Re: [請益] 從台北換房到重劃區可行性
→ abyssa1: 內湖公寓大多35~45年 沒有舊蛋黃區老 07/16 01:20→ abyssa1: 而且幾乎都五樓很少只蓋四樓 土地持分普遍都不大 07/16 01:20→ abyssa1: 大安中山松山一堆45~60年公寓退前院只蓋四樓土地才會大 07/16 01:21
其實不太對
內湖的公寓雖然屋齡較短
但是普遍來說
土地持份並不會比市中心同樣住三的公寓要小
1.
因為內湖都市計畫的時間比較晚
大多數的巷道都是都市計畫道路
鮮少有把私設巷道納入法定空地然後割離出來地主繼續持有的
所以棟距都比台北市中心的公寓大一點
主要就是前後院是法定空地
甚至由於興建時間較晚 土地地塊比較大
社區型公寓的比例遠高於台北市中心
土地多半沒有每棟分割出來 而是幾百分之幾十這樣的持份
2.
而且內湖當年是鄉下
大部分公寓的設計一樓都是住家
所以都留有前院退縮居多 樓梯外凸的設計特別多
市區大量一樓有騎樓的公寓 內湖很少見
很多主要道路的所謂騎樓 其實是法定空地搭鐵皮屋頂違建
比如說 https://goo.gl/maps/rJy2KX2Ge3VBrWEj9
有騎樓的公寓由於騎樓視為法定空地
土地持份相對於房屋面積會低一點
3.
古時候沒有容積率管制的時代
其實樓層蓋越高 給予的建蔽率也會縮減一些
以前看某網站說是三樓以上每多蓋一樓-2%建蔽率
所以說你蓋5樓其實會比蓋4樓 單層面積小一些
不是單純1/5與1/4那種比率
簡單舉591上面的例子
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/9581869.html
房屋29.81 土地 8.08 3.7倍
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/9514260.html
房屋30.16 土地 9.57 3.1倍
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/9515466.html
房屋34.32 土地 9.43 3.6倍
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/9516234.html
房屋36.68 土地10.3 3.6倍
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/9377156.html
房屋37.06 土地10.99 3.4倍
其實內湖五樓老公寓土地持份並沒有特別小的...
當然跟民生社區特定區不能比
民生社區普遍在2.0~2.3倍左右而已 建蔽率特別低的
--
人有多大膽 地有多大產
一個蘿蔔千斤重 十輛騾車拉不動 這就是大躍進!!!
https://i.imgur.com/GSnmNhN.jpg
--
我講的是內湖找不太到像這種地坪超過建坪1/3的
這幾間感覺前面巷子都是政府開的道路 不然永春站一帶很多
巷道都被算入法定空地了 前後都沒啥退縮
這年代普遍梯間突出到路邊 前院退4米(尷尬停不下車)
也是啦 畢竟4樓持份還是會比5樓要大
不一定 很多是切齊的 比如說:
內湖四樓的很少 五樓比較多 5+1也不少
當年其實已經有法定停車位了 去調圖面出來的話就知道
他車位是畫成跟巷道水平的居多 畫在一樓前院
我因為危老的事情看過危老規劃師調出來的圖面 所以見過
內湖同樣40年前的 其實還有不少透天厝 畢竟是鄉下
因為我要找法定容積沒用滿的公寓 內湖找很久都找不到
內湖多半是住三 當然找不到啊 很多事商三特容積率住三
鄉下地方 我小時候到處是螢火蟲
還是有一些商三公寓 但就好少 後來就不特別找商三了
本來想買公寓我也想找商三 沒什麼得選
找國會山莊可能比較容易 只不過多半是住二 總價又貴
