Re: [請益] 現在可以買房ㄇ

※ 引述《etrangere (outsiderOfTHEworld)》之銘言：
: 想請教一下各位尤其C大，
: 這段的意思我可以解讀成，
: 政府大量的舉債，稅收可能不夠用，所以賣地要想辦法抬價增加收入嗎？
: 也就是說，政府賣地來補本來應該是全國人民該負擔的稅金，而且是慢慢提高土地價格，: 因此增加了買賣土地的成本，
: 也就是說，沒有跟著進場買房買土地的人，
: 就被政府轉嫁了稅收的缺口？？
: 簡單來說比如23億 是2300萬人要繳的稅，
: 但他税收不夠，
: 就靠賣地去補，
: 此時民眾分成兩群，一群是買房的，
: 一群是不買房的；
: 土地價格上去，買房的房屋價格上去，他房屋增值的價差可以抵消掉那個稅收的缺口
: 沒買房的，房屋、土地價格上漲，所以變相承擔了稅收？
: 4這樣嗎

有中央和地方的不同.

賣地主要都是地方政府的重點收入.

地方政府光靠中央的統籌分配款和一些零星收入是完全不夠的.

他還要靠賣土地+收各位的不動產稅金(地價稅,土增稅,房屋稅)+各種土地招標或是租金.

你去看主計處公布的地方政府財報就可以看到他收入的比率.

因此,一個都市,房地價越高,市府就越有錢.

所以為啥台北很容易就做到0舉債還可以還債.

因為他相關稅收都非常高.

而房地價很低的縣市,通常財務就會吃緊.

然後產生惡性循環.

地方政府收入高,就可以舉債借更多錢(舉債額度也跟這個有關),然後做更多建設.

做更多建設就會再拉抬不動產價格或是政府旁邊土地的招商吸引.
(例如這邊要蓋巨蛋,就可以bot給財團附設商場.
這樣很大一塊地除了巨蛋的支出外,旁邊企業的商場開發,就可以跟企業拿權利金
另外土地還可以定期跟企業拿租金)

政府通常會更賊.

他會先推一個建設無論是世貿還是甚麼開發案.

之後再這邊辦活動,吸引所有人的目光.

最後,才把這邊旁邊的土地拿出來賣.

也就是之前在講得甚麼商場炒地皮,工廠炒地皮的造鎮概念手法.

這種招每天都在用....

這是高雄幹嘛把燈會辦在蓮池潭.

因為高鐵後面有土地要賣以及蓮池潭南邊有土地要招標.

另外新台17線旁邊有桃子園的重劃區,市府手上還好幾塊那邊的土地.

因此透過這些手段.

例如市府蓋一個世貿到水湳好了,花了隨便說100億好了.

之後就會靠旁邊的土地增值+附近土地招標給企業的權利金和租金.

以及拉抬的地價刺激了建商蓋大樓,會大幅增加地價稅土增稅以及房屋稅.

然後花個幾年,再回收100億回來....

而且未來因為蓋了很多大樓企業也標了好幾塊地去用.

所以這邊可以長期大幅增加穩定的稅收.

這種通常在市府的世貿各種初步可行性等計畫當中,自償那一章會有各種估算.

他會估算一個年限把資金自嘗回來.

自償率太低,還會因此案子無法通過...XD

當然這些成本,最後支出者.

會都是民眾.

你跑去巨蛋旁邊的百貨消費,花的錢被百貨抽走,再拿去付給政府租金.

你買了房子除了買價被政府回收外,長期的房屋稅地價稅也被政府回收.

你租屋,你的租金被房東拿去繳貸款繳稅,最後也是被政府回收.

因此最後羊毛還是出在羊身上.

用哪個姿勢割你的羊毛的差別.

當然啦,實際上還有債務擴張的狀況.

也就是,現在不是金本位年代.

政府割你的羊毛,不需要立刻花多少割多少.

而是例如可以有一個長期收益.

那他可以擴大舉債額度.

