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Re: [閒聊] 別碰中大坪數 有流動性風險

看板home-sale標題Re: [閒聊] 別碰中大坪數 有流動性風險作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓39 推:41 噓:2 →:37

其實大坪數在打豪宅的時候是最慘的.


但後來因為單坪價差被拉到很大很大.

因此最近時間都有單坪收斂的現象.
(我只中古的,新屋散退)


當然大坪數很多地方流動性相對中小坪數,都很差.

不過也有例外,例如...美術館80~100坪...

屋主因為換屋困難所以全面不釋出.

極少數釋出就被換屋和外來者給買爆.

不過這是特殊情況.

大多數的地方流動性還是很差.



而在非雙北地方.

4000萬也成了一個價格壓制門檻.

4000萬前後的單坪價也有明顯的落差.


而現在非雙北還是維持同樣的現象.

那就是,車庫別墅比大坪數大樓強勢.

3xxx以上,車庫別墅漲幅目前還是略高於3xxx的大樓.
(同價位比)

目前還沒達到一個平衡價差狀況.
(但這個拉開並不會無止盡,已經比前幾年慢很多很多,快要到終端價差了)


不過大坪數目前就是"成交價"產生單坪跟中小坪單坪明顯落差.

那自然反過來你要"利用"這個現象就是.

你一坪買30,但是之後無論轉增貸還是做資產認定(例如金融資產的額度).

可以偷渡用中小坪數的35.

尤其大坪數交易量很低,所以銀行很容易就"寫一個用附近成交行情為基準的估價"往上送.

並且這個現象可以使用在豪宅線以上的物件都沒問題.

所以買小估大....

對於善用資產價值和借貸的人有好處.
(我已經體會過了,光我前不久在群益開戶,他對我8x坪的估價就比我認為的行情高)


因此目前這個大坪數豪宅限制.

基本上就是打高新中產.

你購屋有貸款需求的人會被打.

而如果你是甚麼車/屋/資產 1:10:100.

那這種大坪數你就是,買便宜,然後估高...吃到點甜頭.

而實質增值因為打豪宅是谷底,因此相對起來它的增值還是強勢.
(例如本來小坪數20大坪數14,現在小坪數30,大坪數25...請問誰賺得多?)

他只是在大多數地方,很難賣要賣很久而已...XD

你可以說有行無市...也沒錯...XD


不過我又覺得我在說廢話.

上面的內容不是都講過了...QQ


最近很常都在說廢話.

因為都是講過的東西.

然後整理整理又一篇...

這跟那些在水字的小說家和水內容的網紅已經有78%像...
(例如無止盡鬼打牆的D8)


--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.167 (臺灣)
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NTU30315019503/23 13:54沒關係我喜歡聽

kagaya03/23 13:55水文也好看阿

greentiger03/23 13:56現在真的兩房小坪數當道,到處問都是兩房稀缺,剩三

greentiger03/23 13:56房四房

jamo03/23 13:58真的覺得很多東西都講過,也就越來越懶得說了~隨便喇賽就好

jamo03/23 13:58,賺錢比較實在

mcgrady1233603/23 13:58那是因為高房價大家遷就,最終還是要面對空間需求

mcgrady1233603/23 13:58基本面

chen83103003/23 13:58老師,救救美債,QQ

menace03/23 13:59現在某些地區要買大坪數反而好困難 建商都不蓋

frowning122603/23 14:08複習複習很棒!

FireStarman03/23 14:08美債越跌越買 還要教?

美債? 至從鮑爾放鴿後,隔了一天不就殖利率又下去了. 不過現在利率又沒變動. 要救甚麼? 美債真正漲跌在於利率往上往下. 喔..美國利率....台灣利率散退. 當然台灣買還會有一個匯差問題. 不過如果你已經買了,那你賣的時間大概在2026... 目前估算是一路降息到2026(因為降得很緩慢),終端利率好像要降到2.6. (但這個會隨狀況調整) 你美債要賣的時間大概也是2026... 中間這段時間你就涼涼的收利息. 至於你要不要"因為漲價所以加碼質押在投入"... 就看你有多死要錢. 正二也是,你要不要在降息循環開始後質押在投入(投入正二)也是看你. 目前正二我問道的質押利率是3.5...循環開始質押在投入這個利率也是ok的,畢竟是正二. (但你不要還沒開始降息循環就正二質押在投入了黑,又不是超大金額,那麼早開始幹嘛) 債這種東西也是很遲鈍變化很邏輯. 因此操作上可以激進..

