲介只想賺更多,慘

謝謝大家的鼓勵跟祝福,希望大家都能買到理想的房子

※ 編輯: ckshmacaca (1.171.22.129 臺灣), 08/19/2020 22:59:51

k093977075208/19 23:03恭喜~~~賀成交!!

likeyousmile08/19 23:24推~

john030208/19 23:27讚恭喜買到,最近我也是買到直接喊比開價貴物件。被我

john030208/19 23:27老婆臭罵一頓

whface08/19 23:53好文也恭喜買到想要的房

bestandy104408/20 02:39

pppwww08/20 10:14好文推

vovhsin08/20 10:16推~買到想要也最適合自己的好宅才是最重要的,入宅平安

sjsjsjlove08/20 12:29推 剛買完房子 也是這個心得

shuiwuhen08/20 12:49底價固定,怎麼當羊宰蠻好奇的

jack93101808/20 14:51恭喜

nk91013908/20 14:55恭喜!!! 堅持底價很重要~~

j1o2s3e4p5h608/20 15:29我買房的心得也跟你相近,推分享

AX17708/20 16:29推,實用

deltaz08/20 17:34想清楚自己能接受的預算,以柔克鋼慢慢磨,不要以為在參

deltaz08/20 17:34加辯論比賽咄咄逼人,至少就贏一半了。想清楚自己的各種

deltaz08/20 17:34限制,沒有時間壓力的,不怕買不到的,買便宜機會高很多

deltaz08/20 17:34,反過來則是得認命加點錢

deltaz08/20 17:35能夠理性看待房市,

deltaz08/20 17:36理解資本主義市場運作的邏輯,才容易買賣仲三方得到共識

deltaz08/20 17:37像個小孩子一樣,覺得世界很不公平,其他人都像欠你,這

deltaz08/20 17:37種態度不管買房還是工作,人際關係等等,都容易吃大虧

deltaz08/20 17:37恭喜買房囉,不過你才踏入第一個坑,後面的裝潢才是魔王

deltaz08/20 17:37關,加油

moment112908/20 23:18

newthinker08/21 00:17建議新手一定要花時間多看多比較、培養眼力,甚至看到

newthinker08/21 00:17後來都可以大致抓到成交價。了解行情後就出一個讓仲介

newthinker08/21 00:17願意去試試的低價,設好底線並保留一點加價空間,成交

newthinker08/21 00:17的機會就很大