[心得] 房地產的蛋黃蛋白區擴張理論

在房地產資本市場中，人口集中的蛋黃區佔有舉足輕重的地位，是交通、商業及
各式各樣生活機能的中心，在一座城市中的房價也最為高昂。

但隨著城市的發展，成熟的蛋黃區會可能面臨到建地已用罄，舊社區因產權複雜有都更不易的狀況，市政府也會為了這種情況在外圍的蛋白區擴展新的重劃區，以提供建商建設。

新重劃區對於政府來說要推動重大建設土地徵收的成本較低，也不用拆除一堆舊市區的老房子引發民怨。

有搭配交通重大建設、產業園區提供優質就業機會及臨近原本蛋黃區的蛋白區往往會成為優先發展的區位，慢慢地，隨著人口進駐，發展良好的蛋白區在生活機能各方面都不輸給原本的老蛋黃，甚至超越了原本的蛋黃區，成為了城市新的蛋黃區，連原本的隔壁蛋殼區也位階提升成了蛋白區。

舉例以台北市來說，過去大致就是沿著軸線漸漸向東開發的發展史，由古早時代的艋舺、大稻埕（萬華、大同區），到台北火車站週邊（中山、中正），再往東到松山、大安、信義計劃區，然後再往東,南港、內湖隨著科技等產業的進駐也發展了不少。

另一個方向，新北市則大致上是隨著主要的幾大捷運線向西、向南擴張的。由一環、二環....向外擴張甚至到桃園。

每個人都有各自的時間成本，對於有錢人、資產階級來說，時間就是金錢，浪費時間在通勤上就是浪費大量的金錢，蛋黃區是最佳選擇。

但對預算有限的普通受薪階級來說，在衡量之下，選擇價位可負擔以及有潛力的蛋白區或是蛋殼區可能是更好的選擇。有機會因政府建設資金的投入，區位的位階提升，而得到比舊蛋黃區更好的報酬率。

另外台灣行政區的劃分，比起其他國家似乎更加狹小、破碎，所以應該用跨行政區的觀念去思考一座大城市的範圍還有蛋黃、蛋白會比較實際，國外一個行政區通常都等於台灣好幾個的總合。

像台北市的面積是271平方公里，其中又大概接近一半是人口比較少的山區，人口密集區約估140平方公里。

新北市面積2052平方公里，但扣掉超過一大半的山區和鄉下地區，人口稍密集的區域加一加也是大概估300平方公里左右而已。（板橋、新莊..........加一加到淡水、鶯歌，山太多地方也要扣掉一點，烏來、坪林、貢寮....這些就完全不計了）

其他國家像日本東京都面積就2194平方公里了，其中核心的23區面積622平方公里。大東京首都圈（東京都、崎玉縣、千葉縣、神奈川縣）甚至可以到13000公里。

中國北京市面積16410平方公里，人口密集的北京市城六區面積1378公里。

像北台灣就大致上可以分為由台北市為核心蛋黃的北北基桃都會帶，和以新竹市、竹北為蛋黃的新竹都會區，而這兩者可能又會隨著桃園市的快速發展，在未來融合成一個北部都會帶。類似大東京都會圈或京阪神都會圈的概念。

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