[閒聊] 我自己投資房地產的評估sop

如果不是有經驗的投資客，但準備要買房投資，首先第一個遇到的問題，很常是「我到底要買什麼投資比較好？」。這也是我最常被丟訊息詢問的問題。覺得屋海茫茫，591上面幾百個物件，不知道從何開始看起，畢竟天氣熱要看房也很痛苦。找了幾個房仲，又推一些看了沒什麼感覺的案件，完全沒有購買的衝動，反正也沒有自用的剛需，所以買房進度就無限期延後。

如果你也有一樣的狀況，那有可能是看房的優先順序搞錯了。80%的工作在你實際看房前，應該就已經決定的差不多了，看屋應該是最後一步，你要確認屋況的行動。

不要看案件來決定要不要買，而是決定要買什麼後再去尋找案件。

即便運氣好周圍有投資客，好像可以一直求救，問說：這個可以買嗎？買哪一間比較好？但身為周邊的人，我又不是你，我怎麼知道對你來說，買什麼比較好？就算我跟你說了，你可能還是會不斷懷疑。所以說，到底應該買什麼，你應該要學會自己決定。我提供我自己思考的脈絡，如果你現在毫無頭緒，可以跟著思考看看~

我自己評估投資案件的方法有三個步驟：

1. 獲利來源
2. 競品對照
3. 實際成本

首先既然是要「投資」房地產，那當然就是要賺錢的。若不把利益放最前面考量，將自己的喜好看太重，例如想在蛋黃區有間景觀宅、或覺得四房格局最讚買到賺到，第一間叫自住，第二間叫集郵，那是有錢人才能做的事，所以剛起步者要先跳過。很怕有天兵看不懂所以再詳細說明一下，不是說這些房子就會漲的少，只是既然是投資，就要挑出最會漲的房子，不同時期或地區的基期不同，最會漲的不見得是大家的dream house。

所以搞清楚想要的獲利來源，是很重要的事情。你想要的是預售屋狂飆的快感、還是中古屋穩穩補漲當存錢，或者是喜歡穩定現金流，靠累積租金準備退休，甚至認清自己我沒有那麼想投資啦，我就是想買一個自己想住的房子，那也是好事，那就放過自己不要未來在那邊比投報率。

例如今年初的時候，我考量後面幾年陸續還有幾間交屋，若購入中古屋卡資金又卡額度，所以基本上購屋就只考慮預售屋，或者不買看戲。那我自己的看房主力，就變成到各大案場喝咖啡，比較少在高雄市區曬太陽爬樓梯了。

再來就是對照市場上的競品，上一步決定了你累積資產的路徑，現在就可以找尋能達到目標的物件。假設我確定要看預售屋，而且要2028年以後交屋的案子，我才有時間調整我的配置。那我是不是就直接攤開市面上所有的預售案，再一一刪掉不符合交屋時間的案子，那可能就剩美術館的里山xx、高鐵xx莊園、中都xx國際城之類的，接著就能夠市調，觀察大家的區域及開價。因為預售屋主要的獲利就是來自時間帶來的增值，因此就重點評估哪一個「最有增值空間」。比方說6x的美術館、跟4x的高鐵，那根本還不用看到格局或細節，就知道高鐵的效益更佳，事實上高鐵也迅速的進入六字頭，得到紙上富貴 XD。

最後一步才是看實際的成本，房地產同個社區的不同案件，還是有不同的價值，這時候才開始評估個別的條件。這部份其實在網路上也做的到大部份，假設預售屋首先看大致格局，房間客廳採光、景觀戶、車位、付款方式、已售出的單價價差等等，這些就會實際的影響到你未來的獲利，中古屋就需要觀察屋況。

像我挑莊園的四房是因為和前價差很小，單價低又是景觀件，總價帶也可接受，所以才會選四房，但主因還是我自己要住啦。而所謂「看房的注意事項」，影響的也只有最後面這段，前面若選對了，就是賺多賺少的差異而已。

上面用了預售屋舉例，但實際上中古屋、老屋翻修，也完全適用以上的邏輯。主要提供一下思路給大家參考，中間每一段過程，在ptt上多爬文都找的到其他人的分享，一篇文也是講不完。如果你被淹沒在一大堆的物件中，可以先跳出來重新思考，等做好規劃回頭看物件，那就剩出價及成交而已。如果上面哪一部份，有什麼問題想討論，也可以留言或私訊我，我有收到之後就會先分享~

--
大家一起成為房東練習生吧！
歡迎來FB、IG 找我閒聊~
FB：https://reurl.cc/VzVKLN

--

是啊，所以這幾年的時間，可以慢慢調整手上的物件 該搬的搬、該賣的賣…交屋日子越久，越好控制成本 所以長天期的預售就跟長天期的債一樣漲幅很高…(誤)