Re: [閒聊] 要怎麼解決量縮價漲的問題？
建商飢餓行銷.
飢餓行銷就是供給端被壟斷.
那你要解就是從供給端解阿.
你一直降低供給量,那情況只會更嚴重.
現在問題就是,少數大建商壟斷土地,哄抬價格.
那些"不安定籌碼"也就是小建商被掃出門.
你市場要從新把小建商拉回來.
所以必然是大量供給土地.
這件事情只有政府做得到,並且也只有政府可以帶頭.
當你大量供給土地,大建商在怎樣它們銀彈是有限的.
必然買不完.
因此就會有大量小建商買入土地.
而小建商這種不安定籌碼,就像那些槓桿開很大的投資客一樣.
他們很容易賺一點點就跑,或是莫名其妙自己恐慌或是自己金流有壓力就亂跑.
(詳細參考以前各大紅單建案案例,是不是在交屋前夕基本上都是價格很壓迫上不去死魚. 最簡單你去看台南成大成,交屋前夕是不是價格都上不去,AMAX事件大家也知道
這就是不安定籌碼過多的狀況)
那這樣自然新建案就會多殺多,價格就開始被大幅壓制.
詳細也可以參考歷史每次大漲末期,都是建案百花齊放,然後彼此互踩,價格就停滯.
(當然上一波主要是豪宅被政府打趴,上一波拉升房價的重頭戲是豪宅在拱價格)
(為啥用豪宅拱價格,也是大建商為了避免小建商來亂來破壞行情,所以推豪宅案
小建商不敢推豪宅案,自然也是被掃出豪宅和蛋黃區市場)
建商就像投資客.
或是說建商就是投資客.
大家在做的事情完全一樣.
買進原料,加價轉賣原料,或是把原料加工變成成品之後銷售.
差別只是,建商可以合法集資,配股,投資客不行而已.
因此建商最懂投資客,投資客也最懂建商.
而市場,要嘛建商帶頭,要嘛投資客主導..
現在就是建商帶頭的時間點.
因此建商在玩甚麼,有概念的投資客早就知道了.
去年就在講飢餓行銷,到今年一堆新聞抄這個詞去用.
但是不是去年就很明顯的有很大的跡象.
畢竟建商金額大+他推案時間久,所以他的前置動作都很大很明顯.
因此一般來講都可以提早一兩年預判建商的動作和策略.
唯一無法判斷的就是政府的政策.
例如如果政府突然解放豪宅限制貸款,那市場自然會有快速的大規模變化,這就無法預測.
或是像今年的高雄台積電,這個無法預測.
不然在基本結構下,不動產極度好預測,尤其是建商帶頭的時期,都可以前一兩年預判.
而既然知道建商在幹嘛,你要破他的局也很清楚..XD
現在要破局就是政府大量開重劃,大量釋出土地.
讓大建商買到口袋沒錢..XD
就像市場一樣.
你物件掛售量爆量,投資客和置產的買到沒錢.
那你怎樣在用飢餓行銷拱上去?
但是目前你也知道.
中央限縮建商土建融貸款.
房地合一綁五年,並且預售屋也給人家綁住.
另外還限縮第三戶貸款.
阿靠邀,你把不安定籌碼都打死光了,留下來的都實力派的.
然後地方政府土地釋出又很少,一季才幾塊,幾塊裡面市中心有幾塊?
市中心裡面蛋黃區一年有沒有個兩三塊???
阿你這樣搞,自然供給量端大幅壓縮阿.
大型建商自然壟斷市場主導市場之後,支配市場的能力大幅拉高.
再搭配上原物料大漲.
以及最重要的熱錢過多.
你說,這種情況會怎麼走?
沒看到現在推案量是"金額創新高"但是"推案量下降17%"...XD
量縮價漲是怎樣產生的??...阿不就因為你把源頭給緊縮產生少數人壟斷源頭狀況.
然後最好笑的是.
