Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?
其實只要自己買地自建玩一次你就知道為什麼了
以這塊土地為例子
58.522坪 建蔽率40% 容積率120%來看
單層可建容積面積23.4坪
總容積面積為70.226坪
就是蓋三層樓
所謂的容積面積就是主建物而已
房子只有主建物怎麼用?
當然要加上
樓梯 電梯 陽台 雨遮 地下室 花台
還有屋突(常會有人做書房或神明廳用 實際上是名目機械室)
上述這些就的確不算容積面積都是外加的
所以你自地自建也一樣 上述非容積面積 能蓋多都會蓋多 蓋好蓋滿
為啥? 因為蓋出來都是自己可以使用的面積阿
樓梯越寬大 坡度可以越緩 上下樓梯 越安全 樓梯之間的空間還能做收納儲藏
電梯越大一次載的人數可以越多 不用一家幾口分個幾趟才上去神明廳拜拜
陽台越大 還可以放個咖啡座跟朋友泡茶泡咖啡聊天 或吊床躺在那邊曬太陽
雨遮防止窗框附近的牆面直接經常性接觸雨水造成漏水 大致上能做的就做
花台喜歡讓家裡種滿各種植物綠化 蓋好蓋滿
地下室除了當車庫停車用 還可以弄個劇院系統就像這案子這種感覺
好啦 這些蓋好蓋滿起來
總共權狀(使用)面積變成70.226*1.45=101.8坪的電梯透天別墅了
建築成本試算
假設土地一坪30萬買的
30*58.522=1756
建築成本假設我喜歡薇閣hotel那家公司的設計假設找他們好了
他報給我的建築成本一坪假設12萬
12*101.8=1221萬
先不管後續裝潢 那整個案子成本做起來就是2978萬左右
換算大家所謂的虛坪單坪就是29.25萬
好~結果假設我房子蓋好後突然決定要移民澳洲去 房子不住了想脫手
建築總成本就是2978萬
買方A說: 你的建築物實坪主建物只有70坪 這樣單價42.5萬太貴了
一坪30萬賣我 2100萬跟你買 <=你是屋主你會想理他?還是當他神經病?
買方B說: 你的建築物雨遮跟公設坪數一坪只能算10萬 所以應該是30*70+30*10=2400萬
2400萬才是合理價格賣給我 <=你是屋主你認為.....?
買方C說: 現在武漢肺炎好嚴重 景氣看壞 2500萬收<=你是屋主你認為.....?
買方D說: 我好喜歡你的房子 3200萬跟你買 <=是否是這買方會成交?
這個故事告訴各位 吵那些虛坪實坪一點意義都沒有 人家想賣你多少總價才是重點
總價跟成本+認知的利潤有關
當你自己自地自建 你也還是會因為蓋出來那些容積外的面積可以使用也可以賣人
也是會蓋好蓋滿
講句白的 現在台灣一堆二次施工的頂加 陽台外推就是個例子
賣價跟什麼實坪一點關係都沒有 人家想賣你多少總價才是真的
不喜歡真的可以自己成立建設公司蓋你認知的產品看看會不會賺錢 或自己買地自己蓋
最後你還是跟大家做一樣的行為 如此罷了
--
https://lihi1.com/ctsU4
愛染明王身色如日暉（紅光），表敬愛、慈悲；住於熾盛輪火，象徵勇健菩提心。
於日本而言一般相信愛染明王可停止災難，或使人得到大眾的敬愛。
在日本真言宗有一個法門：愛染王法，相傳可以是一種停止戰爭的密法。下有寶瓶，
兩畔吐諸寶，表增益法。
https://lihi1.com/AdZg6
晝吉祥，夜吉祥，一切時中皆吉祥。
現在實際坪數都很清楚 不會因為變成實坪就變便宜
這篇精闢 大推
推XDD
實際數字兵推一次 清清楚楚的
嗯... 通常營造廠報單價是報建築面積 所以說不算附屬建物
也就是陽台雨遮這些沒有算在單價 會灌進去建築面積裡面
沒錯，人家想多少賣你才是重點，所以推實坪制沒影響啊，
買家還更好抓出居住空間的大小
樓梯大廳雨遮這些就有算建築面積 陽台雨遮花台不算
屋突 筆誤
人家就是要實坪 然後要用虛坪價賣我 公設要送我 滾滾
滾 不管啦
一樣照灌啊，你以為真不計價？ 都在總價裡面啦！
然後地下室也有算建築面積 通常另外報價比較貴
而且蓋完其實會增補 不會非常準 XD
帥過頭講過的話我只記得一句”買房是買總價不是買單價”
，只要去評估房子是否值得這個價格就好了，幹嘛糾結在什
麼實坪虛坪計價上
其實外面大樓型建案最好灌公設的部分，是把車道坪數
二手交易連頂加與違建都要收錢了，實坪交易要怎麼處理???