你可以視同我們所謂的"借錢開寬限期都不還本金"

市府的資金成本很低的,現在大概漲到1%吧.

也就是他舉債1000億,實際上他只要每年10億的現金流就可以支撐債務.

市府整體的收支而言,他隨時都在還債也隨時都在舉債.

就像我們投資客房子多以後,你是維持一個貸款總額例如你維持2000萬好了.

那你每年都有賣房子和買房子,所以隨時都有環掉貸款也有再辦貸款.

你總貸款額抓再2000萬左右震盪一點的概念...

而市府,他再回收資金的時候,會有一個自償率.

也就是他花100億,他不一定要短時間內就把100億都賺回來.

他可能是賺了60億+每年四周稅收增加了5000萬.

那5000萬拿去支付沒有回收的40億的1%=4000萬.

這樣就可以成為市府的一個很好的建設安排.

不過當然這個遊戲會有一個cap.

那就是舉債額度上限.

所以如果市府賺太少,那會撞到舉債額度上限.

因此他需要賺多一點,例如他如果稅收回收是2億好了.

這樣現金流吃掉4000萬,但是有餘1.6億.

這樣他計算舉債額度上限,可能可以拉升100億出來.

那結果就是,市府"舉債"花了100億蓋世貿到水湳,弄了幾年後.

他不但還掉了60億,讓舉債只舉了40億.

他還拉升了100億的舉債額度出來.

所以等同他下一次就可以再借160億出來用.

這就是為啥政府欠錢永遠越欠越多.

他只要現金流收入有擴的夠大.

那他舉債額度就會上升.

就跟投資客,當你收支比被卡到怎麼辦?

就把資金拿去做高收益型投資,再用這些收益來擴張自己的收支比上限/

大家都在幹一樣的事情.

: ※ 引述 《ceca》 之銘言：
: : 另一點是.
: :
: : 最近政府和台糖之類的不知道是吃錯甚麼藥.
: :
: : 土地都不太賣,賣一些五四三的爛地,要嘛太小要嘛形狀奇怪要嘛地點很爛.
: :
: : 只會推一些甚麼地上權...靠邀,誰對地上權有興趣阿.
: :
: : 這造成土地釋出量太低.
: :
: : 因此土地價格也高居不下.
: :
: :
: : so...唯一可以逆向破解營造成本的就是地價下降.
: :
: : 但是目前市場,我們偉大的莊家,
: :
: : 護盤護的好啊!!!!!!
: :
: : 要是這時候各縣市政府瘋狂賣地,起標價都是行情打6折.
: :
: : 我相信地價就會大幅下降.
: :
: : 也會有小建商開始冒出來,你大建商賣50,我在旁邊賣45.
: :
: : 但問題就是現在各縣市政府護盤護的太好了.
: :
: : 造成土地價格維持在那邊.
: :
: :
: :
: : 因此.
: :
: : 一個建案最大的兩個成本.
: :
: : 土地成本持平,營造成本大漲.

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要知道. 社宅會讓很多人不爽. 進而演變出階級和霸凌. 這在韓國就非常明顯. 你再精華區給人家插社宅. 旁邊住家都兩千萬,你這邊住租金一萬塊的. 旁邊住戶就會很不爽. 然後每天在家臭罵社宅是垃圾人渣低等人. 進而他們的小孩就會聽進去. 然後到學校80社宅的. 而因為學區的關係,社宅的人又剛好跟這些人會念同一間學校. 所以就產生一大堆悲劇. 這種光電影就一大堆. 最近一大堆韓國80影片,去年不是還有影集黑暗榮耀. 人嘴巴上是可以很假掰. 但是實際動作. 很多時候都很殘忍無情和....惡劣!!

