[閒聊] 預售屋沒看定型化契約就簽約怎麼辦?

※ 引述《lonsterno (Lonster)》之銘言：
: 小弟任職於南部全糖市某建設公司的開發部門，
: 此次政策對建設公司的影響土地開發可以說是首當其衝，
: 未來走勢許多房版大大已經分享看法了，這裡跟大家聊一下一些業內人士的看法。
: 首先-對建設公司有影響的主要是三、四條
: 第三條的部分:
: 建設公司與銀行往來做土地融資，本來就要評估貸款檢附興建計畫書，
: 銀行本意就是要賺取利息確保債權，有的甚至會要求動撥幾個月內要申報開工。
: 這裡另外說明一下，很多人覺得建設公司是暴利產業，
: 但其實建設業承擔的風險高、意外多、而且市況千變萬化(看這次精美的政策即刻生效): 高槓桿的情況下創造的獲利各案大概就是30-40%(自有資金報酬率，不借錢會更低)
: 撇除上市櫃建商能與股民拿幾乎不用成本的資金，
: 新生代的中小建商，怎麼跟銀行往來才是報酬率的關鍵，
: 正因為這些因素...事實上，很多建設公司的經理人都是銀行法金出來的。
: 他們懂得怎麼估價，懂得怎麼運用銀行資源，懂得怎麼開槓桿，
: 不懂施工也沒關係，出來的報表跟股東交代得過去就好，
: 所以自有資金壓得很極限的情況下，今天政策改動成數，可以說是直接影響建商的評估。: 一般土地融資是用七成計算，自備款三成，
: 現在是自備款要拿四成五，一成還得等開工了才能拿。
: 舉例來說:三億的土地，原本只需要一億的資金，就能負擔自備款跟一年的利息支出。: 政策改動下需要先拿出一億五千萬...現金滿手的大型建商不受影響，
: 但對一般建商，自有資金是要多準備五成。
: 而且即刻生效，沒有日出條款，沒有緩議空間
: 以我們公司為例，我們簽了一筆土地約定十二月底銀行要完成融資及完善買賣程序
: 現在銀行說評估要重送，總行政策也還不明確，可能要多拖兩個月評估...
: 一夜之間要股東多拿兩成現金出來完成買賣，甚至可能要全額土地先付款交地，
: 建設公司的確應該備有比一般企業更多的運轉資金，
: 但目前看起來連銀行都一頭霧水，沒有收到配套措施的消息。
: 至於第四條:
: 單單看這一條餘屋貸款的縮限，會受影響的就是蓋大樓賣紅單的建設公司，
: 這對我方這種順暢銷售，幾乎沒有餘屋的建商影響不大，
: 建設公司支出成本最高的時期是興建的過程，已經蓋完了價格堅持不調整去做餘屋貸款: 在我們看起來本來就是本末倒置的操作。
: 而且很多建商老闆其實不太懂銷售，公司沒有大到有銷售部門就是整個外包給代銷公司: 代銷公司....跟建設公司的愛恨情仇這裡就不多贅言，只能說有時候連建設公司都被騙: 一些炒作的手法都是為了加快銷售進度，投資客大舉入金更是正中下懷。
: 但第四條如果跟前面兩條限制投資客的條文一起看...那事情可能就有很大的轉變了
: 那些賣紅單做餘屋的建商，現在要面對的是同時兩面的夾擊:
: 退訂拿回訂金的投資客，跟條件變更收回貸款的銀行
: 而且這些事情都會發生在你正在興建，成本支出最高的時期，
: 一個不小心，現金流沒跑好，建築成本評估錯誤，你的建案就卡在半空中了。
: 小包商現在是很拿翹的，到處都在缺工，價格每天喊漲，
: 這個月錢沒進來他整批人領了就走，沒有在講情面。
: 像台南受惠台積電發展的新市區...有個四個字的建設公司買預售屋已經在組自救會了: 至於小投資客在這個情況下應該怎麼自保?
: 各位可以翻一下行政院消保處有一個<預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項>
: 裡面第十八條有一個關於貸款的協議:
: 不可歸咎於買賣雙方的貸款差額在百分之三十以內，可由買方分期向賣方清償
: 這條到時候會怎麼實行，說真的建設公司一定沒遇過，端看後續政府(或法院)的揭示
: 那如果你超過三戶，翻開你的預售合約沒看到這條的話應該怎麼辦?

: 那這政策就是在打你們這種人啦，定型化契約都不看也在當投資客
你好兇喔 QQ 不過我喜歡

好啦，救一下不看定型化契約的投資客

也順便救一下不看定型化契約的消費者

如果合約沒有把應記載不得記載事項寫入，可以參考以下法條

== 消費者保護法 ==

第 17 條
中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平
化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行
政院核定後公告之。
前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：
一、契約之重要權利義務事項。
二、違反契約之法律效果。
三、預付型交易之履約擔保。
四、契約之解除權、終止權及其法律效果。
五、其他與契約履行有關之事項。
第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括：
一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。
二、限制或免除企業經營者之義務或責任。
三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。
四、其他對消費者顯失公平事項。
違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之
效力，依前條規定定之。
中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之
內容。
企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。

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雖然對投客有救

但對代銷跟建商的朋友就抱歉啦!

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