Re: [閒聊] 別碰中大坪數 有流動性風險

其實大坪數在打豪宅的時候是最慘的.

但後來因為單坪價差被拉到很大很大.

因此最近時間都有單坪收斂的現象.
(我只中古的,新屋散退)

當然大坪數很多地方流動性相對中小坪數,都很差.

不過也有例外,例如...美術館80~100坪...

屋主因為換屋困難所以全面不釋出.

極少數釋出就被換屋和外來者給買爆.

不過這是特殊情況.

大多數的地方流動性還是很差.

而在非雙北地方.

4000萬也成了一個價格壓制門檻.

4000萬前後的單坪價也有明顯的落差.

而現在非雙北還是維持同樣的現象.

那就是,車庫別墅比大坪數大樓強勢.

3xxx以上,車庫別墅漲幅目前還是略高於3xxx的大樓.
(同價位比)

目前還沒達到一個平衡價差狀況.
(但這個拉開並不會無止盡,已經比前幾年慢很多很多,快要到終端價差了)

不過大坪數目前就是"成交價"產生單坪跟中小坪單坪明顯落差.

那自然反過來你要"利用"這個現象就是.

你一坪買30,但是之後無論轉增貸還是做資產認定(例如金融資產的額度).

可以偷渡用中小坪數的35.

尤其大坪數交易量很低,所以銀行很容易就"寫一個用附近成交行情為基準的估價"往上送.

並且這個現象可以使用在豪宅線以上的物件都沒問題.

所以買小估大....

對於善用資產價值和借貸的人有好處.
(我已經體會過了,光我前不久在群益開戶,他對我8x坪的估價就比我認為的行情高)

因此目前這個大坪數豪宅限制.

基本上就是打高新中產.

你購屋有貸款需求的人會被打.

而如果你是甚麼車/屋/資產 1:10:100.

那這種大坪數你就是,買便宜,然後估高...吃到點甜頭.

而實質增值因為打豪宅是谷底,因此相對起來它的增值還是強勢.
(例如本來小坪數20大坪數14,現在小坪數30,大坪數25...請問誰賺得多?)

他只是在大多數地方,很難賣要賣很久而已...XD

你可以說有行無市...也沒錯...XD

不過我又覺得我在說廢話.

上面的內容不是都講過了...QQ

最近很常都在說廢話.

因為都是講過的東西.

然後整理整理又一篇...

這跟那些在水字的小說家和水內容的網紅已經有78%像...
(例如無止盡鬼打牆的D8)

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美債? 至從鮑爾放鴿後,隔了一天不就殖利率又下去了. 不過現在利率又沒變動. 要救甚麼? 美債真正漲跌在於利率往上往下. 喔..美國利率....台灣利率散退. 當然台灣買還會有一個匯差問題. 不過如果你已經買了,那你賣的時間大概在2026... 目前估算是一路降息到2026(因為降得很緩慢),終端利率好像要降到2.6. (但這個會隨狀況調整) 你美債要賣的時間大概也是2026... 中間這段時間你就涼涼的收利息. 至於你要不要"因為漲價所以加碼質押在投入"... 就看你有多死要錢. 正二也是,你要不要在降息循環開始後質押在投入(投入正二)也是看你. 目前正二我問道的質押利率是3.5...循環開始質押在投入這個利率也是ok的,畢竟是正二. (但你不要還沒開始降息循環就正二質押在投入了黑,又不是超大金額,那麼早開始幹嘛) 債這種東西也是很遲鈍變化很邏輯. 因此操作上可以激進..

!! 感謝資訊..

目前中信納指正二給我2.5. 但是美債正二不給質押 群益美債正二是3.5..

主要是通膨和利率會有一個理論平衡點. 當然實際情況還要看其他. 因此在2025年底後就要另外觀察整個市場狀況. 錯過股票.. 問題是現在股票不好操作. 或是說對我而言現在股票不是我喜歡的操作時間點和型態. 所以我選擇錯過....XD (但如果AI大回檔,那你就看到我又跑去買XX正二了..XD) 不過這很看人,例如你在某個產業你發現那個產業很有股票狂噴的潛力. 所以你去布局那個產業而不買美債...那很正確. 但對我而言,我納指正二會出掉就是因為後面的盤不是我喜歡操作的. 記得,賺錢不是在競賽. 賺錢就是在賺錢,你唯一的競賽就是通膨,你跑得贏通膨你怎樣賺都可以. 我又不是股票老師還是基金操盤手,我沒有甚麼業績壓力績效壓力... 至於說美國先降後升. 基本上後升的利率也比今天還要低. 因為今天這個利率只要長期維持,沒多久就會進入通縮和很多公司連鎖倒閉. (你要知道國際企業和國內企業是差很多的,目前高利率壓的美國國內企業壓力超大) 這個利率是無法維持太久的. 而先降之後要升,你一定會連續幾個月看到通膨卯起來膨脹. 那你那時候在調整就好 金融商品不就按一粒鍵就賣掉了.... 這就是為啥我會在這種"變化緩慢並且遲鈍"的產品做較激進的操作. 因為...他很慢...!!! 反過來你AI我相信絕大多數人不敢質押在投入在質押在投入..XD

