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[閒聊] 預售屋沒有被注意到的細節

看板home-sale標題[閒聊] 預售屋沒有被注意到的細節作者
foda
(啾咪)
時間推噓15 推:17 噓:2 →:75

在版上看到非常多高手一直表明預售屋很危險

例如說預售屋價格很高,中古屋很安全很穩等等說法

我在版上學習了 3~4 年,從 2018 年開始把各版上高手的文章

一篇一篇的看,直接搜尋這些高手的 ID 把文章全部看完

真的是獲益良多,內容根本比任何付費的學習課程都更有價值

但是這些高手的文章看多了,會以為中古屋遠勝於預售屋

但其實預售屋,尤其是寶佳的,真的非常強,以投資效益這方面來看的話

高雄的部分要真的另當別論,我是高雄人,所以一直都很關注高雄

但高雄很大,區域很多,難度真的神高,絕對比桃園、新竹、台中等等都難

而且高雄人個性跟你拚了的部分,真的讓價格波動的程度更多

除了高雄以外的預售屋,像是桃園、台中等等,這幾年都是非常適合買預售屋

並且挑工程 0 付款的建商

舉例來說,我今天手頭資金只夠付一間半的頭期款,但又比較年輕,薪水也不低

尤其是工程師分紅薪水常常需要半年一年才會有一筆錢進來

這時候有附近或是鄰居丟出來賣新古屋,好物件,但就是吃不太下來

但買價格不會高很多的預售屋,寶佳通常兩年後蓋好,現在很多先挖基地才銷售

大概兩年內就會交屋了,節奏非常適合工程師薪水分紅的發放

而且現在中古屋價格和新屋差不了多少

三年前就準備來買一波中古屋,但是看了屋況、附近市容、發展、還有沒有下個建案推升

等等狀況後,發現中古屋根本沒有比預售屋賺多少,甚至是劣勢於預售屋的

到目前蓋好的新屋出租狀況都非常好,主要 3~5 年一周期要賺的也是以漲價為主

租金只是暫時 cover 貸款利息而已

新屋只要買 ikea 家具、基本三機、然後布置一下,就到達自己都想租的漂亮程度了

成本遠低於中古屋出租

結論:

只要出了高雄,例如台中、桃園等等大城市的重劃區的預售屋,真的是非常適合一間一間

投資出租賣出的節奏,抓個 3~5 年等等不定,而且頭期款和交屋款分開,資金壓力非常

小,很適合一般受薪階級,工作 20 年後,資產絕對和一般人拉開非常多,挑中古屋價格

和新屋差距不大的區域都很適合買預售屋。當然這可能適合剛起步的小投資客。提供一個

並不是預售屋真的那麼危險的觀點。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.167.168 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/home-sale/M.1669347492.A.B2E

yiliang110711/25 11:39前提不一樣,他們說到是「投資」

yiliang110711/25 11:40你現在說的是「自住」

yiliang110711/25 11:42另外前兩三年是買在QE前的預售屋

yiliang110711/25 11:42這波是增值租金都吃到。

yiliang110711/25 11:43還是要看時空背景、區域性各項前提去討論

我是指投資的部分,現在還是可以買,未來三年還是吃得到增值,價格 1500 內的物件都 相對安全

cutesuper11/25 11:45上漲波段預售屋靠轉約是爽賺啊 端看個人選擇

NTU5566NTHU11/25 12:22你整篇就是想表達 預售自備款較低 現金不吃緊吧?

imhaha11/25 12:24缺工 蓋到四五年的也有

所以你研究或觀察後,寶佳工班都很穩定,蓋的效率真的不是其他建商能比的

frowning122611/25 12:27預售屋有很多盲點拉,你還沒讀通

frowning122611/25 12:31先不說什麼,同一個建案兩戶要貸款心就會緊一下

GoGoD11/25 12:31幫補血

frowning122611/25 12:32中古屋一個買完再掃一個,完全無後顧之憂

我是一開始以中古屋為優先的狀況,發現中古屋價格,工法,環境,資金貸款等等研究後 ,執行到目前,都沒什麼問題,主要是除了中古屋,預售屋某方面更綿密,資金的銜接部 分

