Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎？

※ 引述《Capufish (專推正二)》之銘言：
: ※ 引述《k0804k0512 (正直聞腋青年)》之銘言：
: : 突然半夜想到
: : 賣掉的房子算是已實現
: : 如果沒辦法賣的自住房算是
: : 未實現嗎？然後只能先用增貸拿出來
: : 但這不算是多一筆債務嗎？
: : 畢竟增貸的部分也不是不用還
: : 不知道哪邊想錯了
: : 有請板上大大給點指教
: 已實現或未實現，其實不重要
: 只有你的淨資產變化才是真的
: 1000 房
: 200 頭期
: 800 貸款
: 你的淨資產就是 200
: （淨資產＝資產-負債）
: 不管已實現或未實現
: 都不會改變你的淨資產是 200 這個事實
: -----
: 以上撇除你急著賣房 900 賤價出售
: 地震把你房子震垮、或賣房的交易成本這些事情
: -----
: 假設房子市價變 2000
: 你都是一直寬限期繳利息，貸款還是 800
: 這樣你的淨資產就是 1200
: （增加的 1000 就是房價增值的）
: （資產2000-貸款800＝淨資產1200）
: 假設不賣房，增貸 800 出來
: 你的淨資產還是 1200
: （房子2000+增貸800-貸款800-增貸800＝淨資產1200）
: 並不會因為增貸，而讓你的淨資產有所改變
: 唯一會改變的，是你的資產變多了
: 從房子 2000
: 變成房子2000 + 800現金
: 這個時候你的資產就是 2800
: 你可能會疑惑 2000 跟 2800 差在哪？
: 就差在這 800 的資產
: 假設 800 增貸是 2％ 利息
: 你若能找到 10％ 的投資標的，就是賺 8％ 的獲利
: 沒增貸的人，拿 2000 房
: 有增貸的人，拿 2000 房 + 800 的 8％ 獲利
: 長期下來後者的淨資產增加速度肯定更快
: 房貸通常是一般人「額度最高、年期最長、利率最低」的借貸
: 能力範圍內借多少就借多少，最好是一輩子寬限期
: 增貸會增加負債沒錯，但同時也會增加資產
: 「資產＝負債」
: 當你背負越多負債，代表的是你擁有越多的資產
: 很多人為什麼買房會賺錢？
: 因為他們扛了很多負債
: 「負債＝資產」
: 扛了一堆資產（負債），而資產又增值，那當然賺錢
: 這也是為什麼大多數人最大的財富來自於房地產
: 因為這是他們這輩子扛的最大筆負債，擁有的最大筆資產
: 很多人都說不想要債務，結果卻是債務讓他們致富，也是諷刺
: 結論就是
: 你增貸出來，增加負債沒錯
: 但同時你的資產也增加了
: 如果你沒增貸，那就是賣房而已
: 賣房拿到 1200
: （房子2000-貸款800＝淨資產1200）
: 你的資產反而從 2000 下降為 1200
: 這時資產（房價）若上漲，你反而是吃虧的
: 但你增貸 800 出來，你的資產就變成 2000+800＝2800
: 依照前面的推論
: 越多的負債＝越多的資產
: 那 2800 資產的人，理論上會比賣房的人賺得更多
: BUT，你如果把房子賣掉，拿 1200
: 然後去買三間 2000 房（合計 6000），那又是另外一回事了
: 資產 6000，跟資產 2800 相比
: 理論上會是前者勝利（在現金流沒問題的前提下）
: 總之
: 負債越高 ＝ 資產越高
: 越高的資產，就有機會賺取越多的淨資產
: 當資產增值大於利息，你的淨資產就會增加
: 對自己投資獲利有信心的人，就會跑去增貸
: 這背後代表的是
: 在一堆人拼命增加負債，用來增加自身資產的時候
: 你若沒持有一些負債（資產），那就會相對變窮
: 在低利時代，有房子這麼好用的借錢工具，不用實在很可惜
: 以上，應該有回覆到你的疑問
: 謝謝大家

這篇假設淨資產恆定，提高資產和負債有助於資產膨脹，不過最大問題是那個負債是要定期還錢的，要有足夠的正現金流或者本業收入才能支持那個負債，而且提高的資產還要考慮流動性的問題。如果遇到現金流不足以償還負債，加上資產無法快速變現，就會被強迫變現了（法拍），不可不慎啊。

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