[閒聊] 實坪計價

身為宅魯的我來講一下實坪計價

目前的登記制度我想台灣應該是全世界最完整又清處的

這邊很多人會反對

早期登記制度亂
一律登記到主建物 管他陽台公設都是
華夏的梯間併入主建。這樣有無公設
有的是陽台未登
還有一樓無法使用的陽台確計坪
這都修正了
最近也把雨遮變不能登記

講登記深入我還不夠專業
淺的也夠講很久
就講很簡單的

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各位高學歷的30公分跟H奶們
把實坪制用，能量不變定律解釋
宅魯我梅毒書只知道一點

回到主題
一塊建地依據不同地方，跟不同重劃
有他的限制
建蔽率跟容積率是固定的
尤其建蔽率不可能改變
容積率會依據獎勵跟容積移轉增加

所謂建蔽率就是房子你能蓋的範圍佔土地的比例

容積率就是所謂的實坪，也不能說實坪
是主建物，未包含能登記能使用的陽台。合法夾層

只要這兩樣固定，實坪非實坪最後結果會是一樣

為什麼
假設容積率300%
台北市土地非天龍240萬就好

實坪制來說
容積率*1.1=330%含陽台
240/330%=72.7萬
公設不計坪不計價，但營造場錢照算，水泥一樣要用
要用總造價去分攤，台北市原本含公設隨便都15-16萬/坪地房子，會變25萬/坪
72.7+25=97.7萬加上行政管銷 利息 稅 銷售費用，大約15%
外加建商利潤30%
所以都會用*1.5計算
售價97.7*1.5=146.5萬

假設買主建+陽台16.5的，土地持分5坪
總價146.5*16.5=約2420

含公設制度
16.5灌上 37%公設=26.2坪
240*5=1200土地
16*26.2=419
1200+419=1619不含管銷 銷售成本
總價1619*1.5=1428.5多的8.5萬是小數點誤差
單價92.7

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結論
實坪制
總價2420單價146.5
含公設
總價2428.5單價92.7

你會說我要用92.6去跟建商買用實坪算
92.7*16.5=1530
人家建設公司成本1619你1530？？？？
建商是笨蛋嗎？？？
會賣你才怪
還是你來蓋.....

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另外目前登記制度改變不同時期登記不同
太大改變會市場大亂
假設今天真的實坪計價
建商售價也是會變146.5不會是92.7
但持有中古屋有登記公設屋主
看實價登錄

你覺得他會要賣146.5還是92.7
他會理你能不能登記，計不計價嗎
你就回去問你媽他看那個
問你自己看那個

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除非取消機車給自行車法定車位 還有身障車位 雨水回收 綠建築等 除非主建物+陽台 超過30坪。不然梯間就10-15%了 還有其他現在除非6拼以上電梯一台 主建+陽台超過30不然25-27就極限

購屋時不計價 賣屋時加價+違建計價