Re: [閒聊] 預售屋沒有被注意到的細節

※ 引述《foda (啾咪)》之銘言：
: 在版上看到非常多高手一直表明預售屋很危險
: 例如說預售屋價格很高，中古屋很安全很穩等等說法
: 我在版上學習了 3~4 年，從 2018 年開始把各版上高手的文章
: 一篇一篇的看，直接搜尋這些高手的 ID 把文章全部看完
: 真的是獲益良多，內容根本比任何付費的學習課程都更有價值
: 但是這些高手的文章看多了，會以為中古屋遠勝於預售屋
: 但其實預售屋，尤其是寶佳的，真的非常強，以投資效益這方面來看的話
: 高雄的部分要真的另當別論，我是高雄人，所以一直都很關注高雄
: 但高雄很大，區域很多，難度真的神高，絕對比桃園、新竹、台中等等都難
: 而且高雄人個性跟你拚了的部分，真的讓價格波動的程度更多
: 除了高雄以外的預售屋，像是桃園、台中等等，這幾年都是非常適合買預售屋
: 並且挑工程 0 付款的建商
: 舉例來說，我今天手頭資金只夠付一間半的頭期款，但又比較年輕，薪水也不低
: 尤其是工程師分紅薪水常常需要半年一年才會有一筆錢進來
: 這時候有附近或是鄰居丟出來賣新古屋，好物件，但就是吃不太下來
: 但買價格不會高很多的預售屋，寶佳通常兩年後蓋好，現在很多先挖基地才銷售
: 大概兩年內就會交屋了，節奏非常適合工程師薪水分紅的發放
: 而且現在中古屋價格和新屋差不了多少
: 三年前就準備來買一波中古屋，但是看了屋況、附近市容、發展、還有沒有下個建案推升
: 等等狀況後，發現中古屋根本沒有比預售屋賺多少，甚至是劣勢於預售屋的
: 到目前蓋好的新屋出租狀況都非常好，主要 3~5 年一周期要賺的也是以漲價為主
: 租金只是暫時 cover 貸款利息而已
: 新屋只要買 ikea 家具、基本三機、然後布置一下，就到達自己都想租的漂亮程度了
: 成本遠低於中古屋出租
: 結論:
: 只要出了高雄，例如台中、桃園等等大城市的重劃區的預售屋，真的是非常適合一間一間
: 投資出租賣出的節奏，抓個 3~5 年等等不定，而且頭期款和交屋款分開，資金壓力非常
: 小，很適合一般受薪階級，工作 20 年後，資產絕對和一般人拉開非常多，挑中古屋價格
: 和新屋差距不大的區域都很適合買預售屋。當然這可能適合剛起步的小投資客。提供一個
: 並不是預售屋真的那麼危險的觀點。

我想版上高手為什麼現在會說預售風險大
是因為投報率過低
你的看法比較像是想利用0工程款賺價差
交屋後再利用寬限期出租吧？
可是有個問題是現在這個時點
預售屋價格推算租金
投報率才2%左右
沒有太好的報酬率保護
加上工程期間
你的資金也不能亂放
就變成資金卡住
沒辦法幫你創造現金收入
遇到真的一次景氣下行
就掰掰了
不過台灣很久沒遇到了
加上預售屋加價賣這招這兩年真的賺翻...

中古屋就投報率抓好
然後等他隨通膨穩漲就好
遇到一個大循環就翻倍

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