[閒聊] 公設比從32%降到20%的差異
餓死抬頭
假設
土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億)
1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時
會有約3,100坪的銷售面積，95位車位，4,150坪的樓地板面積
2.而設計20%公設的時候
會有約2,635坪的銷售面積，53位車位(滿足法車)，3,200坪的樓地板面積
以上都概抓，完全沒在設計面多做檢討
1.的成本是 100,000萬 + 4,150坪*12萬/坪 = 149,800萬
2.的成本是 100,000萬 + 3,200坪*12萬/坪 = 138,400萬
等於2.因為設計的很極限，免計容積都不用
所以省了約11,400萬的營造成本
假設車位價格180萬/位，然後不考慮稅、設計費、利息、銷售費時
則1.跟2.的單純成本建物成本是
1.的權狀成本會是42.81萬/坪，專有面積成本是62.95萬/坪
2.的權狀成本會是48.9萬/坪，專有面積成本是61.13萬/坪
如圖(純數字計算)：
https://i.imgur.com/hr8009E.png
當然這都還沒有進入設計階段，一定會有落差
不過看來，以專有面積成本去看的話
消費者要買到相同的專有面積時
要付出的消費金額其實差不了多少
當然地下室少挖的單價會比總樓地板面積的均價來的高
但這個差異放到單價影響也不大
所以也就是說，蓋這種免計容積不用完的案子
即使專有面積單價成本相仿(約97折)
但你會得到一個相對不好銷售的房子
大廳小、車位少、梯廳窄、公設少
但會有一個很好看的20%公設比
最後就取決於這種房子好不好賣，有沒有市場
能不能把專有面積單價賣得比正常公設比的更高
--
專用面積成本單價取決於地價成本跟容積率啊
然後容積率可能也反過來決定這塊土地的賣價了
土地容積絕對影響房價及土地價格，無庸置疑的事實 所以潤泰那個案子就只是特例中的特例 合建分屋，只以不考慮虧錢的狀態下讓地主分回 且地主對這種設計也能夠毫無怨念
營建成本坪數是可售坪打九折左右 因為陽台雨遮通常不算在
推長知識
營建成本的坪數 營建單價是用建築面積報價 不算附屬建物
以營造廠來看，就是收總價唷 反正你樓地板面積不算附屬建物 那他就把單價報高，最後就是要收到那個費用 畢竟附屬建物也是要鋼筋跟混凝土去蓋的 每間建設公司要怎麼拆算營造單價就各自拆算
當然 你要做可以外推的那種陽台 報價絕對跟你算坪數就是
此篇計算才是正解，成本差不多便宜不到哪裡要真的有感降價
都是犧牲建商利潤所以沒有建商要推這種，只有政府強制合宜
宅限制利潤的案子才有可能成案
傻傻認為公設蓋牌不看就能買多便宜根本幻想
地下室都不用錢...
48個停車位開挖的地下面積就一坪五萬了啦
還差不大咧
黑白算
所以變成誰能在33%公設做得越吸引人 就越好賣
把地下室跟公設裝潢算進去 2000萬的物件差200萬 不多嗎？
你車位拿來賣錢卻不用算成本 當然會得出錯誤結論
樓地板面積就是計算樓上層跟地下室的所有營造面積了 目前樓地板面積是以銷售面積*1.2概抓 你有專業意見可以提出來討論，不需要這麼氣憤= =
200萬是總價10%少幾坪公設成本有到10%嗎多想想
這年頭還有人買沒車位的大樓？
請問3100跟2635怎麼來的？
2000*1.05(主建物+陽台)/67.5%公設 = 約3100坪 2000*1.05(主建物+陽台)/80%公設 = 約2635坪
拜託 哪能這樣蓋抓 你車位差了一倍, 地下室面積只差20%?
權狀面積還是會佔到地下室面積，但會佔多少要配個圖最清楚喔 地下室車位就算少了這麼多 但水箱、機房、配電室、梯間一個都不能少
多出來的48個車位是要疊羅漢是吧？
你去算一下，他一個車位等於11坪多的建坪，估得很合理
YES，沒配圖時是先以車位面積去估算的
樓上你怎麼算的？方案一地下室=3720-3100=620, 95個車位
=6.52坪
11坪 坡平車位
非常合理
銷坪也有含地下室的
方案二=3162-2635=527, 47個車位=11.2坪
你抓兩個案子樓地板面積差跟車位差一除就有
主要差最多其實是車位啦
我是問你怎麼算車位11坪？
很顯然兩者的差異就是車位坪數
他方案一的地下室抓太小了
差位差了一倍, 地下室面積差100坪？
車位差了一倍, 地下室面積差100坪？
多了48個車位 面積只多100坪 要怎麼停車？
不疊羅漢行嗎？
(3720-3162)/(95-47)=11.625
正常銷售坪數也有含地下室共有面積的
腦子沒有很難過
果然亂算 3720-3162=558<--這裡頭絕大部分是地面層公設面
積好嗎？
因為垃圾場就在停車場旁
558裡面絕大部分是地面層差的12%公設面積
你可以不用垃圾場 自己跑去追垃圾車
真的 腦子沒有很難過
然後其實停車場越大攤的越少
方案一跟方案二的地下室面積只差93坪 要停48輛車
容我修正一下，確實原本的計算內容沒有重複驗證有點失真
我記得地下室每多挖一層，成本要翻一倍，以單一成本計
太粗糙了
沒翻這麼多，大概20-30%，而且這兩個案子都可以在B2以內處理完車位
你們幹嘛惹信徒
我概估成本大概會差5% 我會加錢選高公設豪華大廳的
假設要買專有面積20坪的兩房 1.約1,260萬(建商要賺多少另計) 2.約1,223萬(建商要賺多少另計) 其實只差約37萬... 買2.的買方要負擔比1. 更難買到的車位(買方不一定需要) 更擠的公共空間(買方可能不在意) 可能多戶等一支電梯
地下室應該不能挖滿基地喔 1應該要挖到B3
開挖率約60%，B2即可搞定
※ 編輯: gerychen (1.160.89.194 臺灣), 10/16/2020 15:56:23Ok 60%可以
剛找到的
鑑築
