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[閒聊] 實坪計價

看板home-sale標題[閒聊] 實坪計價作者
a386036
(骷髏怪)
時間推噓 8 推:8 噓:0 →:11

身為宅魯的我來講一下實坪計價

目前的登記制度我想台灣應該是全世界最完整又清處的

這邊很多人會反對

早期登記制度亂
一律登記到主建物 管他陽台公設都是
華夏的梯間併入主建。這樣有無公設
有的是陽台未登
還有一樓無法使用的陽台確計坪
這都修正了
最近也把雨遮變不能登記

講登記深入我還不夠專業
淺的也夠講很久
就講很簡單的

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各位高學歷的30公分跟H奶們
把實坪制用,能量不變定律解釋
宅魯我梅毒書只知道一點

回到主題
一塊建地依據不同地方,跟不同重劃
有他的限制
建蔽率跟容積率是固定的
尤其建蔽率不可能改變
容積率會依據獎勵跟容積移轉增加

所謂建蔽率就是房子你能蓋的範圍佔土地的比例

容積率就是所謂的實坪,也不能說實坪
是主建物,未包含能登記能使用的陽台。合法夾層


只要這兩樣固定,實坪非實坪最後結果會是一樣


為什麼
假設容積率300%
台北市土地非天龍240萬就好

實坪制來說
容積率*1.1=330%含陽台
240/330%=72.7萬
公設不計坪不計價,但營造場錢照算,水泥一樣要用
要用總造價去分攤,台北市原本含公設隨便都15-16萬/坪地房子,會變25萬/坪
72.7+25=97.7萬加上行政管銷 利息 稅 銷售費用,大約15%
外加建商利潤30%
所以都會用*1.5計算
售價97.7*1.5=146.5萬

假設買主建+陽台16.5的,土地持分5坪
總價146.5*16.5=約2420


含公設制度
16.5灌上 37%公設=26.2坪
240*5=1200土地
16*26.2=419
1200+419=1619不含管銷 銷售成本
總價1619*1.5=1428.5多的8.5萬是小數點誤差
單價92.7

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結論
實坪制
總價2420單價146.5
含公設
總價2428.5單價92.7

你會說我要用92.6去跟建商買用實坪算
92.7*16.5=1530
人家建設公司成本1619你1530????
建商是笨蛋嗎???
會賣你才怪
還是你來蓋.....


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另外目前登記制度改變不同時期登記不同
太大改變會市場大亂
假設今天真的實坪計價
建商售價也是會變146.5不會是92.7
但持有中古屋有登記公設屋主
看實價登錄

你覺得他會要賣146.5還是92.7
他會理你能不能登記,計不計價嗎
你就回去問你媽他看那個
問你自己看那個

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.117.155.37 (臺灣)
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cofepupu08/30 13:08建商賣總價,管你單價怎麼算,就是要賣這個價

hakkiene08/30 13:22就是因為公設好灌才會比例拉那麼高 就像你去買一罐飲料

hakkiene08/30 13:22結果店家要求你杯子也有一起買一樣(變禮盒組)如果實坪制

hakkiene08/30 13:22下去就變成消費者可以選擇實坪單價低的(幾乎沒有娛樂性

hakkiene08/30 13:22公設)

hakkiene08/30 13:25其實現在已經有些建商朝低公設比轉型了 只剩梯廳 連一樓

hakkiene08/30 13:25都只有小小門廳 公設比20左右而已

hakkiene08/30 13:25當然什麼閱讀室健身房都沒有 可是銷售很快就賣完了

cicatrix08/30 13:37公設比20,那個新建案?

除非取消機車給自行車法定車位 還有身障車位 雨水回收 綠建築等 除非主建物+陽台 超過30坪。不然梯間就10-15%了 還有其他現在除非6拼以上電梯一台 主建+陽台超過30不然25-27就極限

※ 編輯: a386036 (111.71.106.2 臺灣), 08/30/2020 13:53:26

killerbbt08/30 14:17唬爛 你8樓以上的那個公設比才20 拜託貼一個來看看

F0r08/30 14:24公設平均的成本比主建低 有人反對嗎?

gunya08/30 14:49說真的,你在房版認真完全是浪費時間

Anyotw08/30 14:59騙笑,什麼都沒有的公設。法規該有的都有。就30了...

Anyotw08/30 15:04以前有二字頭是茂德的大波浪土星雨遮,現在流行不計。當場

Anyotw08/30 15:04變33趴,不過總價一摸一樣,你高興就好

airback7608/30 16:41名目越多,越有上下其手的空間,加上政府建商在養,你

airback7608/30 16:41覺得會改嗎?

airback7608/30 16:43改實坪計價光看到那價錢誰買的下去

Francix08/30 18:35政府明明是管總價和分項登記,單價是民間自己要算的

購屋時不計價 賣屋時加價+違建計價

※ 編輯: a386036 (150.117.155.37 臺灣), 08/30/2020 20:58:20