Re: [閒聊] 自住買到名聲很差的建商心情如何調適？

自住我不管.

自住首重"你這一棟值多少錢"

同一個地點.

寶咖咖的80坪案子 > 國泰的30坪案子.

大家鄰居,都嘛知道你那一棟的案子價格在哪個區間..顆顆.

所以自住不管.

這邊講的是投資.

投資是這樣子.

你要注意你的買價有沒有反映缺點.

利空已反映就不是利空.

例如寶咖咖系列如果在你這個區域,就應該是國泰的8折.

那你只要寶咖咖系列買8折就是穩如老狗,買7折就是薛爆可以等撈補漲.

但如果你買9折..喔喔...利空沒完全反映...你很大機率未來會吃到差的那一折虧損.

舉個例子.

高雄美術館,最便宜的案子是賓果家族.

一般來講他會低於京城畫家系列10%...

但是有一段時間一度低到15~20%....主要原因是因為"他比較晚漲"

時間點大概在2016~2017左右...

也就是人家2014~2015就漲到該漲的價位進入冷盤死魚盤.

但是賓果漲的比較慢,他到2016都還沒漲到他該有的位置.

因此產生一個價差.

之後很有趣的,賓果捕漲大概在2019左右,也是美術館開始有一點蠢動跡象時期.

那時候先補漲到10%左右.

後來無縫接軌2020的大爆漲.

突然賓果衝起來,衝到居然跟京城畫家系列幾乎同價位.
(漲價的時候盤會比較混亂,剛好他還在補漲的上升階段,所以秤亂就跟上去)

一路到去年,賓果都沒有很明顯的價格落差.

直到最近冷盤,這個價差才又慢慢往10%放大.

因此投資你就要注意.

這東西不是不能買,而是你甚麼時候買.

買點就是在他價差拉到到15~20%的時候.

而當他價差低於10%的時候不能買.

至於10%這個價差狀況下,隨你開心要不要買.

價差會因為市場變化而有小幅震盪.

這個震盪你透過觀察,並且有抓準時機.

就可以拿來"放大你投資利潤"

中期投資要對各種價差很敏感.

無論是建商彼此間的價差,嫌惡設施的價差,或是OOXX產生的價差.

在各種價差震盪當中,尋找最棒的切入點買入最有競爭力的產品.

之後躺著等他價差擺盪回正常位置...你光這個震盪就可以賺一筆.
(就算其他都沒賺,但多少可以把你的交易成本全部打消掉)

因此口碑不佳的建商...

可以買阿.

當然啦現在一定在講興富發.

興富發這次出這麼大的包.

你至少要抓10%的價差...這幾年.

並且是總價越高的住宅,就要抓越大.

他品牌形象重創,必然反應在市場對他建案的觀感態度上.

類似當年龍騰被別人掛布條,立刻品牌崩潰到物件跟寶咖咖看齊..XD

但是如果你是中長期.

反過來這個品牌形象重創事件會有時間效應.

短則兩三年長則四五年,就會被忘記.

興富發這種行銷能力特別強的建商,還不知道會不會出奇招.

因此你也許可以等到他品牌形象重創產生的利空效應發酵後.

找個很不錯的價差低點進場....然後放個幾年.

之後利空出盡,你還可以再賺這一塊價差收斂的利潤.

就像龍騰,你今天再看他,房價一點也沒比較便宜...

那當年如果你用寶咖咖系列的價格買龍騰.

今天你就比旁邊其他建案還要多賺總價10%以上的利潤!!!

我多次強調價差.

價差這種東西是投資,尤其實體產品,永遠都要非常重視的指標.

因次真實市場是大家比價尋找CP值買出來的.

任何人都不是白痴和凱子.

不會無上限的去追逐某個產品或是某個地點.

因此到頭來市場會對每個東西的優劣,產生一個長期的價差,然後去往這個比例收斂.

中間可能會有很多風風雨雨的大震盪幹嘛的.

但只要不正常的刺激或是炒做或是市場麻木效應時間久了退去.

那市場就又會往穩定價差去收斂.

炒做,或是市場的盲目之類的,並不是那麼好追逐.

因為你不是造市者...就算你是造市者,你自己其實也不知道你哄抬會不會成功.

就像興富發那麼會哄抬,在高雄想炒辦公室還不是炒不起來.

甚至大多的造市者,也不過摸著石頭過河,炒一步算一步...

因此如果剛好搭到炒做順風車就搭....

但如果沒搭到或沒機會,千萬不要強求.....

硬來沒潤滑會破皮...

破皮你就要噴血了!!!

但是價差是自然現象,必然產生.

所以投資追逐自然現象....

今天因為意外下雨沒出太陽??明天你太陽還是要從東邊升起.

你只要不要把太陽升起的方向認成北邊就好.

而自然現象,也是不動產最重要的基礎 => 經驗.

你要透過大量的觀察,長時間的觀察,你才會很深刻的體會到很多現象.