現在還一堆空空在那邊建議政府要更緊縮源頭.
要打建商!!!!!
阿你是害怕六都沒有衝到一坪一百萬不夠面子就是了?
你要知道,中南部都已經成交快40了.
高雄憲政路是甚麼地方??四線了好嗎...比火車站前站還弱.
那邊永信新案要給人家成交36...我不是講開價,開價散退.
前年要買這邊你會買多少?..20,運氣好小建商的還可以找你錢買一台賓士..
阿永信這種中型建商就被洗到這種地方來啊...
你美術館農16,永信買得起土地嗎??
沒看到永信被洗到桃子園(還之前就有的土地),仁武,憲政路...
他也算是有光環的建商,那自然他被往外洗,他也把價格往外帶,這些次級地方也跟著暴漲.
而蛋黃區,就那些上市上櫃和財力深不見底金主爆炸強的在主導.
這樣你說這個局會繼續怎樣演下去..XD
阿你們就繼續叫政府打建商阿.
誰知道也許政府也等著你們叫他打建商,他就用力地給他打到房價噴到宇宙去.
這是你們空空說的,政府可是挺你們的喔.
不動產一直都是賣家主導.
所以你要破局也是從賣家著手.
買家在那邊叫都不重要.
買家永遠都沒有選擇.
買家有選擇台北公寓也不會漲到2000萬.
漲上去買家就是要吞下去,吞下去後他就手上有貨,所以他就加入賣家的行列.
而市場是手上有貨的人主導價格往上還是往下.
往下也是有貨的人因為一些原因而降價賣.
一值著墨買家就是不懂不動產.
而你一值打壓賣家的....交易量...
這...你到底是故意的還是真的蠢又笨.
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打建商問題也是講很多次空空不聽
他們都覺得要打建商才能打房
ceca大就是先推~~!
魯空看不懂，這波高雄就是建商拉起來，關投資客屁事…
空空只看表面啊, 誰在賣房就打誰, 他們覺得建商或
我懂空空的邏輯了喔。打建商 廣蓋社宅 居住正義
投資客就是要賠錢賣房, 或至少平轉不得獲利.
但依現在的狀況, 建商就算打7折無利潤也買不起了吧...
課重稅打投資客，五折買房，等空空買了之後減稅
建商開價2000萬, 毛利30% = 成本1400萬, 但建商賣1800
股市來說 就是散戶被清場 大戶掌握籌碼 籌碼乾淨
籌碼乾淨了就可以坐電梯上去了....
說真的幾年前看覺得很想挑毛病 覺得都是歪理
但看了五六年後 發現結果和大方向竟然幾乎都是正確的
只能說 市場派永遠是正確的
就讓他們瘋狂借錢瘋狂蓋 不然當年國揚侯西峰怎麼說要跳樓
的
泡沫後價格自然合理
配合空空打房 能得到選票又不得罪金主 @@ 厲害
推推
重劃區土地 政府就非常惜售啊～絕不會便宜賣的呢～菸
永信算大建商吧 老闆出了名的不缺錢 買地幾乎都現金
華王可以買27億的建商不覺得算小 另外一號院旁邊那塊
停車場應該是永信的 早期禮源 仰森也都在美術館
大量國宅唯一解
永信一直都是南高雄大建商
大量國宅太不現實，你看完全執政的時期進度如何XD
假日去高雄看覺得疑惑為何美樹香榭跟一號院在隔壁價差那
麼大
華王不是興富發買的嗎
大量國宅會讓建商跟銀行一瞬間倒閉 風險非常大
國宅哦 只會爽到中簽人 然後被周圍人視為平民窟 看看
那A7合宜住宅？
大量國宅政府財政會先倒
閉鎖期5年後 翻倍 爽
我還是老話一句 有小孩的無條件可入住新國宅
保證解決少子化根居住正義這兩個議題
