[閒聊] 中古屋契約有沒有審閱期？

答：沒有。
因為賣家不是“企業經營者”。
審閱期只適用於企業經營者。

中古屋的買賣契約有沒有審閱期？

案例：
張三擁有一間屋齡30年的公寓，委託房仲公司出售。李四剛結婚，想買間合適的房子搬新家，看到仲介公司刊登的廣告，於是上門詢問。經過仲介人員介紹，李四相當滿意，價格也達成一致，雙方約定於7月1日到仲介公司簽約。簽約當天，承辦代書拿出「不動產買賣契約書」1式4聯，對買賣雙方解說條文重點，然後雙方順利完成簽約流程。

不料幾天後，李四忽然反悔不買，並且主張買賣契約無效，理由是7月1日當天才看到買賣契約書，違反法律規定必須提前5天給予審閱期。李四的主張有理由嗎？

解析：
一、審閱期是消費者保護法的規定
李四的主張無理由，張三與李四簽訂的「不動產買賣契約書」不適用消費者保護法，理由是，張三「不是企業經營者」。何謂「消費者」、「企業經營者」？依消費者保護法第2條第1、2款規定：「一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。二、企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。」

李四購買公寓住宅的目的是居住，確實符合消費者的定義，但張三賣房子，並不是以「經銷商品為營業」，因此張三不算是「企業經營者」。而所謂「審閱期」，是消費者保護法 第11條之1規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」

因此要適用消保法第11條之1，其前提要件必須是「企業經營者與消費者訂立定型化契約」，而本題張三不是企業經營者，所以張三與李四訂立買賣契約書也沒有審閱期規定的適用。

二、何種情形適用消費者保護法？
一般房地產買賣依標的物可分為3大類：預售屋、新成屋、中古屋。如果是建商建造房屋出售，無論賣的是預售屋還是新成屋，其目的都是「以設計、生產、製造、輸入、經銷商品為營業」，又所謂「營業」，是指「具有經常性、反覆性及繼續性之經濟活動」，即符合前述消費者保護法「企業經營者」之定義，如果銷售的對象是「消費者」，就會有消保法及定型化契約、審閱期等相關規定的適用。

此外，雖然不是建商，沒有「設計、生產、製造」，但卻以投資獲利為目的買賣不動產，俗稱「投資客」，如果具備「經常性、反覆性及繼續性」，也會被認定為「以經銷商品為營業」的企業經營者，因此投資客出售房屋給消費者時，也要適用消保法及審閱期。

內政部訂立的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定訂約前應給予消費者5天以上審閱期，違反的效果依消保法第11條之1第3款，其定型化契約條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。無論是建商還是投資客，只要符合「企業經營者」的定義，而出售的對象又是「消費者」，無論銷售的標的是預售屋、新成屋或是中古屋，買賣契約書都要給予5天審閱期。

然而一般民眾出售中古屋，只是單純處理名下資產的行為，並非以投資獲利為目的，無論買方是否為消費者，也無論是不是透過房屋仲介成交，其買賣契約均無消費者保護法的適用，也無須提供審閱期。

三、何謂定型化契約條款？
非企業經營者出售房屋，所訂立的「不動產買賣契約書」，也不是所謂「定型化契約」，即使該契約書是仲介業者或地政士預先擬定、製作、印刷，提供客戶使用者，也不是消費者保護法規定的定型化契約。

依消保法第2條第7、9款：「七、定型化契約條款：指『企業經營者』為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。」「九、定型化契約：指以『企業經營者』提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」可見無論定型化契約條款或是定型化契約，前提都必須契約當事人一方是「企業經營者」，他方是「消費者」。

仲介業者或地政士雖然是以提供服務為營業行為的企業經營者，卻都不是「買賣契約」的當事人，即使提供印好的制式契約書讓當事人簽訂，也不會因此適用消保法。

四、結論
本題的買方李四雖然是消費者，但張三不是建商也不是投資客，不是「企業經營者」，他們之間的不動產買賣契約書不適用消費者保護法，即使是透過仲介公司成交，也不需要提供審閱期。李四以「未提供審閱期」為由，主張買賣契約無效，是不合法的。

「轉自中信房屋」

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