那是一開始就注定的水溫. 注定之後就很難動. 因為你今天看到的整個經濟和產業. 是建構在這個水溫之下的. 也就是例如水溫15度會養出珊瑚礁+熱帶魚. 你今天要把水溫調到5度.想要撈帝王蟹,鱈魚. 但問題是,你把水溫調到5度的時候. 帝王蟹和鱈魚都還沒誕生. 你所有的..注意..是所有的. 珊瑚礁熱帶魚海龜霸王雕海蛇海草水母. 全都滅絕!!!!!! 然後你會剩下一個空空的海域...XD 一切從新開始. 稅金就是這樣. 今天你看到的所有店家企業商家,全都是建立在這個水溫底下. (主要是內需產業) 包含住家人民. 你把稅金調高. 那...會大量死亡,倒店關閉跳樓跳海一大堆. 之後你的經濟產業就會從心開始. 大概比菲律賓還要慘一點...XD 日本當年是利用. "全世界都崩盤".. 也就是一個很慘烈的全面大家一起死的時候. 才調整水溫,從新養起. (反正其他人也死光了...你看台灣那時候的上市櫃公司今天剩幾家) 不過後果大家也看到. 整個內需市場不斷萎縮,產生通縮,經濟失落了20年,日幣QE了2x年. 然後人均GDP被本來只有一半的台灣韓國給幹掉. 這就是調整水溫的代價!!!!! 而日本調整水溫是因為. 日本當年不動產也不是只限於日本人再玩,那是國際盤. 國際盤會產生一個狀況就是,外資進出會大幅影響不動產的市場震盪. 所以炒作的時候,外資也會蜂擁而入,就像李嘉誠和台灣壽險跑去炒倫敦. 英國倫敦和德國慕尼黑有大量的房子是外資持有. 美國紐約有一堆房子是國民黨的之類的. so....輕稅很容易讓這些資金瘋狂的亂炒做,之後發生災難又一哄而散. 所以日本才想說調整成重稅,讓這些資金凡走過必留下鈔票. 結果.... 結果就是把整個日本內需市場給搭下去. 他已經算是挑了一個非常好的時機去幹這件事情. 但是幹下去後,到今天都還在吃苦果. 因此世界上其他國家全都被嚇到. 沒人再去學小日本切腹自殺.... 更不用說今天,是連這種機會都不存在. 有頭有臉的國家,企業都不再是中小企業為主. 而是一堆大到不能倒的企業. 這種情況你一切腹. 擬就淪落為三流國家,大概跟烏克蘭,菲律賓差不多. 因為人家在往前跑,你跑去切腹???..三兩下還要被越南柬埔寨給超越. 中國也算是利用疫情和大家鎖國的時間在整頓內部. 重建甚麼恆大或是一些有問題的企業和產業. 但是你也看到她不敢大動作地去調整更基礎的稅金. 反而一邊處理這些產業,還一邊降息. 人家在QT升息,中國為啥要降息降準? 因為他在整頓內部...需要空間. 也就是整頓的手法是來軟的. 不像小日本直接來硬的.

人口減少會產生內需市場的萎縮. 這個萎縮在壓到不動產之前. 會先壓垮一堆東西. 解法就兩種. 1.引入大量外來人口. 2.瘋狂的貶值台幣. 無論哪種都會產生. 天塌下來,有其他人幫不動產頂著. 鄉下有沒有受少子化的影響. 我說的鄉下可是甚麼雲林的內埔的那種鬼地方. (在哪裡自己google) 而不是甚麼雲林的西螺,屏東的潮州...這種鄉鎮已經很大了不算鄉下. 而為啥少子化衝擊那麼嚴重的鬼地方的房子,價格不但沒有跌,他媽的還會上升? 不是人都跑光了? 阿問題不就出在. 鈔票相對資產貶值.... 你實質的供需問題被鈔票相對資產貶值給蓋過去. 最後結論就是房價還在漲. 這就是為啥,所有東西當中,最脆弱的產品就是鈔票的概念. 任何好事,鈔票貶值. 任何壞事,鈔票貶值. 除了突發性短效狀況才會產生通縮. 否則鈔票就是永遠貶值貶值貶值. 單純就是它相對資產還是必需品用品貶值可能比率會不太一樣.

