[請益] 關於二等親交易的一些問題詢問

想請問版大們一些由親屬交易房屋給我的問題
條件1：親屬房屋已經持有接近40年(老公寓)，已退休(無收入)，和我合併申報所得稅
條件2：已和合作銀行聯絡好貸款事宜，銀行房地估價520萬，可貸款7成(364萬)
條件3：自身工作現金流，貸款每月還款金額沒問題
條件4：剩下3成的頭期款(156萬)直接用贈與方式抵銷
條件5：親人有至稅捐處調閱，未使用過土地增值稅自用住宅優惠稅率(10%)，因此本次可以使用
條件6：所有買賣要支出的稅都我出

問題1：
目前一年贈與現金額度為244萬，扣除頭期款贈與的156萬後，還有88萬可以使用
為了降低未來可能交易後的房地合一稅，想把88萬加上頭期款裡面
把一年244萬的額度用光，讓交易總價變成608萬(等於貸款364萬+贈與頭期款244萬)
因為此舉會把實價登錄價格拉高，看起來會跟土地有關的稅額(印花稅+登記費)不會增加太多，但未知後續是否會衍伸其他問題？
例如國稅局扣一些我不知道的稅…等等？

問題2：
因為持有近40年， 依據國稅局的試算網站試算
房屋價值大概22萬，而土地公告現值155萬
依財產交易所得稅公式，房屋現值22萬乘以縣市評定現值比例大概30%，估計112年要申報所得稅6萬(22*0.3=6)
而土地增值稅(自住10%)試算完約為11萬左右
因為土地增值稅只用公告價值計算，土地交易價格不影響繳稅金額
但房屋價格影響「112財產交易所得稅」申報
想在608萬交易契約總價中想直接列房屋現值22萬，土地價值586萬，
不知道此房屋和土地的價格差異是否會讓國稅局盯上？

問題3：
以上為提到的其他問題都可以討論

煩請解惑
謝謝大家

--