[閒聊] 台北市低總交易分享

看到前面dcard分享買600萬公寓充斥正反意見有感而發，順勢分享一下最近低總物件成交案例，稍微隱藏交易資訊，物件好不好就見仁見智，反正盈虧自負
總價：500-900萬內，應該夠低總？
地點：台北市非文山、北投區
物件：40年up的小坪數2房老公寓
自備：4成+裝潢0.7成
投報：年租金/總價大概3.7%
(年租金-利息)/本金約4.4%
土地分區：商X

缺點
1.小坪數貸款成數太低+金龍限貸，銀行只給到6成，導致自備加裝潢買服契稅快拉到5成

2.老舊公寓原始屋況鳥鳥的，管線廁所廚房天地壁重弄，整理費用頗燒錢

優點
1.由於低總租金相對親民所以秒租(但新青安後還是可以感受到租屋市場上小夫妻優質租客減少很多)，加上租補拉高投報，扣完免稅額後計入所得低到可以忽略稅金，投報稍微抗通膨還贏過中華電信配息
2.以約170萬/坪的價格取得台北市商X土地，且建物面積/土持<3，未來都更後利潤可期

金龍大拳打來，貸款極度困難，但也托金龍的福，成屋交易冷凍，導致真要賣房的屋主也只能降價求售(非賠售)，急著變現就要接受單價大概回到前年底去年初甚至更早的價格，以往盛世房仲洗腦買方抬價，現在冷盤變成要洗腦賣方降價，不管是對自住買方或是投客來說都是一個可以找機會上車的時機

另外這種低總高自備常常有人留言說有xxx萬買這種幹嘛，資金運用效率差，幹嘛不去買1xxx萬物件(如同那篇dcard討論)，通常有兩種可能，1是自住屋主不希望背高成數貸款，低成數可以讓房貸比租金還便宜，生活壓力很小；2是像我這樣，已經很難從銀行貸款了，所以只能拉高自備貸少少的金額，但租金可以自償房貸，就不用再掏錢繳貸款了

然後也有人說過，花xx萬裝潢出租，租金增加的部分要10年才能回本，不太值得，這就要從兩個面向討論，1是像這種老舊物件，不裝潢原始跟鬼屋一樣，根本租不掉或是只能租給老人或收入較低族群；2是應該把增加的租金跟裝潢單獨拉出來看投報，比如原始屋況只能租13000，花70萬裝潢可以提升到19000，差不多就是10年才回本，但這筆裝潢從另一個角度看，對我來說，是一筆穩定10%的投資(6k*12/700k)，如果這筆裝潢是貸款來的，也等同開槓桿套利7%左右

最後，以台北市來說，低總就是最低維生的民生必需品，雖然自備成數高，目前投報普普，但如同之前說的，北市老屋就是買來抗通膨+吃補漲+等都更，況且這間正在談都更，土持夠大容積夠高，都更後大概可以換回一間全新2+1或大2房，還算可以期待，另目前整個北市都更幾乎遍地開花，所以只要設定好一些條件，還是可以買到有都更潛力的物件，沒有之前討論的這麼難找啦@_@

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難找但還是找的到，條件設定下去慢慢等物件出現

沒錯，正常物件土持很小，這邊都異常的大！

沒錯，就是出租到都更為止，如果只是純收租完全沒有價值

這種物件完全不適合短中期，自住的話就是賭一個公寓變大樓的夢，都更前也能自住

沒錯，高峰時期消失的很快，單價炒到比這間高15萬，真的瘋了

小坪數但建物/土持<3，都更後室內面積還變更大！目前住戶同意比率很高

昨天的天花板變成今天的地板了@_@