不.你會先垮掉. 垮掉之後地方政府就直接破產...XD 到時候一堆爛帳壓垮金融. 金融一垮,你內部就大幅通縮. 地方政府舉債額度那一丁點,一下子就炸了... 然後警察消防員收不到薪水罷工. 捷運員工都在罷工停駛. 自來水廠員工也罷工. 各種基礎設施維持都會中斷. 不要把重建想得多輕鬆..XD 會全倒.

台灣債務違約率很低. 外加這一次升息很少. 有沒有補貼根本影響沒很大. 單純就是"稅收超收,必須還稅於民" 這是稅法的規定...規定喔,不然會違法. 還稅於民,要嘛普發. 要嘛找名目包裝來討選票. 所以延伸出6000塊,三萬塊等等.. 其實起源是因為稅收超收要還稅於民. so..不要想太多..XD 那只是一個選舉包裝而已.

他傻逼是因為. 他不小心跟你拿太多....XD 稅務法有興趣去了解一下.

這邊講的貨幣貶值不是相對美金. 而是相對物價或是資產. 美國現在在瘋狂通膨,美金正在瘋狂相對物價貶值. 但是你如果以美金為基準,美金可是維持永恆的1:1 外來人口人數再多都有限. 它們進來後第一件事情要面對的是. 歧視. 因此要暴動還沒那麼簡單. 外來人口占比要達到美國黑人的占比,那個不是我們孫子可以看到的. 比率太低是無法暴動的. 你暴動要有人策畫要有金主...哪個白癡財團和有錢人會去支持其他人種暴動..XD 而這些外來人種要自己誕生足夠能力的有錢人和財團..那都不知道一百年後有沒有機會. 至於賺錢匯回母國不重要. 他賺兩萬塊,他其實在台灣創造了6萬塊的價值 然後他賺了兩萬塊,還會在台灣花掉一萬塊. 最後匯回去一萬塊她開心就好. 印度長期都是入超國. 那他外匯怎麼沒有垮掉. 就是因為他靠僑匯. 印度勞工全世界打工,把錢匯回印度,支撐印度國家的運作..XD 厲害吧. 所以印度繼續瘋狂的修幹和生小孩,都13億人超越中國了. 生出一大堆奴隸去世界各國打工賺錢養家...養國家!!!

有人搞不清楚狀況..XD 可以不跟他講話嗎?

有人不懂為啥全世界長期利率走跌. 以及每一次巨幅利率變低的原因..XD 還把利率跟稅金掛勾. 天啊. 還自稱念經濟的. 哈哈哈哈.

哈哈哈... 還會笑別人學歷. 哈哈哈哈哈.

地方政府最怕就是 投資下去,結果地皮炒不起來. 開發太慢. 都會拖垮財政. 都不要建設發展也許還不會那麼嚴重.

這樣調整的目的是甚麼? 念生物的應該會告訴你. 水溫差3度就是物種滅絕. 而你調整了一點水溫. 也許沒有大量死亡. 但會讓生物都活的痛苦指數大幅上升. 民主政體你會吃到嚴重的政治反撲. 大概下一次你就選不上了,連你自家的議員都不爽你. 然後最重要的是. 你的目的是甚麼? 你養了一堆珊瑚礁熱帶魚還有海龜海蛇鰻魚. 你為啥一定要改成養帝王蟹和鱈魚? 你為啥要做這件事情? 對你又沒特別的好處.

社宅會虧錢. 現在是不計算土地成本,無償使用. 你算下土地成本你就知道虧很大. 本來一塊地拿去給企業bot,可以拿回一億權利金+幾百萬每年的租金. 你搞社宅要花個兩億去蓋,蓋了之後租金收入跟維護打消掉還要貼點錢進去. 這一來一回差很大. 會不段的吃你市府的財庫,或舉債額度. 你搞了社宅就等同你必須少蓋幾個公園,少開幾條馬路,少做幾個鄉鎮的地下汙水處裡. so...你必然是挖東牆來補西牆. 因此如果你不動產稅收很多,那拿一點錢來做社宅ok. 但是廣做社宅就會產生市府必須犧牲其他建設發展來貼這邊的支出. 做甚麼事情都是有代價的... 市府也是要支付代價的. 而這些代價都是人民最後必須承受的. 那因此. 你蓋社宅爽到少數人(而且才只能住六年) 其他人怎麼想? 其他人必然不爽阿. 不爽怎麼辦\? 就欺負社宅的人啊,歧視她啊. so...韓國20%社宅的人,整天就是面對各種歧視和80.