像環山路那邊的立委特區 大部分別墅容積都沒用完
而且多半土地是1/1 可以自己改建的
我家就一樓說的那種啊 湖光國宅這邊不少這樣 長虹凌雲後
面那區地坪還20坪左右 但看了很久沒有人要賣
紫陽里那邊? 這邊房租收入很好 想賣的人不多 靠近陽光街
還有一些三樓公寓哩 當年這邊超級鄉下
不然也不會把天然氣儲存槽設在這邊
瑞陽里文德路66巷 有黃昏市場那邊 的確蠻多租給內科上班
的
瑞陽里是紫陽里切出去的 我習慣把一整片都稱紫陽里 XD
懂XD
76
Re: [新聞] 林佳龍主張「台北房價合理買得起」:青年300%就是關鍵, 現行台北都更卡住的原因最主要就是容積不夠分 住三容積不足, 是台北市從建蔽管制時代轉換到容積管制時代留下的歷史問題 建蔽管制時代, 目前大多數住三土地的建蔽率是60%, 樓高是依 路寬*1.5+6 計算 所以只要六米巷, 都能蓋到五層樓, 這也是台北市普遍都是五層公寓的原因 而以建蔽跟樓層數計算, 三樓樓使用的容積是180%, 四層是240%, 五層是300%26
[閒聊] 為何建商比較不願意收老公寓都更建商蓋房子幾種方式 1.買新土地直接蓋 2.收老公寓/大樓/透天等都更 但如果以200坪的基地來說,假設房屋單坪價是地價6折,5F公寓,一戶 30坪,土地100/p,房屋單坪價60/p 購買土地費用 200*100=2000017
[問卦] 以前民生社區的公寓一樓是庭院最近才知道 以前民生社區的老公寓一樓的店面的地都是草地 那塊地是整棟公寓的休憩空間 而且那塊地是算在2、3、4樓住戶的權狀裡 2、3、4樓住戶還要每年付地價稅 不只曾己何時1樓的空地被店家佔去,然後建造圍牆變成店面,一樓店家爽爽用那塊地,等15
[閒聊] 台北市蛋黃區舊公寓 都更危老的價值是?在北市一級戰區,新大樓開價已經120萬起跳,鄰大馬路甚至150萬以上, 此時蛋黃區的舊公寓"僅"60~80萬,是否值得買下自住等都更呢? 通常舊公寓的公設比僅5~10%,花下去的每分錢都能買到室內空間, 加上地段特好,優點自然不必多說, 但屋齡老舊、結構疑慮,是否能透過都更一次翻身呢?8
Re: [閒聊] 台北市老公寓哪裡最加值其實台北市的公寓80%大樓 35年以上的 基本上如果拆算素地的土地價值,很多都高於房價 台北市素地價值大概就是旁邊新成屋預售屋成交價單價*容積 現在造價高打個9折7
Re: [請益] 北市蛋黃土地持份低老大樓的未來?首先,單就土地容積率來說 這種大樓使用分區都是容積率較高的 住3-1、住3-2、住4、商業區 再來,以改建容積獎勵值來說 都更跟危老都各有其依原容積計算的標準5
Re: [請益] 台北市信義區老公寓可買嗎?買老公寓要注意的重點有: 1. 土地鄰路情況: 老公寓基地是否鄰路?(要調圖來看,現場看不算) 是否為袋地?是否被國有地、畸零地、水利地(水溝)卡死? 是否被既成巷道占用?3
Re: [請益] 北市老屋齡公寓可下手?都要買老公寓了,怎麼沒有算都更價值? 同樣地點的公寓,隔一條巷,其價值可能天差地別: 【土地分區】 土地坐落於商三,容積率560%,以後隨便蓋就是20層以上,價值極高。 土地坐落於住三,容積率225%,以後大約蓋個10層左右,價值普普。- 1. 首先,都更後室內坪數一定會變小嗎? 這是改建的迷思,改建後室內面積會不會變小? 答案是「不一定」 因為改建的坪數計算完全是由土地產生 只有土地能夠產生房子
- 首先 建坪30坪 一般公寓四樓或五樓 地坪會約6~12坪 (看基地大小及原建蔽率) 這邊差很多 再來就是容積率問題 如果一般台北市住三法定容積率為225% 算法要 地坪*法定容積*獎勵容積 再加上機電約15% 梯廳約5% 陽台約10% 算出來的才會是樓上的樓地板面積!!
爆
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