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基本上我可以了解IBIZA大的意思， 我也同意目前的房地產銷售方式自然會讓 建商有誘因把免計容積的公設蓋好蓋滿來 當銷售坪數賣錢 我不反對實坪制，但我必較想了解的是實13
我對板上最近在討論的公設 實坪 實價登錄 這些議題本身 沒有太大意見 這些議題基本上都是正面的 不過很多時候為了要爭取支持 牽扯到房價 打房 那我就有非常多的意見了 譬如某個大戶 手上有很多透天![Re: [閒聊] 公設比從32%降到20%的差異](https://i.imgur.com/Z793pPtb.jpg "Re: [閒聊] 公設比從32%降到20%的差異")
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引用這張圖 兩者算成主建物單坪銷售成本時只差了3% 但算成權狀單坪成本時差了一成以上 案一公設比32%可售權狀面積單坪成本43萬 案二公設比20%可售權狀面積單坪成本49萬12
誰說不大的？車位一個面積12坪 95個=1140坪, 地下室成本抓20萬, 22,400萬 47個= 564坪, 11,280萬 兩者差了 11,120萬 以專有面積2108坪, 一坪就多了5.2萬17
實坪制的關鍵在於共有部分到底要不要登記 因為如果公設登記 但不計價 沒甚麼意義 因為還是回歸到總價考量 公設不登記才會影響建商蓋公設大小的意願 所以目前產官學界討論的是區分所有建物 共有部分是否要登記 還是和日本依樣 不登記 用分管契約管理
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Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?推 phcebus: 改的話動搖國本 什麼叫國本，就是炒地賺錢政商供應鏈 03/23 14:26 → phcebus: 還有很大的重點是反對改的人的錢 03/23 14:26 → phcebus: 虛坪的問題是不計容積率的虛坪價格灌得跟含容積率一樣 03/23 14:27 → phcebus: 這樣能生得出越多虛坪，利潤越大 03/23 14:28 推 phcebus: 影響蠻大的，利潤都從虛坪來的 03/23 14:31![Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?](https://i.imgur.com/fY54ymMb.jpg "Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?")
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Re: [請益] 公設比有稽核的方法嗎？簡單點說 公設面積一定都有，權狀多少就是多少 公設也是另一個建號的產權，面積都是有經過稽核這沒問題 只是公設不計入容積率，有限制用途 其實樓梯間梯間，看你房子大小跟年份決定，不同年份地區使用分區消防設計不同，大小16
[閒聊] 公設與車道爭議看圖說故事 1.紅色區塊屬於車位面積還是公設面積 非停車機車格範圍，也非車道範圍，但幾乎只有車主能用 2.藍色區塊屬於車位面積還是公設面積![[閒聊] 公設與車道爭議](https://i.imgur.com/dtDbmuzb.jpg "[閒聊] 公設與車道爭議")
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Re: [請益] 無公設，公設比卻高會是什麼原因這是月經文 以前我也覺得建商亂灌，但接觸房仲裝修，到一點點的營造就懂為何了 早期的公寓主建物含梯間 民國90以前建案，應該說取得建照 至少87%主建物含梯5
[請益] 房子容積的問題如題 就我所知 大部分的住宅用地是2-300% 商業用地可以更高 台北市有到800%的 但是為什麼有些住宅大樓很明顯的超過那些容積多很多呢？感覺加上獎勵容積也不太合 為什麼台北市有些基地面積跟總樓地板面積明顯搭不起來 而且很明顯超出很多3
Re: [新聞] 建築師也搖頭「年輕人買不起房」低公設我覺得大家都有點太片面了 蓋一間房子，有建蔽率和容積率限制 以常見的台北市住三來說，容積率是225%，建蔽率是45% 容積率: 可以居住的樓地板空間，也就是所謂的實坪 建蔽率就是一塊地能蓋的面積![Re: [新聞] 建築師也搖頭「年輕人買不起房」低公設](https://i.imgur.com/MKvroFIb.jpg "Re: [新聞] 建築師也搖頭「年輕人買不起房」低公設")
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Re: [閒聊] 為什麼很多建案都設計一支電梯不通地下室: 一個車位實際面積約4.2坪（2.5x5.5) 八個車位約34坪 少掉的車位，會從分攤的公設面積銷售中賣回來 其實總樓地板面積就是這麼多，只是車位跟公設面積
Re: [閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本首先 建坪30坪 一般公寓四樓或五樓 地坪會約6~12坪 (看基地大小及原建蔽率) 這邊差很多 再來就是容積率問題 如果一般台北市住三法定容積率為225% 算法要 地坪*法定容積*獎勵容積 再加上機電約15% 梯廳約5% 陽台約10% 算出來的才會是樓上的樓地板面積!!
![Re: [請益] 公設比有稽核的方法嗎？](https://pgw.udn.com.tw/gw/photo.php?u=https://uc.udn.com.tw/photo/2021/11/12/2/14543501.jfif&s=Y&x=0&y=0&sw=1278&sh=852&sl=W&fw=800 "Re: [請益] 公設比有稽核的方法嗎？")
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