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[請益] 小換大-舊制,重購退稅,第二戶限貸,台中

看板home-sale標題[請益] 小換大-舊制,重購退稅,第二戶限貸,台中作者
ditto5566
(百變の百變怪)
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代po,朋友沒有PTT帳號

夫妻皆47歲,小孩兩個
先生(我)傳產業務,之前還不錯,但近兩年真的很不好,幾乎砍半,年薪都約80萬多
存款約有200萬、股票+基金約100萬,除了房貸無借貸
太太在娘家開的店工作,年薪約50萬,但都是領現金,無薪轉
存款約有100萬、投資型保單+股票+基金約150萬,無借貸

目前有一間大樓三房,2013年購入,自住用
這間在我名下,單獨持有,貸款繳款人也是我,有用首購,購入價約650萬,目前貸款剩150萬觀察最近鄰居賣屋的實價登錄,目前這間三房約可以賣到1350萬
小孩大了欲換屋,故去年初購入另一間大樓預售屋,價格約2000萬
預計明年交屋,是太太(有首購資格)的名字,新屋蓋好後會搬過去,再把目前這間三房賣出

因為是舊制,所以不適用房地合一稅(新制),只考慮獲利核實課稅
不適用房地合一稅,所以就無"自住房地持有並設籍滿6年免稅額400萬元"這優惠
(一般認為新制比舊制嚴格,但若住滿6年,舊制卻無免稅額400萬這項優惠,反而較虧,很怪)

A.獲利核實課稅:(經版友提醒已修改如下)
買價650=房屋250+土地400 (假設)
賣價1350=房屋500+土地850 (假設)
因為舊制出售房地時,”土地”的獲利免課稅,僅針對”房屋”的獲利核實課稅
所以出售房屋的財產交易所得=500-250=250萬
250萬x所得稅率5%(假設)=12.5萬,所以要繳的稅額就是12.5萬元,這樣對嗎?


B.重購退稅
同上,因為是舊制,所以不適用房地合一稅,只考慮土地增值稅的退稅
土地增值稅的退稅,舊屋與新屋需同一人
所以舊屋已經是我的名字,那新屋也必需是我的名字才能符合重購退稅

C.第二戶限貸七成問題
依照下面這個網址與參考過去板友的貼文
https://www.wealth.com.tw/articles/d3d83bab-4708-4102-9278-29bcbc146a8a
若把新屋登記改成我的名字(為了重購退稅) (交屋前夫妻還可以換約)
然後新屋的貸款人設定為太太(我當保人)
這樣可避免"第二戶限貸七成"問題,因為限制貸款條件是看"貸款人",而非"登記人"
而且太太可使用首購資格


現在想請教各位以下問題
1.以上A、B、C的算法or認知對嗎?有沒有哪邊錯誤的?

2.承1,新房看來是要把名字改成我的較划算許多,對吧?
用太太的名字有我沒有考慮到的優點嗎?

3.這樣把原本的三房賣出,還有少算了那些較大額的稅款嗎?

4.貸款問題
新青安不符合資格就不用想了
因為我們帳面上年收入不高,以扣繳憑單來說,夫妻加起來只有80萬,房貸收支比很不好看請問如果想要貸到30年以上+成數8成or以上+利率好+寬限期至少3年
這樣有機會嗎?或者說要怎麼做機會比較高?
(近幾個月有幫太太的薪資做現金流,但也就只做這個)

5.現在的三房賣不賣
有些親友建議可以把目前的三房留著
因為目前的三房在台中74太原匝道附近,大家都期待中國醫+單元13
但我們夫妻倆覺得對我們來說這樣太硬,負擔不起
不賣以後老了可能會過得較好,但賣出的話至少這幾年都不用煩惱

以上5個問題再麻煩各位大大釋疑
萬分感激

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dorabmon92311/27 12:30A土地增值稅不是那樣算

ragy11/27 13:12土增稅算法不是那樣算

Do21211/27 13:22大樓土地增值稅應沒那麼多 也不是那樣算 舊制主要是課併入

Do21211/27 13:22綜所稅會比較多 可以請教代書 兩位合計80要貸總價2000萬有

Do21211/27 13:22難度

leo19990080811/27 14:03A.B都錯…,土增稅可以請認識的仲介跟代書幫你算,

leo19990080811/27 14:03大概只有1-2萬甚至幾千塊而已,B的部分重購退稅可

leo19990080811/27 14:03以適用賣先生的房子,買老婆的房子,但是只能退舊

leo19990080811/27 14:03制交易的房屋稅(納入隔年綜所稅),公式是1350-65

leo19990080811/27 14:030-必要成本(買、賣房的規費以及服仲介費)x上房屋

leo19990080811/27 14:03現值/房屋現值+土地現值(大約是1/5),再依照你們

leo19990080811/27 14:03所得稅級距去課稅,頂多10幾萬而已

leo19990080811/27 14:04最近剛好也遇到同樣的問題,如果有誤再請版友指導

leo19990080811/27 14:04,謝謝

感謝以上大大提醒 A點已修改過,再請問這樣算對不對

leo19990080811/27 14:16你朋友沒報過所得稅嗎…所得稅有級距阿

ditto556611/27 14:20他說他都是退稅的,沒繳稅,所以級距應該是5%吧,傻眼

leo19990080811/27 14:2356萬到126萬是課12%,126到252是20%,這樣算下來30

leo19990080811/27 14:23幾萬

leo19990080811/27 14:25但是實際上不會繳那麼多,因為房屋現值不會漲這麼

leo19990080811/27 14:25多,所以國稅局會要求用所得利益乘上房屋與土地的

leo19990080811/27 14:25比例(通常是1/5左右)

leo19990080811/27 14:27再加上你還可以扣除一些必要成本(規費、裝修、仲

leo19990080811/27 14:27介費等等),舊制繳的稅相對新制少很多,我覺得你

leo199900808: 要擔

的是如何貸到1600萬

11/27 14:27 因為他原本的三房是要賣掉的,如果把這間三房當做資產 去跟銀行談借貸應該也可以吧 還是說要把這間三房剩下的150萬貸款繳清會比較好談?

ttyy11/27 14:47中國醫會在這幾年後完工,如果對於這點有所期待

ttyy11/27 14:48可直接增貸舊房,並使用寬限期,增貸出來的錢直接拿來繳即可

ttyy11/27 14:48寬限期還沒有用完之前應該就已經完工可以賣房了

ttyy11/27 14:49因為有增貸出來的錢的關係,金錢上的運用應該也不會過硬

請問這個是不是要有技巧的繞過去,增貸的錢用在別的房子會被抓? 一般都是先經過股市嗎?

hktgt11/27 16:32舊制有兩種稅要處理,獲利部分是綜所稅,還有土地增值稅,

hktgt11/27 16:32看起來你算是先買後賣,我認知是,舊制小換大應該可以全額

hktgt11/27 16:32退,即使明年113交屋後賣,也是114年報所得稅的事情,屆時

hktgt11/27 16:32小換大已經完成,應該也直接折抵掉,不會需要繳錢,舊制應

hktgt11/27 16:32該是先賣後買且買賣完成有年度差異,才有先繳稅後退稅的問

hktgt11/27 16:32題,剩下土增稅應該是你賣房子就會需要繳的規費,之後再申

hktgt11/27 16:32請退稅拿回來

leiouter11/27 22:15年薪都80萬了,怎能不繳稅還退稅?

好像是因為扶養的人夠多+公司先扣稅就會這樣 因為我之前也跟他同公司,這間公司都會先扣稅

※ 編輯: ditto5566 (223.141.119.228 臺灣), 11/29/2023 09:14:08