這兩案我都還沒看耶.. 仰德南三路比較清幽. 青海路和馬卡交叉路口比較有氣勢,但人車很多 最近九如路橋重建,所以青海馬卡那個路口紅綠燈+輕軌,很容易擠一堆車子在那邊. 不過面馬卡才有山景可以看. 當然細節還是要看了案子內容才有感覺. 目前單以地點看,是我的話,如果沒有買面馬卡山景,那我就會買南三..

理論推論好像通膨2,利率2.6 但因為葉奶奶的一句話,有些機構推論拉升到3.1 我指理論的終端利率...理論. 因此確實目前局面看起來會比之前的利率落點還要高一些. 不過這還牽扯到很多. 如果烏俄戰爭被川普結束. 那能源價格回跌.. 可能就又影響各大機構的評估.

購屋貸款會. 理財型不會.

你指的是購屋貸款. 技術性規避. 掛四的話. 你今天是金管會好了. 請問你怎麼查? 一間80坪好了送估,銀行參考附近行情35,所以估2800萬. 然後放款8成2240萬給屋主做投資理財. 請問這樣你要怎麼茶要查甚麼? 難道你叫他掛2800萬賣看看,賣不掉所以貸款額度要縮減嗎..XD 而投資理財本來就不受購屋豪宅貸款限制,他本來投資理財就可以貸款八成. 所以沒有閃避豪宅限制貸款的疑慮.

對不懂的事情戒慎恐懼是對的. 但對不懂的事情,別人怎麼操作,還替她戒慎恐懼. 很容易變成笑話...XD

傳說中..短債賺習,長債賺資本利得... (雖然實際上還是要看狀況判斷)

美術館的大坪數比較特別. 供給量過低,需求過高,有逆向的搶貨現象. 如果你今天在...建功商圈好了. 100坪的20年屋,流動性就會差很多很多.

新建案跟中古屋狀況差很多喔. 以同樣行情價交易下. 大坪數越新越好賣. 越舊越難賣. 越蛋黃越好賣,越蛋白越難賣. 你相對於中小坪數對比就知道了. 當然你賣行情以下另當別論. 例如這邊別人成交35,你賣30自然秒殺.低於行情甚麼東西都是秒殺.. 但你要賣35,自然就比小坪數例如行情40他要賣40慢. 屋齡越大這個慢就越明顯,地點越弱,這個慢也越明顯. 只有特殊狀況像美術館供給量極低才可能有倒掛現象. 高雄住宅對捷運的反應... 恩...沒啥反映...XD 對百貨公司可能還比較興奮一點 新蓋一個百貨公司會比新蓋一個捷運站更有感覺. 當然你反過來講. 你現在買高雄捷運宅就是,買宅送捷運,不加價優!!!

我覺得沒差很多耶. 你同樣用10~20年的物件去對比. 差價並沒很大. 除非你是指屋齡更大的. 畢竟龍美基本上除了極少數幾棟剛滿20歲多一點點. 絕大多數中古屋都還在1x年. 但是巨蛋有很多2x 3x年屋. 那屋齡本來就會產生價差. 所以會便宜一點. 現在基本款成交應該都在33左右,上下1~2萬. 當然巨蛋商圈通常是裕誠路以南,以北的話會比較便宜一些.

沒有競爭力的標的. 你放著放著會賺錢. 但是不要說台積電. 你買個林園中古屋補漲可能投報率會更高. 因為林園價格落後補漲的競爭力 > 愛河邊的這個價位. 簡單判斷下..你要漲得比別人多要有一個理由. 例如有強勢話題,例如價格落後補漲. 巴黎河左岸並沒有甚麼特別理由. 以前有一段時間炒作景觀宅.但後來炒作力道不足. 因此景觀宅價格暴衝後又回跌了一些. 所以景觀宅和他加價的價位,最近都一直處於一個平衡狀況. 也就是目前景觀宅的賣價是屬於一個"已反映"的狀態. 除非市場結構再度產生改變. 不然買景觀宅和買不是景觀宅,巨觀之下增值是一樣的.