Storytree11/25 12:38投資用的中古屋跟自住的中古屋價格差很多,低價高潛力

Storytree11/25 12:38的中古屋很搶手的,有些甚至不會出現在平台上就售出

freekid11/25 12:39這個是抓時間差問題,不同物件有不同的起漲期

iclaire11/25 13:15同意,其實預售槓桿開更大賺更多

daipon11/25 13:28中古屋已經是實際資產,賠錢走西卡式操作。預售屋只要不

daipon11/25 13:28給轉、轉不掉或是爛尾就gg了。風險相對高吧

daipon11/25 13:29預售像期貨,成屋像現股。

預售屋像期貨沒錯,但主要目標都是要吃下來,而不是轉單

eeewwweeewww11/25 13:37被某高雄王騙去買高雄 套在高點的一狗票人

※ 編輯: foda (114.136.129.4 臺灣), 11/25/2022 14:14:51

yiliang110711/25 14:28哪裡的預售屋還可以買?

yiliang110711/25 14:28預售屋買的前提是,跟成屋價差不大時

yiliang110711/25 14:28不然這一波上來,預售屋新開案的價格?

yiliang110711/25 14:29租金去算投報率就知道答案

yiliang110711/25 14:29創新高的預售屋很有可能就變成天花板

yiliang110711/25 14:30租金投報也不優

yiliang110711/25 14:31除非你說現在買,兩三年後又一直QE

yiliang110711/25 14:31你要能確定,並選對區域…

yiliang110711/25 14:32不然,你會死的很慘,租金投報又差

其實沒有這麼難,桃園臺中重劃區等等,挑價格一千初的都很好,而且市場也是秒殺,這 種物件,兩房三房的還是非常安全

frowning122611/25 14:33只買一兩間的話,兩個只是價錢在比較,要買一堆就..

frowning122611/25 14:34我是不敢啦XD,當下可以貸款趕快貸出來誰知道後面怎

yiliang110711/25 14:37f大所說的就是另一個面向

yiliang110711/25 14:37如果再次限縮貸款成數?

yiliang110711/25 14:39就像上次,六都+新竹第三間限貸

yiliang110711/25 14:39要怎麼因應,借人頭?

yiliang110711/25 14:39你問的這些板上大神都知道

yiliang110711/25 14:40但是不確定因子越多,風險越大

yiliang110711/25 14:40那就是「賭」,不是投資了。

frowning122611/25 14:40還真別提,我上次差點被第三戶搞得滿臉豆花

frowning122611/25 14:41有一個本來2020/11月要交屋的延遲了,結果我12月還

frowning122611/25 14:41一戶中古屋正好要貸款,就是第三戶了,壓力超大

yiliang110711/25 14:42因為政策變化不是我們平民老百姓能掌控的

frowning122611/25 14:43中古屋一間一間買下來,好好睡什麼事也沒有XD

frowning122611/25 14:43預售就算了吧XD,都要預留人頭,誰知道會發生什麼事

yiliang110711/25 14:44預售屋也不錯,是靠預售屋起來但運氣好遇到QE

yiliang110711/25 14:44但要像前兩年那樣大撒幣,有難度

frowning122611/25 14:45反正還沒銀貨兩訖前的房子都不能絕對安心

yiliang110711/25 14:45時空背景不同,投資方式都要調整

yiliang110711/25 14:46利基點不同,用同一套下去玩…蠢

frowning122611/25 14:54要搞得這麼有壓力的投資,大概會跑去買股票了

frowning122611/25 14:54會做房地產的我看大部分都想睡到自然醒

frowning122611/25 14:56新聞:第三戶第二戶限貸,預售屋買氣下滑

frowning122611/25 14:56新聞:預售屋禁轉,湧現驚天逃命潮XD

frowning122611/25 14:57中古屋在旁邊涼涼的看戲,帶賽的全部是預售屋,嘿嘿

沒有不行,這麼安全的想法,當然沒問題,預售屋買來住,買來投資,週期抓 5 年,地 點挑後面還有推案的,基本上風險還是很低,加上兩間貸款,第三間六成等等規則,貸款 能貸多少規則抓好,就很安全了

