[請益] 關於二等親交易的一些問題詢問
想請問版大們一些由親屬交易房屋給我的問題
條件1:親屬房屋已經持有接近40年(老公寓),已退休(無收入),和我合併申報所得稅
條件2:已和合作銀行聯絡好貸款事宜,銀行房地估價520萬,可貸款7成(364萬)
條件3:自身工作現金流,貸款每月還款金額沒問題
條件4:剩下3成的頭期款(156萬)直接用贈與方式抵銷
條件5:親人有至稅捐處調閱,未使用過土地增值稅自用住宅優惠稅率(10%),因此本次可以使用
條件6:所有買賣要支出的稅都我出
問題1:
目前一年贈與現金額度為244萬,扣除頭期款贈與的156萬後,還有88萬可以使用
為了降低未來可能交易後的房地合一稅,想把88萬加上頭期款裡面
把一年244萬的額度用光,讓交易總價變成608萬(等於貸款364萬+贈與頭期款244萬)
因為此舉會把實價登錄價格拉高,看起來會跟土地有關的稅額(印花稅+登記費)不會增加太多,但未知後續是否會衍伸其他問題?
例如國稅局扣一些我不知道的稅…等等?
問題2:
因為持有近40年, 依據國稅局的試算網站試算
房屋價值大概22萬,而土地公告現值155萬
依財產交易所得稅公式,房屋現值22萬乘以縣市評定現值比例大概30%,估計112年要申報所得稅6萬(22*0.3=6)
而土地增值稅(自住10%)試算完約為11萬左右
因為土地增值稅只用公告價值計算,土地交易價格不影響繳稅金額
但房屋價格影響「112財產交易所得稅」申報
想在608萬交易契約總價中想直接列房屋現值22萬,土地價值586萬,
不知道此房屋和土地的價格差異是否會讓國稅局盯上?
問題3:
以上為提到的其他問題都可以討論
煩請解惑
謝謝大家
--
就問題二 舊制可以先用房屋契價報稅
如果被抽到最差就是用房地拆比*17% 老屋影響不大
問題一最好還是盡量把成交價拉高 避免後續房地合一
你的頭期款也是由這位二親等的原屋主贈與來的,國稅局高
機率會查買賣金流,然後可能放大絕個案認定你要規避房地
合一稅,本筆房地交易屬於假買賣真贈與,變成課贈與稅(
現金+房地贈與)+取得成本為公告現值
建議頭期款要能從自己的既有存款出去,而非短期過水的進
出
二等親交易要先申報國稅局審核,我也是類似情形,建
議找代書處理
頭期款短時間內從二等親屋主贈與來的一定會被要求解釋。
謝謝大家回應,看來現金流是重點,可能要親自跑國稅局
證明我金流是可以買的了
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Re: [請益] 贈與稅及買賣房屋贈與後賣出有兩個狀況 1. 房子用244萬贈與給小孩,小孩賣出(完全避開了贈與稅額),此時房子定為244萬 房地合一稅 = (賣出價格-244萬)* 課稅%(看持有幾年) 2. 房子用市價贈與給小孩,超過220萬的課贈與稅,此時房子定價為市價,賣房無價差 贈與稅 = (市價 - 244) * 課稅%(級距)2
Re: [請益] 老屋出售稅率怎麼算 (85年買的自住)這個問題很多客人問,來回覆在這裡好了 台中售出屋需繳納土增稅、舊制財產交易所得稅 土增稅看是要找仲介還是稅務局試算 我來講一下財產交易所得稅的算法,如同推文一樓說的 舊制財產交易所得稅只課徵房屋部分,土地部分由土地增值稅取代1
Re: [閒聊] 房屋已非合適傳家寶,為何還一直驚驚漲?: 現在就是這個免稅扣除額的計算問題了....若國稅局能以實價登錄認定遺產房屋價值 那遺產稅就會收比較多,或者有些人用公告現值計算不用繳遺產稅,但用實價是要繳稅的 只是國稅局目前就是用公告現值認定繼承取得價值,導致將來買賣後,計算房地合一稅 的獲利是虛的,是不實的....- 代PO 因家裡發生變故, 媽媽希望將房屋過戶給我,並由我來負擔剩餘房貸。 目前只籌到增值稅等規費,是先和朋友借的。 房屋狀況如下:
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