你說創業. 至少死掉7成2成要死不活...但有一成發大財. 所以你創了10次,抓到一次發大財,可以把倒掉的七次虧損都撈回來. 這是有名的富二代創業法....一值創直到成功為止.... 政府也類似. 因此開產業園區,弄不好,那就再弄另一個,原本的就想辦法扶持轉型. 高雄之前高軟限制要雲端產業才可以進駐,結果發展的超爛 後來還不是全面解放,沒多久就進駐滿載,現在要搞高軟二期. 雲端就等同市府下注賭錯...但是後面可以凹回來. 但是社宅可是純支出喔. 那個是社會福利. 你不可能在當中討回甚麼好處. 他只有義務性的支出. 因此享受不到的人全都會不爽... 另外.炒房炒地,商家倒閉? 你知道內需產業都還在擴大,營業額都在上升. 更不論你看百貨消費額上升的多爆炸..XD 哪來的炒房炒地影響到產業? 反而炒越兇的地方. 產業越強大,商業越強,店家越強...XD 這一直都是很有趣的一點. 高租金會讓沒競爭力的店家退場 進而進駐更強大的店家.. 而如果商圈真的衰退. 例如以前台北天母商圈,師大夜市. 那個租金自己會崩盤....救也救不起來. so...商業的租金那是一個市場機制. 倒閉的店家自己檢討自己不行. 不要去怪市場機制. 另外你能力不足占著茅坑不拉屎,還會拖累商圈發展. 該倒就要倒...不要死賴在那邊.

這會有切割. 因此比較不會產生直接性的衝突. 韓國就是精華區給社宅混進去,並且社宅還是少數. 那死定了. 不被霸凌都不可能...XD

一個地區例如七期 你是打算蓋幾棟社宅在裡面才可以"打散"...XD 你光在七期蓋社宅可以蓋到打散. 你台中市府就破產了. 那西區草悟道?水湳? 市府又不是神. 他哪來那麼大的能量. 喔,新加玻可以. 那是因為它有太多外來的奴隸養公民... 顆顆...

其實台灣租屋市場很友善. 所以台灣居住還沒產生龐大的問題. 單純就是還糾結再買不買房上面. 一堆人喊著社宅. 他們根本不是甚麼租不起還是社會弱勢人家不租屋給他. 他們喊社宅是有一套奇妙的邏輯推導. 推導"社宅可以讓房價崩盤"的奇妙結論. 然後認為政府要蓋社宅....讓房價崩盤. "以好讓自己買得起房子" 所以到頭來是為了買房子. 而不是為了租房子. 其實我們政府也知道這一點. 所以社宅也是愛推不推. 成效很爛. 因為... 這是一個不可能發生的目標和行為. 並且還要地方政府負擔成本和長期的現金流黑洞. 另外其實根本沒有必需性. 以前社宅一開始.高雄市府前~~前都發局長都講過,高雄沒有社宅的必要. 後來是因為"政治立場正確". 所以後來的市府才勉為其難的推個幾棟意思意思. 到今天也才一棟凱旋路的完工...XD so...到頭來是為了"政治目的"再推社宅. 根本不是為了社會需求再推社宅.

市場和金融和市府. 不管這麼多. 他們只管. 產業規模,資金流,稅金,消費狀況. 不然今天,好吃的店要倒了,他賣便當的. 你們每個人每天都去吃他的便當,一個便當買500塊. 這樣他就不會倒了. 你說好不好. 當然不好啊....要你拿500塊買一個便當...當然不好啊. 所以他倒掉了....XD 因為房東說"隔壁都租到四萬塊,我租她三萬塊漲個5000,我還少賺5000已經很客氣了" 你要房東不加租,可以...那你加碼消費去打消租金.. ok的拉.