多灌一點給大公，一個車位有的5坪有的10坪有的20坪
車道少算的那些坪數通通灌給大公，讓人用單坪價去買
陽台梯廳有法規容許上限值，建商頂多蓋買不會蓋超量
以前也很好灌坪數的雨遮，現在新建照也沒了
土星環雨遮灌大房子坪數，還可以順便壓低公設比
你這是賣方思維啊，買方不是這樣推想的
總價賣多少，跟實坪虛坪如何計算其實無關
我的話會認為簡單直覺，剩餘灌坪數的再另外衡量
你文中舉的例子我不覺得會發生。
出單坪價格的買家，你大可不必賣他，這有什麼問題嗎
又沒人說實坪計價就要你降總價不是嗎....
裙狀陽台在50年前超多 所以後來才會限制陽台梯廳上限
古代的人一樣會鑽法律漏洞蓋更大 XD
既然總價都一樣 那到底差在哪
如果房子是自己蓋的才不會這樣賣 一定是成本價往上加
誰在跟你看幾坪? 那是投資客轉手才會用的啦
實坪制支持者被打倒了
差在心理感覺 交易價格一定會有差別的
舉例蠻好的
比上面那個亂七八糟的論述強上100倍
我是覺得之前買房的時候還在那邊換算室內到底幾坪，累
就直接跟我說室內幾坪，實際可用坪數幾坪，公設幾坪
然後總價多少，這樣不就得了？
那不就是主建物幾坪嗎 明明就有標啊....
哪有需要換算
裝潢是用實坪計價的...
你隨便打開一間房的資料 信義的 永慶的 不都有標主建物
坪數？
車位坪數這種影響不大的倒是該立法規範了，一個車位這麼
明確的事情，也可以有N種坪數登記方式，很不合理
崩盤時誰管你心情阿 200t看到346t難道會敬禮用346買
喔 噗疵 多蛙真的很逗
蓋那些東西成本也跟主建物不同
你們都老手不會被騙但房仲不問常不主動講主建物多大
甚至有的根本沒記還要查我遇過很多個
都標在網路上了.....
當然公設也有價值 但應該分開算
這圖官方實登我隨便找一筆的
到底那裡不清楚然後還讓你看不懂不會算？
實登有我知道我常在用...
我不是說你啦XDD
進去找都會有我知道，但我還要一個一個進去看...麻煩
雨遮當然是好物不過賣的跟主建物單價一樣就太扯
先告訴我100然後東扣西揀，直接告訴我室內空間先
我是比較喜歡這樣XDDD
沒有什麼太扯 單價是你自己算的啊
單價是用總價算出來的 是結果..
什麼叫做雨遮和主建物單價
這不跟買車一樣 配備型錄放在那 然後一個總價
你會不會怪業代沒跟你說車內空間有幾公分？
的確 總價決定一切
結果這串推文到最後要改的理由是「我不想那麼麻煩」
.....................
這才是真正的道理啊
就是懶的點進去阿 光仲介的屋況報告書就寫的清清楚楚
用懶當藉口 慘
有的人以為實坪計價他就買得起 以為公設不用錢建商蓋
來身體健康的
為什麼外國就沒這問題?