qqphor11/25 15:21市場會把你教會的XD

※ 編輯: foda (114.136.129.4 臺灣), 11/25/2022 15:55:11

yiliang110711/25 16:02還在講桃園台中?拜託去做功課

yiliang110711/25 16:03看看這兩區有多少供給量(多少重劃區)

yiliang110711/25 16:041000萬初的預售屋,2-3房的還剩那些區域有?

yiliang110711/25 16:04如果還加含車位?1000萬初正常2-3房

yiliang110711/25 16:05所以才說你用前兩年的經驗套到現在來

yiliang110711/25 16:05不合時宜,現在是高原期。

yiliang110711/25 16:07何不中古先滾一圈,再找時間點入場預售屋

yiliang110711/25 16:07自己本身就是桃園預售屋起來

yiliang110711/25 16:08所以才說「時空背景」很重要

yiliang110711/25 16:081000萬初的2房你要租多少?

yiliang110711/25 16:09旁邊大量供給600-800兩房的新屋

yiliang110711/25 16:09跟你後面交屋的預售屋,外觀差異不大時

yiliang110711/25 16:09別人便宜租時,你怎麼辦?

yiliang110711/25 16:11重點是租金投報漂亮的區域

yiliang110711/25 16:11現在預售屋哪裡有1000萬初正兩房到三房含車

yiliang110711/25 16:12所以人家才說你盲點多…傻傻

yiliang110711/25 16:13直接報你最近3個月買的預售屋區域跟價格

我覺得中古屋很好,但是預售屋還有很多被漏掉的,而且明年也預計要賣掉一間換另一個 物件,讓一般人仔細再地毯式搜索一番,不是單純貼標籤的觀念而已 ※ 編輯: foda (114.136.129.4 臺灣), 11/25/2022 16:20:28

yiliang110711/25 16:29人家在講趨勢

yiliang110711/25 16:29你在講揀漏

nightA11/25 17:30預售屋1000萬初正兩房到三房車?沒這價格吧,現在桃園中古

nightA11/25 17:30屋就這個價格了

freekid11/25 20:41你覺得哪一區未來三年的預售屋現在進場是穩吃增值的?從

freekid11/25 20:41另一個角度看,預售屋吃的到增值那中古也吃的到,你是期

freekid11/25 20:41待有另一波主升段讓預售先行,才選擇高風險的玩法嗎?

freekid11/25 20:42台中我不熟,桃園有現在進場穩吃增值的區段?

freekid11/25 20:46中古預售都能玩但就是要抓時間差,除非有特殊物件判斷或

freekid11/25 20:46是走長期地段置產概念如竹北王,不然你看板上投資客早就

freekid11/25 20:46不碰預售了

freekid11/25 20:49而且你後面回的變成在強調能夠預售交屋並做好金流管控,

freekid11/25 20:49但這其實是基本而不是重點,重點是同樣的頭期能多賺一塊

freekid11/25 20:49是一塊,所以你要想的是,你怎麼判斷現在進場,預售的漲

freekid11/25 20:49幅要比中古高

TheDream11/25 20:54預售屋自住可以,投資的話資金投報率不佳,有更好標的

TheDream11/25 20:57等中古屋拉近與預售的價格差距,再考慮投資預售

googlegoogle11/26 00:16這篇不噓不行

carmanX11/26 08:36台中來說二房一千左右的預售屋很多吧

mokinased11/26 10:44某蛋黃區17年中古二房沒車普遍開價8~900多萬。預售小

mokinased11/26 10:44二房含平車可買到1000萬初 該怎麼選?坪價格差大約2~4

mokinased11/26 10:44萬就看你愛買誰囉!