Re: [閒聊] 關於資產的規劃?

好吧 無聊來回一下這篇

懶得看過程 想得結論直接拉到後面吧XDDD

照你所說 寬限期利息10萬/年

每月繳息大概8300左右

以正常利率回推貸款N=700萬左右

但你頭期只有100萬

以正常成數來看N應該=400萬

所以可能是北部物件 貸款成數比較高 但這樣也表示 你的利率就也偏高

所以我覺得 N大概就落在 700~400之間 那就抓個平均550萬

收租60萬 每月收租5萬 你又說是改套 大概就是公寓改套

你又有砸大錢裝潢 所以我猜可能是頂樓4+2物件

所以是6間房 1間8000-8500 左右

就不給你的60萬租金在打折了(你說60萬就60萬 哈哈)

不然正常還要扣掉(招租成本 管理成本 待租成本 稅金成本 維護成本...)

房東不好當阿~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

小結:

100萬頭期款+450萬(貸款)+250萬(裝修成本)+50萬(待租損失)=850萬 未來售價

-------------------以上就是我估算 物件大概的 基本資料------------------

好那我們開始來算算投報率%

一、繼續持有租金投報率

投入=100萬+250萬+50萬=400萬(你投入的成本 不討論折現 機會成本只有算待租損失)

收入=60萬租金-10萬寬限期貸款利息=50萬

50萬/400萬=12.5%

後面正常本息平均攤還

收入=60萬租金-33萬本息攤還=27萬租金

27萬/400萬=6.7%

也符合你說的6-7%投報率

所以持有到第4年在開始賣 把12.5%賺好賺滿

二、賣掉價差投報率

那你賣掉可以拿回400萬現金

賣掉的話有400萬，那你賣價大概是850萬 扣掉銀行貸款450萬(尚未繳本)

得出所謂的400萬

但這情況 實際沒賺到價差 也賺不回那第一年的待租成本
1.房地合一稅 以上述資訊來看 大概是50萬的課稅基準*20% =10萬
2.仲介費 售屋的仲介費 850萬*4%=34萬
3.其他行政規費 手續費
加起來費用大概50萬左右 所以其實你投入350萬 但應該拿得回來的也是350萬
(除非你有避稅方式 仲介你自己人..那就另當別論)

所以如果你持有到第5年在賣會比較好!!
沒賺到價差 但可以賺到租金=50萬*4年=200萬-扣掉上述買賣成本50萬=150萬

小結

如果你持有2年就賣 等於沒賺錢(賺的租金被 上面說的成本吃掉)

(還沒算投入350萬的機會成本)

但第三年起開始才每年賺50萬 但最多到第五年

所以持有五年總共就150萬

投報大概150萬/350萬(就不算年化報酬投了 累了XD 我也沒收錢啊XD)

42%/5年=8.6% 這樣應該算是效益最大化了

後面就開始本息攤還 每年就賺27萬而已

整體投報會逐年下滑 第6年就在8.4% 第7年8.3%....

--------------------不想看那麼多直接看這裡------------------------

所以建議持有4-5年之間在開始轉手

要賣的前兩年的時間你可以好好想想

要拿這500萬元做什麼
(150萬租金收入+350萬你的現金)

喔不!! 應該是前兩年就開始"做"一些你想做的生意

而不是想 想是找不到答案 做才有答案

另外 創業原比改套當投資客 難上一百倍

沒有找到熱情的事業 單純想賺錢的千萬別來創業....

這一篇文章值 868 Ptt幣XDDDD

※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言：
: 這可能不算創業範圍吧?
: 但想來這裡問
: 因為這版的各位 應該思考比較有開創性
: 希望得到一些不同想法
: ***
: 就是呢 這幾年一直在努力被動收入
: 特別是收租房產
: 現在有完成一個 年收五十萬的物件(已扣貸款)
: 面臨兩難抉擇
: 1. 賣掉，可拿回400萬現金(但就損失被動收入)
: 2.不賣 繼續被動收入，但資金就不靈活，
: 手邊剩一百多，無法做大計畫。
: 各位怎麼看呢?
: 請多指教，謝謝
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.225.238 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/toberich/M.1599475189.A.80C
: 推 cccon1ine: 貸款 09/07 18:54: 推 itsjustagame: 年收50賣掉只有400太少了吧 去增貸＋信貸吧 09/07 20:45: → rabinson: 那區沒啥漲 增貸問過頂多多50 09/07 21:05: 推 grotwpig645: 扣貸款還有年收50？賣掉只能拿回400？你賣我好了 我4 09/07 23:41: → grotwpig645: 50跟你買 09/07 23:41: 推 kissbin: 扣掉貸款年收50？！我460跟你買，拜託賣我～ 09/08 00:26: 可能誤會了啦解釋一下
: 例如我當初買N
: 現在可以賣N +400
: (但是我投入的成本大概300
: 所以就是淨利100)
: 年收租-貸款利息=50
: (因為寬限期可以五年)
: 以賣價大約是6~7%的投報
: 推 victor74269: 可以找財務顧問 之前有諮詢這類議題 蠻看重個人價 09/08 00:55: → victor74269: 值觀的 09/08 00:55: → victor74269: 我是找安睿宏觀的 09/08 00:55: ※ 編輯: rabinson (1.200.225.238 臺灣), 09/08/2020 00:57:26
: ※ 編輯: rabinson (1.200.225.238 臺灣), 09/08/2020 01:01:52
: 推 roy0710: 400應該是已經貸到滿的頭款。所以逼不得已要賣掉 不能增 09/08 11:44: → roy0710: 貸 09/08 11:44: 推 carolgilbert: 這是什麼物件這麼厲害，只花300萬成本就可以年收50 09/08 18:09: 頭期一百
: 裝修250
: 扣掉收租第一年50
: 年收60
: 扣掉利息一年10萬
: ※ 編輯: rabinson (1.200.225.238 臺灣), 09/08/2020 18:55:01
: 推 xhs: 你是搞分租套房? 09/08 20:27: → rabinson: Yes 09/08 21:59: 推 chouvincent: 買兒童貼紙的廠商 一個月營收約200 成本不用100去做 09/08 23:17: → chouvincent: 100可以做的事情挺多的 09/08 23:17: → chouvincent: *賣 09/08 23:17: → chair209: 你才剛弄完收了一年租，怎麼會想賣掉，當然是繼續啊 09/09 10:34: → chair209: 50/400=0.125，你拿四百萬出去能獲得超過12.5%的年報酬 09/09 10:37: → chair209: 再考慮賣掉，尤其你這房價也沒漲，要是漲你報酬要更多 09/09 10:38
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09/09 14:07