外國也是貴啊
阿不然就是不會像台灣一樣公設有那些有的沒的
土地一坪30萬？
拿一個跟台灣一樣標準的國外來比較一下，持有成本低、
人口密度高，這兩個就好
這文優質
買的起才會計較實坪好嗎，買不起只會哭房價高
原來這塊地有在賣喔 經過都沒在注意XD 都只想看隔壁叔叔
小屋到底蓋好了沒
井蛙：呱呱呱 低級房仲：小心你家小孩OOXX
11
反正喜歡同單價大實坪 就是去看公寓華廈就對了 同樣10年左右的案子 公寓-華廈-便宜大樓-大樓 環境差非常非常多...2
我反而想問你 到底哪裡不能實坪計價了？ 你隨便走進去一間接待中心 然後隨便挑一戶問價格 接著他報什麼總價你都說好馬上簽約5
想請問一下，是不是因為一開始沒有用實坪，導致現在市面上已經都是含公設，或是該說 在上漲過程中就是已經把虛坪跟實坪一起漲了，在改也是無濟於事，因為建商還是會用附 近行情的總價賣你？ 如果像日本一開始就用實坪，建商因為知道那些也不計價，都是只蓋精簡逃生設備，大家 也習慣只算實坪價，說不定總價還不會漲這麼多1
不管怎麼算 怎麼計價 隨便 但是千萬不要被建商帶風向 變成公設不登記 現在都有建商 利用約定專用 讓一些公設 例如露台 車位 賣給特定戶賺錢30
首Po公設30~50% 跟零公設相比 差這麼多 都差快一倍了 但竟然用同種方式計價 搞笑嗎?4
吵到陳年發臭的議題了 你可能都不知道 現在政府實價登錄網站早就有你說的算法計算機了 但老實說 為什麼沒人討論![Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?](https://i.ytimg.com/vi/h6GY9HsXIsY/maxresdefault.jpg "Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?")
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這問題大概每季都會有一兩篇這種話提出來，討論也是滿熱烈的 每次看這個問題我都會想到一個小故事，大家隨便看看拉 英國在18世紀殖民澳洲的時候，在當時要運送大量人口到澳洲 聘用了大量船隻協助將人運到澳洲去，在一開始的時候採用的計價方式是 初期:1
不去了解實際執行面會不會有問題，只會跳針為什麼不實坪計價，為什麼，為什麼。居住正 義的活動不去出力，社會會造成什麼問題不了解，專注在居住正義的候選人也不會主動支持 。實坪計價在台灣數以萬計的老房子你打算怎麼處理??? 有辦法處理嗎？ 。只在網路上一直喊為什麼世界不會把自己當世界中心轉，有什麼想法全世界都要配合，不 然就是全世界都錯了，都是其他人沒水準沒遠見沒自己聰明，不會覺得可悲嗎15
台灣改變遙不可及又萬年出現的月經文 1.實坪制 2.實價登錄 3.社會住宅![Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?](https://i.imgur.com/17qLVMsb.jpg "Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?")
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很簡單啊 最大的原因就是會嚴重影響房價消費信心 都先假設目前房價實價登錄公設坪數都完美揭露 沒有建商用公設灌水實際總價這件事 要知道 現在世界各國 或各地區比較房價基礎 都是單位面積房價 (價錢/每平方尺 or 坪) 世界上用虛坪計算單位房價的國家 沒有太多(台灣就是其中之一)![Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?](https://i.imgur.com/6vvsYrfb.jpg "Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?")