所以只能大量賣土地才有解QQ
你先多繳點稅再來國宅政府是能變出來嗎
打不贏就加入他，一起變賣方，哭哭
交通建設弄好 蛋白區地多便宜 台北週遭 通勤時間決定
了價格
700萬人 擠在狹小的地方 價格當然爆炸
華園啦 說錯
台南平實已經40了
好吧 反正我是信了
現在跟土地關係不大
土地公開標售都一堆溢價的，怎麼可能跌？政府紓困大撒
幣總是要從其他地方賺回來的
36F Good
這波賣不掉加價賣啦。我沒錢在旁邊看也是搖搖頭，鬼島看
不到未來
smile大講的不對喔，看看青埔有比較便宜嗎
"大建商在怎樣它們銀彈是有限的"！？真的嗎？wwwwwwwwwww
政府要做房價維穩啊 不給暴漲是怕漲過頭的暴跌
我看是接近無限吧。買地在拿地去貸款 不然拿餘屋貸款 無
限loop錢滾錢
然後就是中產階級要吞這苦果，建商政府有產階級賺飽飽
永信是中型建商，那大型建商是？憲政路是四線，全部是有幾
十線嗎？
科工館+火車站+綠廊道+苓雅區，不差了吧？
怕豹???期待政府繼續打,縮到一坪一千萬吧
不動產永遠都是建商肛政府? 那就繼續肛下去吧
ceca也很期待資產噴上幾百億吧?加油
不過其實問題不止土地，還有缺工，小建商有地也不敢蓋，
跟本搶不到工班，連政府公開標案都搶不到惹
要解決房價問題，可能要先大量開放移工進來….
永信跟興富發，京城，城陽，遠雄比就中型啊
市場現在不就這幾家主導
餘屋貸款 最高4成 還要求第二年就要還 土融最高5成
央行早就開始信用管制了
另外大多頭，建商還會找金主，所以找金主能力也很重要
就是要讓建商沒本事大量圈地
這幾家大的都是金主能力很強，所以多頭還可以快速增肥
ceca大觀念清晰，但講的複雜了點。其實房地產業務，建商根
一般建商大多時候資金很愛all in
本不是重點，因為土地是誰供給的？建商只是開槓桿拿便宜資
金蓋房子賣出去。但土地要跟誰買？
所以突然大多頭會沒銀彈
看看週邊國家跟過去經驗，房價要跌，大概率只有兩個情況，一
是金融危機，而且是區域性的。二是政府出面打壓金融市場資
金供給，以及增加房屋購買成本（包括增加貸款成數等等方式）
上面打錯了，是增加自備款成數。
嗚嗚...政府就很GY都不釋出大量土地，徵收重劃有夠慢...
地價一直噴是要怎麼買啦...
南部地價這幾年有些都飆4 5倍，快吐血了
空空聽不下去
彰化市一年就噴4倍原本一坪20幾寶佳一來就買86
長期追蹤C大就知道，飢餓行銷，量縮暴漲格局，都有預測到
了
某空怎麼還沒來呀留言，是不是怕了？
限制建商土建融真的有點87
應該是放手讓建商狂蓋才能以價制量
散戶人踩人時才是主跌段的意思嗎？
沒得踩 沒貨倒XD
國有土地標售的網站是這個嗎 從100年後都差不多
感覺土地供給不是房價成長的原因吧
C大請教您 您文中說上次大漲末期建案百花齊放之後價格互
踩 目前現況看起來今年各個地區也出現了新建案百花齊放
的現象 比過去五年都來得多不少 實在看不出供給面被壓
住 不知您怎麼看
市場只剩下實力派也沒什不好
土地供給當然是房價的主因之一阿...屋齡一直老化，首購換屋
寶佳這種實力派應該供給量超大
需求這麼旺盛，市區精華區土地卻很難應付需求...
對 但土地供給的變化跟房價變化沒有相關性阿
雙北已經沒救了，連都更都超慢。其他四都又不是沒土地...
但徵收重劃程序搞太久，而且動作都太慢了...