這又不一定. 你看很多社宅喊一喊都不敢蓋. 因為,蓋下去會掉選票. 甚至影響在地議員的選舉. 高雄社宅挑的土地位置都很厲害. 你可以關心一下. 比較不會被罵.

社宅你有本事蓋到50%的人民住進去嗎? 怎麼可能..XD 光都市好了,市中心某一個區域能有20%都是神的狀態. 基本上可能單論區域5%都辦不到. 更不論整個都市. 那請問. 多了可能1%或是0.1%的外來人口. 引起大多數居民的反彈. 你是討到選票還是流失選票? 有時候政治是立場. 當立場定了,路就只能硬著頭皮走到黑. 盡量減少損失. 因此立場只要確定下去,就算是掉選票也必須幹. 這就是政治. 永遠都再妥協. 永遠都在平衡和玩遊戲規矩. 為啥會推很多很蠢的政策. 不是因為上面的人是白癡. 而是"一大堆天才在那邊大鬥法,最後妥協出來的結果" 這個結果可以讓執政的人,得到"比較多一點"的好處. 就像堅定立場看起來全都是災難. 但是"堅定立場"這件事情很重要...如果破壞這件事情變成. "我的立場是可以改變的" 那未來會引發非常嚴重的各種後果和反撲. 所以寧願看起來全面災難的事情,也必須硬著頭皮走到黑. 這就是政治. 天才玩的遊戲. 平凡人進去. 你會死無葬身之地. 企業家現在都遠離政治. 因為他們大腦用在商場就已經夠累了. 不想再去另外一個天才聚集地跟他門耗. 政治很危險,會抄家滅族. 直接把你掃去關,關的時間比殺人犯還久. 還抄你家產,凍結你所有資金,查你祖宗十八代. 除非你有本事抱著核彈恐嚇其他人,你操我,我就操你們全部,大家一起死. 這樣人家才會多少留條路給你走.

可以研究一下. 義大山坡地開發案,日月光廢水案,趙藤雄被抓去關案等等等. 這些是比較直接的教訓等級. 另外政治很複雜. 不同黨派之外還有派系. 所以你挺A黨,但是A黨有六個派系. 你挺A黨的甲派系. 這樣其他所有黨的所有派系都有可能會搞你. 而如果你只是挺A黨不挺派系. 那.. 那你不如都不要挺,需要的時候兩邊平均給錢就好. so...你要嘛就是死忠到底,並且要做大量的保護自己的動作. 但是這又很難,你挺某一黨的某一派系,他要選舉要幹嘛的,你要出資源. 你出資源你要不要賺回來? (你不賺回來,你一個搞賺錢的,那麼熱宗政治幹嘛.) 你要賺回來,那你就會有弱點和把柄. 因此,如果你已經陷進去了,那就一路走到黑吧. 挺了哪一黨的哪一派,就永遠支持,然後盡量小心不要鬥爭的時候被掃到. 黑幕也盡量去做斷點或是切割或是留一手或是抱著炸彈恐嚇會對你動手的人. 但是如果你沒有跳進去. 那基本上沒事不要去惹的一身腥. 錢慢慢賺就好,但是陷進去,你就拔不出來了. 陷進去賺錢當然比較快,但是代價就是...拿你的命去換. 不過有些起家的想要成功,所以一開始就選擇死忠到底. 不然他可能根本只能當平凡人,甚麼事情都搞不起來. 人生在世短短一百二十年,轟轟烈烈地過也比平平凡凡來的刺激. 那....好. 那是他的人生選擇. 就像練肌肉打類固醇打生長激素打胰島素打腎上腺素,然後去參加健美比賽拚一個pro起來. 那是他的選擇.... 但是如果你自覺得生活過得不錯,經營事業賺錢也穩穩地. 那.... 沒事不需要把人生搞得那麼刺激...XD 傷身體.