那你在做中期投資,就會更穩當,可以抓的機會才會更多,也會更無腦.

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2x年屋就往前看1x年屋. 1x年屋往上爬,隔沒多久就該2x年屋往上爬. 歷史不就一直這樣重演. 他們會維持一個價差. 當然這個價差會隨著屋齡而慢慢減少. 也就是10和0年屋價差最大. 等到30和40年屋,價差就收到很小. 40和50年屋基本上價差幾乎忽略....

一般來講,興富發這幾年大約就一般建商. 所以寶咖咖系列如果在高雄,大概在九折左右. 我指一般宅. 而現在主要是,鋒頭多久會過. 而鋒頭多久會過也跟建商"手段"有關. 一年之後就看興富發出招. 手段越高,鋒頭時間就越短.

你們要記得一點. 除非是新屋. 不然不動產的價格是一個模糊狀態. 也就是說,行情1000代表成交可能在950~1050. 上漲10%,代表1000萬的東西漲上去可能會在1050~1150. 所以就算是一個穩定的狀況,它的實際成交價格也會在一個區間擺盪. 另外一點. 今天理論上例如電梯大樓應該先漲,公寓晚漲. 但實際上有時候會有美麗的誤差,例如2021,公寓比老大樓還早漲. 如果再加上屋況,行情1000,屋況好壞影響下,成交價可能是850~1150. 所以不動產沒有準確的價格,準確的漲跌,準確的價差. 一切都在擺盪和模糊當中. 但是當然我們通常在討論,會盡量取一個中間值,不然很難溝通. 但那個中間值數據並不是絕對數字,只是一個大約的中位數. 所以你們在上面....看到了甚麼? 你們應該看到很多錢可以賺!!!! 而我,就是每天都在賺這些錢...XD 當我有辦法吃貨吃到可以湊到兩個型態的擺盪逼近的極端值. 那我閉著眼睛做,就會有不錯的利潤. 無論我要做短期還是中期.... 尤其有些數字彼此的擺盪效應是"疊成上去的".... 因此有時候運氣好,就會有樂透等級的收益. 只有長期投資,才會忽略這些模糊數字. 因為你放太久了,這些擺盪差額就不再有意義!!!! 而且長期投資,中間持有時間,基本上都是跟銀行打交道. 在銀行那邊做轉增貸... 因此銀行那邊會有一個區域的大概價格. 你長期持有,轉增貸的能量,就是看那個區域價格的數字變化而已... 這當中就沒有所謂的手段,技術,操作..... 在你賣掉前,你都只是被動的搭順風車而已... 這是中古屋投資的基本奧義. 通常來講中古屋的老鳥都很清楚這件事情. 但是很多菜鳥或是玩預售屋玩新屋的. 永遠搞不懂...XD 你們很喜歡絕對數字. 一坪就是多少錢,現在漲多少,所以一坪應該是多少. 算到小數點後面一位數...XD 喔...我....我已經無言到根本懶得講了..顆顆. 你只有在跟建商買房子的時候才這樣算好嗎.... 你有沒有想過,你算這麼準,那我們做短期,立刻買立刻賣,還要扣交易成本6~8%. 有時候物件連翻都沒翻過,無腦轉手. 那...這樣我們賺甚麼??.... 大多時候,短期和中期投資. 講白話就只是"混水摸魚" 懂了沒??

玩中期也要注意震盪. 因為震盪的價差透過槓桿,其實很龐大. 因此通常例如我要買美術館中期好了,5年期. 我永遠都不會去挑"好產品"優先 永遠都是優先挑"價格低"的物件優先. 所謂的價格低就是,相對於其他同類型產品,它的價格比較低. 當然挑價格低需要去看屋,確定不是有瑕疵或其他原因. 就像你不能把客廳尤其有景觀陽台看出去有視野或是棟距很大的. 根貼著人家窗戶看得物件做"同等級"比較. 所以需要看屋,然後做一定的價格判斷修正... 然後買你想投資金額當中價格最優惠的那一間. 而不是甚麼稀有產品,特別好的產品,然後想說貴一點ok....XD 而當我買的時候是價格略低. 等放了幾年例如漲了30%要賣了. 這時候我就不客氣了,我會把價格訂在略高的位置. 會往上賣...當然我也會做一定的整理來擴大利潤,但這個先不管. 也就是我買的時候是略便宜,賣的時候確要略貴. 也許會賣久一點,但只要我判斷他有機率可以出去,我就會慢慢釣. 而要知道,我中間這一來一回的買便宜賣貴,很可能產生的價差就超過6%. 也就是說我的交易成本很可能光透過我買賣的價格震盪就被嘎掉了. 所以所有漲幅就都成了我的利潤.. so...中期你一樣需要注意這些價格震盪現象. 因為就算你價格震盪只有6%,你開5倍槓桿是幾%你自己算... 那可是一筆很大的數字喔..!!!!!!!