[請益] 小換大-舊制,重購退稅,第二戶限貸,台中

代po,朋友沒有PTT帳號

夫妻皆47歲,小孩兩個
先生(我)傳產業務,之前還不錯,但近兩年真的很不好,幾乎砍半,年薪都約80萬多
存款約有200萬、股票+基金約100萬,除了房貸無借貸
太太在娘家開的店工作,年薪約50萬,但都是領現金,無薪轉
存款約有100萬、投資型保單+股票+基金約150萬,無借貸

目前有一間大樓三房,2013年購入,自住用
這間在我名下,單獨持有,貸款繳款人也是我,有用首購,購入價約650萬,目前貸款剩150萬觀察最近鄰居賣屋的實價登錄,目前這間三房約可以賣到1350萬
小孩大了欲換屋,故去年初購入另一間大樓預售屋,價格約2000萬
預計明年交屋,是太太(有首購資格)的名字,新屋蓋好後會搬過去,再把目前這間三房賣出

因為是舊制，所以不適用房地合一稅(新制)，只考慮獲利核實課稅
不適用房地合一稅,所以就無"自住房地持有並設籍滿6年免稅額400萬元"這優惠
(一般認為新制比舊制嚴格,但若住滿6年,舊制卻無免稅額400萬這項優惠,反而較虧,很怪)

A.獲利核實課稅：(經版友提醒已修改如下)
買價650=房屋250+土地400 (假設)
賣價1350=房屋500+土地850 (假設)
因為舊制出售房地時，”土地”的獲利免課稅，僅針對”房屋”的獲利核實課稅
所以出售房屋的財產交易所得=500-250=250萬
250萬x所得稅率5%(假設)=12.5萬，所以要繳的稅額就是12.5萬元，這樣對嗎?

B.重購退稅
同上，因為是舊制，所以不適用房地合一稅，只考慮土地增值稅的退稅
土地增值稅的退稅，舊屋與新屋需同一人
所以舊屋已經是我的名字，那新屋也必需是我的名字才能符合重購退稅

C.第二戶限貸七成問題
依照下面這個網址與參考過去板友的貼文
https://www.wealth.com.tw/articles/d3d83bab-4708-4102-9278-29bcbc146a8a
若把新屋登記改成我的名字(為了重購退稅) (交屋前夫妻還可以換約)
然後新屋的貸款人設定為太太(我當保人)
這樣可避免"第二戶限貸七成"問題,因為限制貸款條件是看"貸款人",而非"登記人"
而且太太可使用首購資格

現在想請教各位以下問題
1.以上A、B、C的算法or認知對嗎?有沒有哪邊錯誤的?

2.承1，新房看來是要把名字改成我的較划算許多，對吧?
用太太的名字有我沒有考慮到的優點嗎?

3.這樣把原本的三房賣出，還有少算了那些較大額的稅款嗎?

4.貸款問題
新青安不符合資格就不用想了
因為我們帳面上年收入不高,以扣繳憑單來說,夫妻加起來只有80萬,房貸收支比很不好看請問如果想要貸到30年以上+成數8成or以上+利率好+寬限期至少3年
這樣有機會嗎?或者說要怎麼做機會比較高?
(近幾個月有幫太太的薪資做現金流，但也就只做這個)

5.現在的三房賣不賣
有些親友建議可以把目前的三房留著
因為目前的三房在台中74太原匝道附近，大家都期待中國醫+單元13
但我們夫妻倆覺得對我們來說這樣太硬，負擔不起
不賣以後老了可能會過得較好，但賣出的話至少這幾年都不用煩惱

以上5個問題再麻煩各位大大釋疑
萬分感激

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感謝以上大大提醒 A點已修改過,再請問這樣算對不對

心

11/27 14:27 因為他原本的三房是要賣掉的,如果把這間三房當做資產 去跟銀行談借貸應該也可以吧 還是說要把這間三房剩下的150萬貸款繳清會比較好談?

請問這個是不是要有技巧的繞過去,增貸的錢用在別的房子會被抓? 一般都是先經過股市嗎?

好像是因為扶養的人夠多+公司先扣稅就會這樣 因為我之前也跟他同公司,這間公司都會先扣稅