爆
Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價一堆在那邊幻想實坪制的, 根本就不知道什麼是公設, 為什麼有公設 這篇就是很典型的, 「買房只需要買居住空間」, 經典笑話 要了解什麼是公設、為什麼要有公設 你要先了解, 房子並不是你想蓋多大都可以 一塊土地, 依照土地的大小跟使用分區, 有法定的可建築面積上限![Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價](https://i.imgur.com/SiufHHzb.png "Re: [新聞] 政府強推實坪制 恐助漲房價")
爆
Re: [問卦] 反對實坪制的在想什麼？你這也是故意模糊焦點 眾人所說實坪制的焦點是在於交易之上 你說的那些登記面積 全算零元就可以解決的事情 又不是說改成實坪制就叫你不寫來著![Re: [問卦] 反對實坪制的在想什麼？](https://i.imgur.com/mExwqs3b.png "Re: [問卦] 反對實坪制的在想什麼？")
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Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 所以本身基地的法定容積跟容積獎勵值 跟公設比，一點關係都沒有![Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由](https://images.chinatimes.com/newsphoto/2019-03-18/900/20190318001562.jpg "Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由")
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Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?抱歉，小弟本板新手 只是納悶看房時室內坪數、陽台雨遮面積、公設比、價格、車位樓層價格....等等 銷售不都會說嗎？ 如果都有說那實坪單價多少自己算不就得了 何必強制銷售要用實坪計價？21
Re: [閒聊] 高公設比是必然結果會講這些話你說你研究多少我是不信啦 7層以下雖然只要單梯, 但不計容積面積只有10%, 雙梯的話有15% 也就是8層以上雖然多一個逃生梯, 但多給5%的不計容積面積 如果說一層四戶室內合計120坪, 那就是多6坪 夠你蓋一個造價相對便宜很多, 卻可以當一般空間計價的逃生梯還有剩![Re: [閒聊] 高公設比是必然結果](https://news.1122.network/wp-content/uploads/2019/07/5-285.jpg "Re: [閒聊] 高公設比是必然結果")
X
[閒聊] 法定容積率的精神 = 實坪制前陣子板上很多人在嘲笑實坪制 說用手算一算就知道換算實坪多少錢了 其實不是這樣搞的 這要先來講為何要有“法定容積率” 政府為了控制都市人口的均衡性11
[閒聊] 公設比從32%降到20%的差異餓死抬頭 假設 土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億) 1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時 會有約3,100坪的銷售面積，95位車位，4,150坪的樓地板面積![[閒聊] 公設比從32%降到20%的差異](https://i.imgur.com/hr8009Eb.png "[閒聊] 公設比從32%降到20%的差異")
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Re: [閒聊] 希望小英能推動實坪計價我講一下我的看法 我家在北市有兩棟透天 和一間套房 都是商三 就是南大同沒錯8
[閒聊] 實坪計價身為宅魯的我來講一下實坪計價 目前的登記制度我想台灣應該是全世界最完整又清處的 這邊很多人會反對 早期登記制度亂 一律登記到主建物 管他陽台公設都是8
Re: [新聞] 建物虛坪怎麼減？高嘉瑜對嗆花敬群要消除所謂虛的公設很簡單 降低免計容積的獎勵就好了 訂個法定容積0.2倍做上限 公設怎麼蓋也沒辦法超過20% 電梯只要一座六人能搭就好
![[閒聊] 法定容積率的精神 = 實坪制](https://i.imgur.com/Em9vkUlb.jpg07/13 "[閒聊] 法定容積率的精神 = 實坪制")
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41
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爆
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11
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[請益] 這樣算有盲點嗎?14
Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝![Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝](https://i.imgur.com/xOpNtn2b.jpeg "Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝")
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[請益] 房貸方案請益4
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢3
[請益] 浴室有一處一直溼的，不會乾![[請益] 浴室有一處一直溼的，不會乾](https://i.imgur.com/LlZUEdIb.jpeg "[請益] 浴室有一處一直溼的，不會乾")
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[情報] 資金狂潮 買商不買住1
Re: [新聞] 財富分配惡化敲警鐘 被房貸吞噬的中產階2
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢X
[心得] 台積電的成功是靠全民健保吧![[心得] 台積電的成功是靠全民健保吧](https://cf.creatrip.com/original/blog/6638/2dygs4k3lpath18zbufa362ducfl35wy.png?d=1300x700&q=75&f=webp "[心得] 台積電的成功是靠全民健保吧")
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Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [請益] 本金漲幅要怎麼跑贏房價漲幅？
![Re: [新聞] 財富分配惡化敲警鐘 被房貸吞噬的中產階](https://i.imgur.com/CgE0xAXb.jpeg11/05 "Re: [新聞] 財富分配惡化敲警鐘 被房貸吞噬的中產階")