※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 14:14:39

mark18303/23 14:15我竹北中大坪數是約十年前買的,去年送銀行增貸鑑價,額

mark18303/23 14:15度真的很香,如ceca大說的,用來增貸真的很好用

chen83103003/23 14:18永豐正二質押2.5

!! 感謝資訊..

※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 14:18:24

chen83103003/23 14:19納斯達克正二質押2.25

目前中信納指正二給我2.5. 但是美債正二不給質押 群益美債正二是3.5..

※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 14:21:10

chen83103003/23 14:21永豐給的蠻敢的

chen83103003/23 14:222.5利率,我質押的標的是國泰美債正二

NTU30315019503/23 14:22大大確認是00687嗎?感謝

chen83103003/23 14:37不是欸,質押的標的是00688l

reason82503/23 15:24這段時間壓債市會錯過喔股市更高報酬,另外預估降息到2

reason82503/23 15:24026,聯準會的預估是會隨時調整的喔,目前經濟火熱的

reason82503/23 15:24情況下,會不會有先降後升的二次升息循環呢?債市進場

reason82503/23 15:24的時間點很麻煩,當然如果要長期領債息就沒差了

主要是通膨和利率會有一個理論平衡點. 當然實際情況還要看其他. 因此在2025年底後就要另外觀察整個市場狀況. 錯過股票.. 問題是現在股票不好操作. 或是說對我而言現在股票不是我喜歡的操作時間點和型態. 所以我選擇錯過....XD (但如果AI大回檔,那你就看到我又跑去買XX正二了..XD) 不過這很看人,例如你在某個產業你發現那個產業很有股票狂噴的潛力. 所以你去布局那個產業而不買美債...那很正確. 但對我而言,我納指正二會出掉就是因為後面的盤不是我喜歡操作的. 記得,賺錢不是在競賽. 賺錢就是在賺錢,你唯一的競賽就是通膨,你跑得贏通膨你怎樣賺都可以. 我又不是股票老師還是基金操盤手,我沒有甚麼業績壓力績效壓力... 至於說美國先降後升. 基本上後升的利率也比今天還要低. 因為今天這個利率只要長期維持,沒多久就會進入通縮和很多公司連鎖倒閉. (你要知道國際企業和國內企業是差很多的,目前高利率壓的美國國內企業壓力超大) 這個利率是無法維持太久的. 而先降之後要升,你一定會連續幾個月看到通膨卯起來膨脹. 那你那時候在調整就好 金融商品不就按一粒鍵就賣掉了.... 這就是為啥我會在這種"變化緩慢並且遲鈍"的產品做較激進的操作. 因為...他很慢...!!! 反過來你AI我相信絕大多數人不敢質押在投入在質押在投入..XD

※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 15:34:38

kktt25403/23 15:32C大 請問仰德美術館跟堅山青海段比起來的話會選哪一個

kktt25403/23 15:32仰德兩個戶型已經被登記的差不多了

kktt25403/23 15:32仰德是怕管理費太高

這兩案我都還沒看耶.. 仰德南三路比較清幽. 青海路和馬卡交叉路口比較有氣勢,但人車很多 最近九如路橋重建,所以青海馬卡那個路口紅綠燈+輕軌,很容易擠一堆車子在那邊. 不過面馬卡才有山景可以看. 當然細節還是要看了案子內容才有感覺. 目前單以地點看,是我的話,如果沒有買面馬卡山景,那我就會買南三..

