[心得] Re: 這出價恰當嗎？

Nubybee 發表於 2021/8/12 下午5:02:36

看板home-sale標題[心得] Re: 這出價恰當嗎？作者

(Nubybee)時間Aug 12 17:02:36 2021推噓42 推:43 噓:1 →:64

※ 引述《ugg (好辛苦)》之銘言：
: 大家好，最近看到一間房想出價
: 查實價結果如下
: 109/6 1400萬總面積57.87（含車位7.5）6/11樓
: 109/3 705萬總面積34.8（含車位7.5）2/10樓
: 109/3 670萬總面積34.8（含車位7.5）6/10樓
: 108/5 720萬總面積34.8（含車位7.5）3/10樓車位價120萬
: 不知道最新那筆為何突然比較高價
: 可能是可以看到公園（前面是五層公寓）
: 如不看最新那筆，建物一坪約22萬
: 我想買的是34.8坪，4/10樓，開價850萬，想出價780萬，最多可接受808萬
: 想請各位前輩賜教，謝謝！

最近看好多新手購屋
覺得十分為大家高興
先不說這筆交易是賺是賠，至少代表人生又往前一大步

不過遺憾的是實在太多人在問"該怎麼出價"這個問題
字面上來說，"該"這個字暗指你覺得這件事會有個"標準"

但問問自己
今天你上來問這個問題，圖的是什麼？
不就是買到最便宜嗎？
買到標準還會便宜嗎？
難不成你只求買到均價？還是只求房仲開心？XD
既然如此，
只要你看上的物件不是隔天就賣掉的搶手物件(這很重要,稀有物件要用搶的)
出價的第一步就是撐起厚臉皮，
拿一個不怎麼漂亮的價格去被洗臉。
你想想婆婆媽媽買菜不就是這樣嗎？
那為什麼買房子就不敢了？
仲介不收斡，那就換一家出
大家都不收，再來加價
今天不是說你買房的態度是一定要買到破盤價
而是你一定要盡你全力找到最低可售價

"如果你是賣方,你願意這個價賣嗎?" 這種想法
在買房過程中是完全不必要的
你心裡可以有買不到便宜的打算
甚至最後因為非買到不可
經過所有的努力後，仍買的不便宜，也沒關係
但不可以完全不嘗試就放棄。

以上是買賣第一原則

第二原則是
談判是先出價者輸一半
那個開價只是隨便開的
你第一件事不是把你自己心裡的錨給仲介
而是從仲介那裏套一個有效錨點過來

就算你今天隨便丟一個不要太誇張的價
你都能讓仲介了解你是準買方
並且找到機會問出賣方多少要賣

實戰一下

房子權狀27.3坪，4/10樓，開價850萬含車位120
第一件事，先680開下去被仲介洗個臉再說
我出680的原因是，我知道去年房子漲很多，所以破盤肯定是不實際的
所以我出在最低價670以上
這時100%被仲介洗臉
你可以跟仲介解釋你的想法
仲介可能覺得你根本沒sense，可是他也理解到你好像真的有點想買

仲介就會跟你說(或你自己可以問)屋主最低xxx才賣

這個xxx就有價值了，就是仲介給你的錨點
這個價格內含兩個情報
第一，這是含滿%(4%)賣方服務費的價格，你可以得到屋主實拿價點
第二，成交價90%還可以低於這個價，因為仲介也知道你會殺價

舉個例子，仲介若回應，屋主800才會賣
那就是說：
* 屋主只要實拿768必定會賣
* 成交價很高機率低於800

這時你就可以準備下斡旋了
下多少，要取決於你願意買的最高價
比如說你覺得最多你願意出到790
你就可以算一下680+(680+790)/2 = 735
大致出個730就可
為什麼這樣出有兩個原因
第一是，加價有一個規則: "越加越少"
你只要有一次加價超過上次加價
仲介就會判定:你加價有無限潛能
這一點，不管是做什麼交易都是一樣的
第二是，有沒有發現，你前面出個芭樂價
後面補個730，就覺得哇，這買家會加價耶XD
其實你出的還是很低
但你一下子加了不少
仲介立馬信心大增XD

假設這樣就能見面談
加價順序就是730-->760-->770-->777-->782
大概這樣，每次越來越少
具體當然有一些變化，要看現場談判感覺來決定
例如730要不要一次就加到760等等
或者談到最後可能你不加價也會成交，因為仲介折了服務費
這些都是比較進階的東西了
要看現場氛圍和對話內容來決定

如果730還不能見面談
就跟仲介多聊聊天喝咖啡
幾萬幾萬的磨，慢慢磨出一個他願意收的最低價
並且明示仲介，希望找屋主出來談，你有加價空間

所以說到底還是買方臉皮要厚一點
上來問板友要出多少是沒什麼必要的
大家又不是屋主，不會通靈的啦

最後提醒一下
談判的目的並不是買到比實價登錄要低
而是找到這間房子的最低可售價
談判的細節也是比我上面說的東西還多很多
只能講個大概
而且並非所有狀況通用
建議新手琢磨一下精神即可

