[請益] 高雄市區租金投報率問題

我於2022購置一套屋齡3年屋2房產品當作學區房 本來也租得好好的
直到我增貸後再算投報率突然覺得哪裡怪怪的

計算方式參考: https://reurl.cc/OMOdaX

房屋總價550萬(全款買房) 每月租金16500(不含管理費)
完整租金投報率＝(每月租金 × 12 – 持有房屋的相關成本 ) ÷ (房屋總價 + 取得房
屋時的花費)

*持有房屋的相關成本+稅抓15000
*取得房屋時的花費 契稅印花仲介服務費抓150000

完整租金投報率＝(16500x12-15000)/(5500000+150000) = 3.23%

由於無貸款所以槓桿租金投報率應該是一樣3.23%

然後我於去年掛4增貸350萬後
增貸350萬(採本息平均攤還) 月還款131xx
每月應還本金金額67xx逐年遞升
每月應付利息金額64xx逐年遞減(我就抓6500) 6500x12=78000

槓桿租金投報率＝(每月租金 × 12 – 持有房屋的相關成本 – 房貸利息) ÷ (房屋頭
期款 + 取得房屋時的花費)
槓桿租金投報率＝(16500x12-15000-78000)/(2000000+150000) = 4.88%
槓桿租金投報率＝4.88%

這樣我增貸後反而投報率是增加的(3.23% -> 4.88%)，而且多了350萬可以運用。
這樣算是不是哪裡怪怪的?還是我哪裡算錯了呢?

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分母變低沒錯 那這樣算是不是存在一些盲點 我只看到投報率但實際上有一個還本金金 額不能運用