Re: [閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本
※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言:
: 都更/危老是目前很夯的課題,跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下: 。
: 如果在非都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本
: 如果在都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成: 本
: 假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬,相當於土地一坪70萬,房子價值歸零,如果一間房: 子有30坪:
: 1. 取得其一套房土地的成本:2100萬。
: 2. 給予房的成本(假使一坪換一坪;每坪成本蓋20萬;公設比33%;車位8坪):(30*1.: 33+8)*20=958萬
: 2100-958萬=1142萬,這個是每間建商減少的成本。
: 上面都還沒討論之後建商會開價多少,新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。
: 如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮,那麼看起來都更/危老對建商而: 言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。
: 這樣算有其他問題嗎?
首先 建坪30坪 一般公寓四樓或五樓 地坪會約6~12坪 (看基地大小及原建蔽率)
這邊差很多
再來就是容積率問題 如果一般台北市住三法定容積率為225%
算法要 地坪*法定容積*獎勵容積 再加上機電約15% 梯廳約5% 陽台約10%
算出來的才會是樓上的樓地板面積!!
地下室如果開挖兩層 開挖率75% 那就是基地*75%*2 =地下室面積
兩個加總就是算營建成本的總樓地板面積喔!
現在缺工 原物料等 台北市三級建材 每坪抓16.5萬 總成本約21~25萬
營造成本=總樓地板面積*16.5萬
銷售坪約為總樓地板*1.56~1.6 (不含車位) 公設比約30幾%
空地和危老都更 地主分回建坪及車位不出資的就是成本
和買素地成本並沒有很大的不一樣都是要抵成本喔
差別只是獎勵值的不同
再來現在建商的都更危老報酬率都算得出來
投報率並沒有想像中的爆利也隨著整合年限遞減
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感謝分享
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覺得空軍會被瞧不起,不是因為看空,昧於現實就算了,數學還差到令人無言 一戶省了一千萬,但是原本蓋好的房子可以賣出,現在改成都更房子得給原住戶,沒有收到 賣房子的錢,一定是倒虧的好嗎 都更要賺錢得有多出來的容積率,拿去賣錢可以cover掉補貼原住戶,拆房子&蓋房子的成本 數學老師還好嗎11
感謝大家很積極的討論。 如果是以土地換房的架構下,看起來之前還少算了建商要先支 出營建成本,這部分會跟銀行貸款,需要繳交利息以及在短時間內將房子售出以避免有資 金壓力等問題。 如果是以土地換房的架構下,大部分的都更/危老住戶的期待是希望換新房子住,且不希 望考量到蓋房子所需的資金的問題。原因是很多原住戶目前的收入並不足以支持這些營建12
首Po都更/危老是目前很夯的課題,跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下 。 如果在非都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本 如果在都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成 本3
慮 : 讓政府直接介入都更/危老事宜,亦即政府所做的事情包含: : 1. 協調都更/危老同意戶事宜 誰協調都一樣,重點是原屋主的意願 : 2. 政府放手讓銀行放貸營建事宜。(利率銀行借給政府應該就可以更便宜吧!)4
1.政府人力 所以開了推動師證照和廣設工作站 現在很多推動師 危老工作站 建設公司 營造廠 再推 2.政府早就公布 銀行早就放寬貸款 地主如果要走委建 甚至可以貸到100% 完全不用出資 還有危老前置費用上限300萬的信用貸款 3.現在一堆委建都這樣 地主不出資 餘屋拿去買抵營造費用和總費用
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Re: [請益] 台北市都更的難度?要看使用分區,只要沒多餘容積,蓋一定要貼錢 假設容積用超過或=容積 獎勵容積20% 達到室內1坪換1坪 建商蓋12坪要給住戶10坪11
[閒聊] 公設比從32%降到20%的差異餓死抬頭 假設 土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億) 1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時 會有約3,100坪的銷售面積,95位車位,4,150坪的樓地板面積10
Re: [閒聊] 老屋現在是不是要回投資主流了除了5樓以上公寓不要,樓層數越少的公寓越好,持有30年以上老屋 若能順利進行危老改建...獲利驚人... 舉例北市最一般的住3容積225%,4樓公寓的4樓30坪,土地大約30/0.7/4=10.7坪 若能整合到基地200坪以上進行危老改建(可符合營造經濟規模,與可設計坡平車位) 目標一坪換一坪的成本,用單戶概算10
Re: [新聞] 都更危老夯拆除面積「史上最大」 台有 : : 只要強烈地震別提早上門就好 : 不要 亂傳 錯誤 訊息 : 都更跟危老一直都有兩種計算獎勵容積上限的方式 : 一個是用法定容積去計算6
Re: [閒聊] 為啥高雄豪宅公設比只要31%~反觀雙北公設就是差在基地大小而已 你講的概念幾乎是對的,但就差了一點 所謂的比例其實應該是『免計容積』的上限 並不是公設面積就全部相同 而是免計容積的上限比例相同5
Re: [問卦] 為什麼會有住戶不支持都更數學問題還是要回到數字來看 一個危老都更案先假設都更前的樓地板面積1000坪 蓋新房一定把公設蓋好蓋滿 大約會變成1500坪 (公設比33%) 危老條例最多再給40%獎勵 就變成2100坪 原住戶不貪心 只要求室內一坪換一坪 那原住戶要拿走1500坪 建商只剩600坪3
Re: [新聞] 建築師也搖頭「年輕人買不起房」低公設我覺得大家都有點太片面了 蓋一間房子,有建蔽率和容積率限制 以常見的台北市住三來說,容積率是225%,建蔽率是45% 容積率: 可以居住的樓地板空間,也就是所謂的實坪 建蔽率就是一塊地能蓋的面積- 1800+776.46+6787.34+2484.28+12864.33=24712.41 這邊沒問題是獎勵容積部分 法定原始面積 12864.33 (250%) 總容積24712.41 重點在地下室挖了5層 上面38層
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