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.116.143 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: Nubybee (36.231.116.143 臺灣), 08/12/2021 17:11:45

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Goog1e08/12 17:12沒分類會被刪文

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Nubybee08/12 17:12笑死還真的回完文發現原文被刪XD

推

kagaya08/12 17:23可是N大寫得超詳細耶我當初斡旋的時候有這篇就不會亂下了

推

catson08/12 17:25一堆談判高手都自以為可以買比實價登錄低

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catson08/12 17:26結果賣方市場連談的幾會都沒有

推

h4907200208/12 17:33你怎麼會覺得稀有物件會給你這樣談?

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h4907200208/12 17:34別人出得比你高你根本連寫斡旋機會都沒有

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Nubybee08/12 17:34文中不是說了稀有物件不能這樣談嗎XD 您讀了嗎

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Nubybee08/12 17:34是說最近真的好幾個看起來物件就不是很稀有的又賣很久

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Nubybee08/12 17:35所以才萌生想幫助他們的想法希望大家臉皮厚一點

推

simdry08/12 17:37這個方式真的很實際，不要想買市場最低，只要能磨到這個

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simdry08/12 17:37物件的最低價出來你就是賺得。敢出價很重要，出價不用錢

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simdry08/12 17:37不出永遠不知道多少錢能買到。但這個方式的前提真的是要

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simdry08/12 17:37不搶手買很久的物件才能這樣出，帶看量大到靠北的A案你這

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simdry08/12 17:37樣出會直接被放生啦XD

推

h4907200208/12 17:38現在賣很久的首購族也看不上拉

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kusomanfcu08/12 17:382016-2018時可以用現在大概被放生

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h4907200208/12 17:38都賣到爛掉了不降價也不會有人接

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simdry08/12 17:38但這陣子很多物件你看起來賣很久都是因為疫情不能帶看停

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simdry08/12 17:38擺，就我知道很多案子社區開放帶看瞬間就沒了，之前放了

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simdry08/12 17:38幾個月那都是假的只是因為看不了

推

any120608/12 17:387月的買方是這樣出價然後被我放生，下一位謝謝

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Nubybee08/12 17:42放棄談判那也是個人自由囉我僅是分享數十次交易的經驗

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Nubybee08/12 17:42其中四次是疫情後的事情

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Nubybee08/12 17:45你可能覺得這談判過程很長目標會被買走實際上這整篇文

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Nubybee08/12 17:45可能只花半小時就能走到見面談流程

推

love5092108/12 17:46學到了給推

推

youngway1208/12 18:01推

推

kusomanfcu08/12 18:02你會發現前面幾輪加價都是你和仲介兩人互相傳line而已

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Tatsuya7208/12 18:03你這樣亂教會害他買不到真心想要的房子。

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Tatsuya7208/12 18:03樓上講的有戳中我笑點lol

推

h76010808/12 18:04帶看量很大的A案應該也輪不到一般戶去看啦呵呵

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Tatsuya7208/12 18:07我簽一般約，A房仲兩個月才報一個芭樂價問我收不收斡

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Tatsuya7208/12 18:07基於禮貌我一分鐘後回電拒絕，下一秒馬上找B房仲簽，

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Tatsuya7208/12 18:07一週後行情價賣出，問當天電話直接放，誰跟你浪費時間

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Tatsuya7208/12 18:07收斡旋談價格

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Tatsuya7208/12 18:09服務費給滿，買家要修什麼直接貼錢給，價格有到就是出

推

cicatrix08/12 18:10你這個方法，結果就是屋主嗆一句這個人之後加也不賣給他

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Tatsuya7208/12 18:13照你方法大概被房仲拒絕收斡，等了一週沒電話原來828

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Tatsuya7208/12 18:13早被人買走，共勉之

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Nubybee08/12 18:18看來很多人把特例當通例呢芭樂案會和一般案同樣談法嗎XD

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Nubybee08/12 18:18今天就是看到有首購買家明明談的不是A案卻無故加價

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Nubybee08/12 18:19若要說投客等級案件那簡單啦不看屋不下斡一通line解決

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Nubybee08/12 18:20但這是首購族可以執行的嗎

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Nubybee08/12 18:23不過我以後還是別分享這種了看來必要不大大家都高手:)

推

kumian08/12 18:24小白覺得長知識感謝分享

推

Hawky08/12 18:25你的方法買方市場或較差物件才適用……前面探底價那段根本

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Hawky08/12 18:25多餘，有些房仲好物件都直接說屋主多少以上才談，不用你問

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Hawky08/12 18:27但不是不能用啦…總價區間2000以上這談判方法應該有效

