[請益] 高雄老公寓該怎麼處理比較好??
想不到標題怎麼打~~!!
家裡有間50年老公寓頂樓（在火車站附近），已經空在那邊20年了
近期有打算整理出租，但有很多問題難以抉擇
1.頂加處理：
早期的老公寓頂樓住戶都有屋頂的使用權，所以這間也不例外
但現在如果要整理的話，頂加要一起弄，還是拆掉搭鐵皮就好？？
考量點是多弄多花錢，也怕弄好後被檢舉變成要拆
最終目標，還是等都更，只是遙遙無期
2.整理規劃：
要整層出租還是雅房出租??
設計師是建議我直接獨立電表裝一裝，外加頂加的部分再隔兩間
但覺得管理上會很麻煩!!另外由於管線不想動太多
所以既有格局沒有套房，但有1.5衛，應該會改成2衛
總共會有4房+2衛 (老公寓空間真的很大!!)
3.買賣問題：
這才是真正困擾我的大問題，由於房子是媽媽的
該怎麼處理才不用繳超高額的稅??
a.直接跟我媽購買
問題相對單純，但唯一考量點就是房地合一稅
取得成本可能會略低於市價，而且整修的費用不太想開發票
(因目標是等都更，所以整修的5%稅金能省則省)
所以如果突然想賣房的話，可能會被課高額的稅金
b.整修後等繼承
少了金流及轉手的問題，但我還有個妹妹，就算事前講好
也怕老人家突然一個轉念，我就做白工，還損失裝潢費用
C.整修後直接出售
不等遙遙無期的都更，整修後直接賣掉，舊房子應該只有土增稅要繳
感覺簡單好處理，但就少了未來期待性，家人是不太想賣
想請問版上大上會怎麼處理??或是房地合一稅的部分要怎麼規劃比較好??
先感謝大家~~!!
--
頂加不漏水你幹嘛要管他
因為很老舊，擔心漏水會影響到頂樓，所以基本上鐵皮會弄 只是舊有隔間的部分不知道要不要處理 要住人肯定得弄個衛浴
我會建議隔成套房後 交給代租代管公司全權處理 我是這樣
有頂樓的使用權是錯誤的觀念 至少我家就沒有 因為123樓
高雄我也可以推薦我的代管公司給你 管了四年多了沒問題
好喔!!謝謝大大，代管費用怎麼收呢??
都是同一個屋主 他們放話如果要頂加就要去舉報
隔套 我老家公寓5樓就是被投資客隔套了
放著就好 反正已空20年
找代租代管的…省事
整戶找社宅包租代管
你改套花太多錢 以後還有繼承怎分的問題
相信我 就算你妹現在不爭 等改套弄的漂亮就會來爭
....樓上說得是 感覺還是先決定怎麼分再來改比較好
所以看要租要賣大概都要問老媽。
兩大大說得是，原本確實是要給我妹!!但她進去看看之後，又回去跟我媽住了 這也是我擔心的點，所以才會想把產權拿到再說 至於繼續空屋也是可以啦!!所以我打算慢慢做就好
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 10:39:19現在看起來是「破爛舊房」所以沒興趣
那花大錢改套變成看起來是「美美新房」會發生什麼呢？
你這公寓哪有房地合一稅啦 你媽是105年後購買的嗎？
賣給我之後，我不是得承擔房地合一嗎?? 還是老房子不用???應該沒那麼爽吧!!
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 10:48:43絕對先處理產權，不然等你弄好投報率高了 就難搞
贈與的話 老房子好像可以維持不用房地合一
現在是你母親賣給你 是以你母親取得房屋時間點算新
舊制 你說已經放著20年了那取得時間是105年以前吧
那就是舊制 只有你跟你媽買了後將來要賣才要用到房
地合一
謝謝大大解說!!所以我考量的地方就是整理好之後，都更一直沒著落 這時候我就得考慮賣屋，可能要承受高額的房地合一稅 簡單說，這房子我大概200跟我媽買 (市價頂多250)!!整修可能150 之後賣個500，但我得繳(500-200)*20%=60萬以上的稅金 (根本沒賺頭吧)
還不是你的 先處理產權問題吧
一坪2萬賣我
不考慮這選項!!謝謝大大
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:17:48所以說妳之後要賣好像是要用贈與
謝謝大大情報!!因為我之前聽說贈與會算取得成本0 我再來研究一下
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:21:09整修要發票啊
一等親買賣金流要做好，國稅局審很嚴格
如果你媽不缺現金養老，等繼承就好，不用多過一手買賣到
自己身上，反而會受到房地合一的困擾。
很缺阿XD~~所以打算用租金來給我媽養老 不然我每個月給家用也很硬!!我自己還有房貸得繳
我錯了 剛去看一下 105前房子省房地應該是 繼承>買賣>贈與
只有繼承可以使用舊制 買賣跟贈與都是新制
自己沒有這種奢侈的煩惱所以一直記不起來應該用哪個XD
看起來就是給你媽去處理然後等繼承最划算
不然就是賣掉直接分錢最清楚
如果你要下去處理怎麼樣都很難分耶 很容易吵架。
不算奢侈啦XD~~!!沒啥價值的房子反而是燙手山芋!! 就考量完覺得很麻煩!!!賣掉感覺清心XD
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:41:20跟妹妹一人一半吧
省事就整層出租，然後等繼承。
你跟你妹看怎麼分，產權一人一半的共同持有or一方拿錢換
另一方簽放棄繼承都可以
基本上我妹沒錢!!我也不想共同持有就是!!跟我媽買的好處就是 錢直接給我媽養老，未來要分也是一人一半 帳也是清清楚楚!!