※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 15:36:53

kagaya03/23 15:39新手心得...股票怎會知道哪個會飆呢?但是落後的就是會補

kagaya03/23 15:39漲。就這樣就好了...

Moon003/23 15:45錯過股票個屁 怎麼不說現在進去資金套牢個10年

kktt25403/23 15:45了解 感謝c大

chiba03/23 15:51元大證金美債正2質押利率2.4

Byzantin03/23 15:52c大不吝分享很多知識 謝謝

reason82503/23 15:53如果拉長時間美國經濟歷史目前的利息水準普通,並不會

reason82503/23 15:53特別高,過去10年的超低利率拉長來看反而是極端現象,

reason82503/23 15:53而我們因為身處這個時代才誤認超低利率是正常

stevensevens03/23 15:53複委託可以質押嗎?vti

reason82503/23 15:54不過目前債息4%以上,也不是不好的投資就是了

CaLawrence03/23 15:55樓樓上說的正確 其實5%利率繼續維持的可能是有的

CaLawrence03/23 15:55福委託我問過 國泰富邦都不行 其他券商就不知道了

理論推論好像通膨2,利率2.6 但因為葉奶奶的一句話,有些機構推論拉升到3.1 我指理論的終端利率...理論. 因此確實目前局面看起來會比之前的利率落點還要高一些. 不過這還牽扯到很多. 如果烏俄戰爭被川普結束. 那能源價格回跌.. 可能就又影響各大機構的評估.

※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 15:58:24

permanent2703/23 15:58我目前所有質押利率都2.6

kagaya03/23 16:03複委託不行 有點麻煩

reason82503/23 16:03不過話說回來,現在利率拉到這個水準對投資人來說很好

reason82503/23 16:03,股市獲利出場有安全去處,買短債頂多放到到期,買長

reason82503/23 16:03債早晚等到降息,平常就領息,永遠不虧

qqphor03/23 16:48看西大的文章輕鬆愉快

wease03/23 17:06增貸大坪數不會受到豪宅線只能4成嗎?

購屋貸款會. 理財型不會.

※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 17:19:26

wake0000503/23 17:40金管會再抓以小估大,故意低估,躲豪宅線下,現在哪家

wake0000503/23 17:40銀行敢這樣幹

你指的是購屋貸款. 技術性規避. 掛四的話. 你今天是金管會好了. 請問你怎麼查? 一間80坪好了送估,銀行參考附近行情35,所以估2800萬. 然後放款8成2240萬給屋主做投資理財. 請問這樣你要怎麼茶要查甚麼? 難道你叫他掛2800萬賣看看,賣不掉所以貸款額度要縮減嗎..XD 而投資理財本來就不受購屋豪宅貸款限制,他本來投資理財就可以貸款八成. 所以沒有閃避豪宅限制貸款的疑慮.

kusomanfcu03/23 18:00我的美債直接在2026-2028到期直接領到完

kusomanfcu03/23 18:01http://i.imgur.com/XniBrnF.jpg

kusomanfcu03/23 18:02某經濟大師選債券都選錯真的很屌

kusomanfcu03/23 18:03http://i.imgur.com/ZXhhw7Y.jpg

kusomanfcu03/23 18:04折價特別凶的原因都不會去了解笑死

kusomanfcu03/23 18:04標的要選真的不難

kusomanfcu03/23 18:05http://i.imgur.com/mBASjkG.jpg

kusomanfcu03/23 18:06我都說我是低風險投資者了還一直有人靠北我高風險亂喊

kusomanfcu03/23 18:06=..=

對不懂的事情戒慎恐懼是對的. 但對不懂的事情,別人怎麼操作,還替她戒慎恐懼. 很容易變成笑話...XD

aq227235371203/23 18:42你是短債吧!那個西卡卡買長障

傳說中..短債賺習,長債賺資本利得... (雖然實際上還是要看狀況判斷)

alonzohorse03/23 19:33我記得K大好像很早就喊過了...

fonder03/23 19:37國美館都30幾了(T ^ T)

美術館的大坪數比較特別. 供給量過低,需求過高,有逆向的搶貨現象. 如果你今天在...建功商圈好了. 100坪的20年屋,流動性就會差很多很多.