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Tatsuya7208/12 18:30你會出芭樂價表示你心裡根本不認同你想買的房屋價值，

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Tatsuya7208/12 18:30或者你根本搞不清楚自己需求跟能力在哪，那又何必浪費

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Tatsuya7208/12 18:30自己時間去跟房仲演戲，很閒？賣方不賣你機率大增

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Tatsuya7208/12 18:32估不精準就不要隨便亂出價

推

ha58040108/12 18:47感謝分享

推

kingkinggod08/12 19:16你錯估了垃圾房仲的貪婪

推

ugg08/12 19:23非常感謝N大的回覆，特別是有效錨點的部分，真是獲益良多

推

partner08/12 19:32還算平心而論的分享，方法本來就可以參考修正，但可能踩

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partner08/12 19:32到一些房仲的痛點了，所以在那...

推

qqq010308/12 19:39推很少人會分享這種心得

推

absabs012308/12 19:42推有談有機會

推

sorrowtear08/12 20:01買不到等下一間不急沒差

推

inmiaoking08/12 20:36推

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Fujiwarano08/12 20:38最近市場這種談法會被買走洗臉然後越追越高價

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yesyesyesyes08/12 20:39說真的不認同，第一點如果是你沒做足功課，斡旋金跟

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yesyesyesyes08/12 20:39對方差太多，對方絕對不會理你

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Fujiwarano08/12 20:39景氣不好的時候可以這樣談但大家在搶房的時候沒用

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Fujiwarano08/12 20:40最近市場就是誰出的準快速把屋主拉出來簽約才安定

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Fujiwarano08/12 20:43原PO教的這種慢慢出法最近不適用便宜的被買走機率高

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Fujiwarano08/12 20:44我上周帶鄉民看一間案子當天沒出價就沒機會買了

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Fujiwarano08/12 20:44成交行情是含裝潢賣的所以一定比實價高案子不夠賣

推

moke08/12 21:01教的很好，可惜大多數看上的物件都是隔兩天就被手骨粗的搶

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moke08/12 21:01走，沒什麼機會打8折慢慢磨。

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yesyesyesyes08/12 21:10拿一個不怎樣漂亮的價格去談 ?你實做看看吧

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yesyesyesyes08/12 21:10我論你最後一間都沒買到

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yesyesyesyes08/12 21:11版上就一堆文章關於下斡旋太低房仲根本不理

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yesyesyesyes08/12 21:11做足功課再下斡旋金不要讓人家覺得你來亂的

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yesyesyesyes08/12 21:14#1WX2JAbH (home-sale) 這篇應該比較貼近實情

推

darkdogoblin08/12 21:23新手又做功課不足就找個投緣的信任他,整天演宮鬥劇

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darkdogoblin08/12 21:23都不累?

推

kenkao2508/12 22:58優質文章

推

KrisNYC08/12 23:01蠻實用的吧

推

cicatrix08/12 23:18過時的方法就不要拿出來用了，這個在房市不熱時勉強可以

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cicatrix08/12 23:18用，現在隨便一個爆炸屋都可以賣掉，屋主不會理你的

噓

Fuzishan08/12 23:55紅明顯，以前市場可以，今年目前應該沒效率買不到

推

yango08/13 00:16可以存起來等幾年後等下一波緩跌拿出來用現在這樣買不到

推

jlist08/13 01:14推

推

outgreenman08/13 01:22謝分享，與其亂追價我覺得這方法很適合新手

推

Complain08/13 01:43推

推

hung092508/13 02:00推

推

flydeer08/13 06:38推謝謝分享

推

licklabium08/13 07:54好的物件這樣磨一定被搶走；不搶手的才能這樣磨的

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zaza556608/13 07:59去年的話可以今年沒下9折起根本沒人理你

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zaza556608/13 08:00至少750-765再說

推

sdhpipt08/13 08:22謝謝分享我去年沒有這樣談結果第一次加價加太多仲介演

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sdhpipt08/13 08:22戲時我就拿回斡旋最後隔了一個月用我第一次加價的價成交

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sdhpipt08/13 08:23不過買到景觀超好裝潢新又漂亮而且不是投客裝潢的房子

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sdhpipt08/13 08:24加上有好停的平面車位勉強可以接受 XD

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sdhpipt08/13 08:25之後同社區樓下較小坪數單位大量成交5間單價都高於我4~

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sdhpipt08/13 08:255萬以上所以感覺還算是值得

推

ikeep08/13 08:39謝謝分享對新手很有幫助

推

joe722610708/13 09:10推，有方法論的分享

推

Dotes08/13 09:23推

推

TDKnight08/13 10:44推推

推

cosmos003808/13 13:51很棒的分析！

推

tomroy08/13 15:26覺得舉例很實用

推

wgstheduke08/13 22:14您寫的很好

推

kokoke08/14 11:24推實用感謝分享

推

sawaman08/15 18:12長知識推

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