你看從民國100年就一直很低
但其實過去十年房價的漲幅幾乎都集中在過去三年
而且要看供給量看推案量更快吧
還要看地方政府。而且問題就是出在一直都很低...
土地不一定可以直接轉換成戶數押
它不是唯一主因，但確實是主要因素之一...
也是有道理
建商又不是白痴...不動產循環很長，金額又大，一定會審慎
推案。所以被大建商掌握是很麻煩的事情。
觀念清楚
沒辦法，政府都花叫獸這種
這篇很明確，而一陣子前就看到c大在講了
最後幾句稍微不同意有貨沒貨政府可以重新定義
譬如規定貨品有三個，代價比沒貨高50%
譬如股票，存股領息爽爽，政府開徵股息高額稅
獲利小於1%股利派的不如空手等價差
定義跟反轉都政府一念之間，萬一下屆有個白目
不鳥這些玩家默契，亂搞下去...
喔喔 我聽得懂白目是誰喔
投客同時是賣家也是買家，所以真實狀況還是比你的模型複
雜
是誰？
本人在常被罵敗家子的某國營公司服務，公司土地的釋出
策略就是今年推a區域的話明年就推b區域，並且先從次級
地段開始推，不一次把糖果吃完。
這一波感覺就像給大戶鎖籌碼…
我信你了！
ceca!
喔
沒需求何來獲利？空空瘋狂湧入熱門城市，炒高住的需求，
實際上空空才是炒房幫凶
蛋黃區現在哪有這摸多國有地 徵收都市土地重劃根本不
可能的任務
推C大
推推C大 厲害
CECA!!
謝謝老師，已閱+1
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Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧我們再詳細討論下去好了 一切都是供給需求 市場會自行調整 這大前提我們先出來 空方:因為禁止短期轉售 幹掉黃牛 所以市場少了人來搶 價格得到緩和 但是這是"供給不變"的狀況 多方:我們常在這行打混 水至清則無魚阿 你讓人少了 建商很快就發現來客少了86
Re: [閒聊] 工程費到底漲多少最近建商在市區推案很明顯要搞飢餓行銷. 市區推案量畢竟是有限. 因此去年熱炒的時候,其實市中心的案量還好還好. 在外環或是外圍重劃區才比較囂張. 因此市中心籌碼比較安定...![Re: [閒聊] 工程費到底漲多少](https://i.imgur.com/KOaNKnfb.jpg "Re: [閒聊] 工程費到底漲多少")
86
Re: [閒聊] 買方會接受的價格賣家主導市場. 我相信到今天就連多軍也很多人不接受這件事情. 手上有貨的人支配這個市場. 手上沒貨的人是沒有影響力的. 恩,這個觀念我目前只聽過帥過頭講過類似的.63
Re: [請益] 打房結果台積電跌？不動產是這樣子. 整個大市場,不動產跌通常伴隨很嚴重的通縮事件. 尤其是台灣....因為台灣持有稅金很低很低. 因此在你出租投報率 >= 持有成本 + 資金成本的情況下. 你要跌,需要很"天殺"的理由,例如全國勞工20%大失業+20%企業倒閉這種.![Re: [請益] 打房結果台積電跌？](https://i.imgur.com/jkXyCIpb.jpg "Re: [請益] 打房結果台積電跌？")
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Re: [新聞]打炒房後勁強！業者坦言扛不住求救公啊就說 這一波目前就是大建商壟斷市場 中小型都被洗出去 因此今天房價繼續往上 中小型建商慘兮兮，但這些不安定籌碼都被洗掉了![Re: [新聞]打炒房後勁強！業者坦言扛不住求救公](https://i.imgur.com/rRRqza7b.jpg "Re: [新聞]打炒房後勁強！業者坦言扛不住求救公")
32
Re: [閒聊] 營造業缺工，房價只會繼續漲最近小建商很代賽..XD 之前我就有講過. 要當建商,你一定是在最悲慘的時候切入市場. 而不是最火的時候切入市場. 最火的時候,一方面大咖建商攻擊性超強,無論搶土地還是瘋狂推案.12
Re: [新聞] 陳勝宏：全台恐掀建商資金斷鏈潮也沒到全錯吧 看來你也不太懂 缺工的問題是因為一堆建案同時開，科技廠也敢加價 自然而然小建商就找不到人 小公司就是該死 ^^'14
Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧如果看空的有這種程度就好了 算有料 不過你們講得都對 但是都是部分 我來解釋清楚好了 建商 代銷(假設不是自銷) 投資客 自住客 這四個彼此都是競合關係 首先這裡我先假設 投資客就是做短線賺價差那種 不是置產的11
Re: [新聞] 楊金龍：明年房價可能續漲 房市管制不會其實上面降低土建融貸款是很白癡的事情欸 現在台灣就超級缺新房子，然後小建商就沒辦法進場 要知道小建商有時候蓋房子，會賣得比較便宜 是一種不安定籌碼 像是我新莊老家，那個時候就是地主自建的，十層樓華廈，地主的小孩好幾個也住在樓上8
Re: [爆卦] 實價登錄2.0 立院三讀通過建商好不好賺 這很難去講 活下來就是好賺 活不下來就是炸開 以上感覺很廢話 應該說 就是一個公開市場了 沒什麼特別的 整天一堆智障 賣一間 活一年????? 先來講大建商 基本上大建商就是無敵了 品牌優勢+有些有其他產業+綁架銀行+直接標政府地+炒股= 金身
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[閒聊] 台北市人會去逛林口凹累嗎？![[閒聊] 台北市人會去逛林口凹累嗎？](https://i.imgur.com/9I0qx2Cb.jpeg "[閒聊] 台北市人會去逛林口凹累嗎？")
20
[情報] 蒸的丸子 台南人氣建案出現平轉![[情報] 蒸的丸子 台南人氣建案出現平轉](https://i.imgur.com/EsNX4FCb.jpeg "[情報] 蒸的丸子 台南人氣建案出現平轉")
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撿便宜！全台投機客「平轉做功德」 預售房價校
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預售屋買氣不再火 Q4恐一路衰退
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Re: [新聞] 央行打房預售慘？海悅:30多個代銷案維持順![Re: [新聞] 央行打房預售慘？海悅:30多個代銷案維持順](https://i.imgur.com/DqpPmu7b.png "Re: [新聞] 央行打房預售慘？海悅:30多個代銷案維持順")
4
[心得] 楊金龍可以進來了![[心得] 楊金龍可以進來了](https://i.imgur.com/wPlpgH2b.jpeg "[心得] 楊金龍可以進來了")
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[閒聊] 台南東都綠學到底有沒有那麼爛==?![[閒聊] 台南東都綠學到底有沒有那麼爛==?](https://i.imgur.com/ZhsPVoyb.jpeg "[閒聊] 台南東都綠學到底有沒有那麼爛==?")
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[閒聊] 台南南科LM寶雅確定 南科周邊真蛋黃是？![[閒聊] 台南南科LM寶雅確定 南科周邊真蛋黃是？](https://i.imgur.com/nl5XH2tb.jpeg "[閒聊] 台南南科LM寶雅確定 南科周邊真蛋黃是？")
Re: [新聞] 財富分配惡化敲警鐘 被房貸吞噬的中產階
[討論] 工薪階級本來就該通勤阿不然呢???????????????![[討論] 工薪階級本來就該通勤阿不然呢???????????????](https://i.imgur.com/RmdfYN1b.jpeg "[討論] 工薪階級本來就該通勤阿不然呢???????????????")
Re: [閒聊] 台南東都綠學到底有沒有那麼爛==?
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[閒聊] 善良老房東 VS 邪惡老屋主
Re: [討論] 工薪階級本來就該通勤阿不然呢???????????????
Re: [新聞] 財富分配惡化敲警鐘 被房貸吞噬的中產階