※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 20:24:27

aq227235371203/23 20:48中鋼我記得也是30幾阿~都聽苑也是還有毛胚

aq227235371203/23 20:49可是建工商圈100坪物件好的馬上就被搶走

poi514051403/23 21:11美術館大坪數新屋一坪也30初

hunteryang03/23 21:26請問ceca大請問紅黃捷運交疊站,例如三多前高,高雄捷

hunteryang03/23 21:26運宅會有利多嗎

新建案跟中古屋狀況差很多喔. 以同樣行情價交易下. 大坪數越新越好賣. 越舊越難賣. 越蛋黃越好賣,越蛋白越難賣. 你相對於中小坪數對比就知道了. 當然你賣行情以下另當別論. 例如這邊別人成交35,你賣30自然秒殺.低於行情甚麼東西都是秒殺.. 但你要賣35,自然就比小坪數例如行情40他要賣40慢. 屋齡越大這個慢就越明顯,地點越弱,這個慢也越明顯. 只有特殊狀況像美術館供給量極低才可能有倒掛現象. 高雄住宅對捷運的反應... 恩...沒啥反映...XD 對百貨公司可能還比較興奮一點 新蓋一個百貨公司會比新蓋一個捷運站更有感覺. 當然你反過來講. 你現在買高雄捷運宅就是,買宅送捷運,不加價優!!!

※ 編輯: ceca (61.227.111.167 臺灣), 03/23/2024 21:36:49

aq227235371203/23 21:36沒有,高雄只愛機車,誰跟你捷運宅,西卡之前講到爛

vfhiroki03/24 00:16永豐證券質押是要在永豐開證券戶嗎

piliwu03/24 07:55高雄其實看不懂,農十六那麼貴,漢神巨蛋過博愛路那一帶

piliwu03/24 07:55中古屋卻很便宜

我覺得沒差很多耶. 你同樣用10~20年的物件去對比. 差價並沒很大. 除非你是指屋齡更大的. 畢竟龍美基本上除了極少數幾棟剛滿20歲多一點點. 絕大多數中古屋都還在1x年. 但是巨蛋有很多2x 3x年屋. 那屋齡本來就會產生價差. 所以會便宜一點. 現在基本款成交應該都在33左右,上下1~2萬. 當然巨蛋商圈通常是裕誠路以南,以北的話會比較便宜一些.

carrie032403/24 11:48西大,請問巴黎河左岸投資可以買嗎

沒有競爭力的標的. 你放著放著會賺錢. 但是不要說台積電. 你買個林園中古屋補漲可能投報率會更高. 因為林園價格落後補漲的競爭力 > 愛河邊的這個價位. 簡單判斷下..你要漲得比別人多要有一個理由. 例如有強勢話題,例如價格落後補漲. 巴黎河左岸並沒有甚麼特別理由. 以前有一段時間炒作景觀宅.但後來炒作力道不足. 因此景觀宅價格暴衝後又回跌了一些. 所以景觀宅和他加價的價位,最近都一直處於一個平衡狀況. 也就是目前景觀宅的賣價是屬於一個"已反映"的狀態. 除非市場結構再度產生改變. 不然買景觀宅和買不是景觀宅,巨觀之下增值是一樣的.

※ 編輯: ceca (61.227.107.187 臺灣), 03/24/2024 12:02:24

starbucks1603/24 19:36西卡大週末天氣超好有去哪騎車嗎

ceca03/24 19:58往返燒臘店.

doggy123456703/24 23:16C大想問一下 小港 投報率有比草衙 五甲 77期 還要好

doggy123456703/24 23:16嗎?

doggy123456703/24 23:16如果長期來看

doggy123456703/24 23:19買新成屋來說的話 因為很像沒有啥10~20年屋可以比

doggy123456703/24 23:19

carrie032403/25 07:44謝謝西大回答巴黎河左岸…感恩感恩

encoreg5798503/25 08:26專業