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/19/2023 11:45:56產權搞好，改成兩間兩房或1+1。頂樓隔不隔第三套都可以。
兩間兩房或1+1出租一定比你隔四套來的舒服，而且租金也
不會比較少。
沒要隔4套!!因為格局很妙!!廁所在房子中央!!1.5衛，其實是1衛加隔的 是打算在不動格局的情況下，改成2衛，改套房工程比較大 所以4房分租的話，是雅房分租XD~~
整理出租等繼承
賣給投客
投客解決你的困擾
假如你說的價格真的是行情 你要短時間內賣更應該要
證明整修核實成本費用 為何要省那個什麼稅金而不讓
賣價去扣掉 你要多繳稅給政府幹嘛啊 而且20%是要持
有五年以上捏
同意上面說的整理出租等繼承 但你跟你妹之間要弄清
楚..
空置不如出售
你問你媽吧…其餘都沒想
這標題是不是想釣西卡
不是你的就別想太多了，取得所有權再做決定
另外，當房東並不簡單，你太理想化了，其實還有暗黑兵
法，但，我才不告訴膩咧
當房東真的也有辛苦的地方~~!!略懂
妳妹沒錢又怕裝修好他要分當然是跟你媽買了吧
就算等繼承也是得買你妹的那一份 但都不知道多老了
租金要給你媽當養老，那就從他的帳走，裝修費由你先代墊
。
不然就是你買下來，你自己裝修當投資，你媽用所得現金養
老。
後者的帳會最清楚
買下來再借錢裝修應該比較有利~~!!唯一擔心的點就是等不到都更XD~~ 持有成本太低，獲利全都被政府扣光 (沒弄好說不定還倒貼!!真恐怖)
增貸整修
增貸整修 隔套 出租 之後繼承誰要拿這間就是付一半的錢
恩嗯!!要增貸沒錯~~!!繼承的話..講到錢就頭痛~~!! 一個沒錢的人怎要她拿得出錢來
產權誰的誰決定，你現在規劃有點太早
因為我媽希望我整修阿XD~~不是規劃有點太早 而是不得不規劃!!
※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/20/2023 08:54:35 ※ 編輯: hdw (60.251.244.94 臺灣), 07/20/2023 09:03:19用增貸錢整修後，那如果他房子要給你妹，那就是你妹扛增
貸
如果一人一半那就是大家各付1/2增貸
27
[閒聊] 錢已經很難賺了以前預售屋可以轉約 房市大多頭 別買太鳥的重劃區 花點小錢就能賺 你現在變成只能買 中古屋 賺微薄租金收入 還要裝潢整修 這些都是成本![[閒聊] 錢已經很難賺了](https://i.imgur.com/nbd3s2Kb.gif "[閒聊] 錢已經很難賺了")
22
Re: [閒聊] 阿姨膝下無子，但有幾間房子要給外甥先說結論 2016年以前取得, 繼承可延續一次免房地合一稅的房子 最佳取得方式是遺產繼承 2016年以後取得, 適用房地合一稅的房子 最佳取得方式是辦理高於公告現值的貸款, 房子跟現金分年贈與給繼承人11
[請益] 繼承後變賣問題去年繼承了一筆35年屋齡的透天（持分1/3） 今年總算整理好打算要賣一賣 但查了一下資訊，因為目前只持有一年， 賣掉的話要被課房地合一稅45%， 若持有兩年以上課35%，請教如下6
[請益] 公寓出租要整修成大套房還是雅房？小妹日前在新北市購入一間中古公寓3F 約24坪 三房兩廳一衛 屋齡約40年 目前在猶豫要整理成兩間大套房（一房一廳一衛都有陽台和廚房的格局）
Re: [新聞] 周子瑜1億高雄豪宅入手 逾150坪單層獨戶內設美術館一堆鄉民不知道在高興什麼... 先說，投資和自住最大的不同， 在於自住會裝潢 純投資根本不裝潢 不搞水電、裝潢，搞不好連隔間都沒有3
Re: [請益] 繼承後變賣問題繼承問題要看前屋主持有時間是何時？如果是105年以前持有，基本上繼承下來出售沒有 房地合一問題！但是105年以後就會有房地合一問題！ 舉例 1.爸爸103年買了一個房子，兒子現在繼承賣掉就沒有房地合一問題。 2.爸爸105年3月買了一個房子，兒子現在繼承要等到今年3月賣掉就會有400萬免稅額，爸2
Re: [請益] 贈與稅及買賣房屋贈與後賣出有兩個狀況 1. 房子用244萬贈與給小孩，小孩賣出(完全避開了贈與稅額)，此時房子定為244萬 房地合一稅 = (賣出價格-244萬)* 課稅%(看持有幾年) 2. 房子用市價贈與給小孩，超過220萬的課贈與稅，此時房子定價為市價，賣房無價差 贈與稅 = (市價 - 244) * 課稅%(級距)1
Re: [請益] 父母遺產，兄弟間用贈與還是買賣合適？我們先釐清一點 1.父親過世後 依照500萬公告現值分三人 (假設這房子市價應該是1800萬左右) 那麼這時候，如果要賣出會是用舊制的狀態，也就是財產交易所得稅 這時候土增稅已經滅失了~不用繳 2.母親過世後 財產要重分 所以看起來你有多分其他的，才要把房子部分過給你哥
![[閒聊] 三重破百實登](https://i.imgur.com/Jpy59N8b.png "[閒聊] 三重破百實登")