Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧
※ 引述《xa9277178 (楓曦)》之銘言：
如果看空的有這種程度就好了 算有料
不過你們講得都對 但是都是部分
我來解釋清楚好了
建商 代銷(假設不是自銷) 投資客 自住客 這四個彼此都是競合關係
首先這裡我先假設 投資客就是做短線賺價差那種 不是置產的
我先解釋最理想 就是自住客直接跟建商買 但是很難
說真的 你建商自銷 他也是把廣告 行銷 人事 房租水電這些成本弄進去
如果他推量很穩 像是惠宇 他都是自銷 你去看政府公文 會寫 自銷
有些建商他就不想碰這塊 外包出去
至於你要是想買到建商屋 不碰到代銷 有難度阿
你 全聯 好事多 7-11 也是去這些通路買阿 不可能你什麼都跑去工廠跟他買
就算他願意零售 你真的有那個耐心去找5家食用油工廠 去了解?
代銷跟仲介做的事講實際不少
仲介主要是通路 代銷主要是廣告包裝
舉凡大部分商品 這都是跑不掉的
而且大部分人阿 他媽的 平常根本也沒在關注房子 都是等到火燒屁股 才開始關注
那你想直接找建商買 哪有這麼簡單?
現在來解釋投資客 短線投資客 對於建商&代銷 是又愛又恨
合作的時候 同舟共濟 翻船的時候 先烙幹搶救生艇
好處
1. 免費廣告 製造熱度
2.買得快 錢給得快 建商可以提升流動性 搶地 制敵先機
壞處
當市場逆風
有些人會平轉 拿建商給他優惠價 早鳥價 搶先出貨 甚至小賠殺出
建商代銷表示: 幹.....
至於自住客 完全沒優點嗎 有的
你要是能撿到殺出的 就賺到了 因為他比公司貨便宜
水貨要比公司貨貴 必須是缺貨狀態
黃牛票有時候會賠本的阿
像當年D3 暗黑破壞神 XD
然後跟你立場相反的版友是說更後期的是
幹掉黃牛 普遍來說是好事
但是因為買一張票叫做黃牛 買100 200張 就是小建商了
政府沒辦法分這麼細 這也是比較深入話題了 要本行才懂
畢竟你打擊黃牛 跟打擊小建商差不多
我知道一個是製造 一個是純銷售
不過你要這樣看 假設你有1億 你可以買30間房子 或者發動一個建案
你很難去只幫助製造 但是純打壓銷售
因為房地產是資本密集產業 不是勞力也不是技術
你縮銀根 就是全部一起縮
像我 就是有生產製造 但是我也投資 哪邊風向比較好 我就專注在哪邊
那你市場都只剩中大建商 他們大都已經跟壽險 銀行 政府關係良好 大到不能倒
他們也不會把價錢開到頂天 就是慢慢賣 減少推案
每一個建案 就是3成5成7成 三段價格 三段戰法
政府最近方向一直錯亂 一直打到供給面 實在有點傻屌....
結論我給你啦 黃牛不能太多 但是也不能沒有 因為會間接消滅供給
大概是這樣
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很多人很難跳脫非黑即白的思考模式
簡單來說投資客就像散熱膏，不能太多但也不能沒有X
D
這比喻不錯欸 有料
散熱膏XDD
這篇就深入了
輕薄的表面
政府指想要選票 民粹向哪就給你 表面意思有到就好
散熱膏有點料 可以想成股票當沖仔 太多沖仔籌碼本來就亂
適當的短線咖才可以穩穩抬轎
看政府之後是用啥妥協開後門。這種騙票手法太拙劣。
連續幾個政策都是打供給真的莫名其妙
我覺得你比某C有良心的多 房版就是缺你這種人
政府要的是選票極大化，建商要獲利極大化，目標並
不相同
你講到一個重點 政府打的方向如果不對 中小建商就先跟著
黃牛一起死 今天前景不妙銀行縮營建類貸款 大的會受影響
還是小的?絕對是小的 而且越小越完蛋 沒得談依行業類別
直接被婉拒送件 只剩下少數公營行庫可以做 黃牛死光我覺
得很棒 但中小建商垮掉 對經濟會有幫助嗎?
沒垮掉之前 誰知道呢
政府幾手下去 事實證明對房價完全沒幫助
倒是打到供給減少 過幾年等看誰準吧
到底供給會因為禁止轉讓就變少這個推論怎麼來的
如果自住的新屋需求都在，供給為什麼會因投資客退場而減少
？
就鬼打牆吧 一下說買預售屋玩轉約的黃牛很少了 一下又
扯打擊黃牛導致建商以後都不賣預售屋供給下滑 如果現在
預售黃牛少何來打擊？
推，思路清晰
所以我解釋這麼清楚了 還是看不懂...那應該是我解釋不夠清
以上不是指原po是指這幾天看其他人論述覺得有趣地方 原p
o算是很中肯多的論述
原po誤會了 鬼打牆不是指你 抱歉
沒事 我在想舉個例子 看起來更簡單
我也覺得m大說的很好XD我是短期內供給太多會跌，長期還要
看建商的供給如何
比起漲漲漲的好多了=.=這才是房板良心
投資客最大功用就是替建商製造買氣，投資客一旦退場，
就跟潮水退了一樣，到底是剛需還是炒作一目了然。
推，有腦的文章看起來還是比較舒服
Ceca說的哪有錯？ 政府一直都是打炒房 只是要買自住
的跟著一起陪葬而已
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首Po我自己幾年前買的社區，在開案不久就被投資客團購買下一半的戶數，尤其是高樓層和方位好的。 我們附近社區大樓很少，等於你想要買這附近一定都會遇到投資客的頭。 Ceca大雖然提到建商籌碼控制在手的問題，可是以我自己兩邊談的結果，建商真的友善太多，主要可能是因為中間是代銷作為橋樑，代銷還是希望成交大於賣高價。 投資客團主先不說那個態度囂張到極點，我聽到那種說話方式連看屋都不想看了，價格開的也比建商還高，他就是衝著只有他有高樓層，根本沒再讓你議價。 這種投資客團購鎖籌碼的方式就是建立在可以換約，他們大多並沒有交屋的打算，畢竟量這麽多，人數也不少。67
在那邊說建商比較難搞的你聽聽就好 這邊都只是一堆跟著黨炒房風向隨便嘴的投資客 就像之前股市高點的時候一堆少年股神 你就隨便他嘴吧 那也只不過是政府放縱這種行為 不然哪有他們唱邱的機會 歸根結柢 買房就只是一個資本主義市場![Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧](https://image1.thenewslens.com/2018/8/2sqaxpn99ycp4cq8tu9x4x92ijtsg8.jpg?fm=jpg&format=crop&h=630&q=70&w=1200 "Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧")
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是滿簡單的概念 只是一堆魯空不懂又愛亂套概念 把製造業的邏輯套用到不動產 ps5 不會每個月+10% 賣的原因是 只要產能上來,ps5要幾台有幾台8
通過之後，對於想買預售屋的自住客很有幫助 之前預售屋獲利部分課稅50% 投資客還是不怕啊，有賺就好 賺兩百萬課稅後也還能獲利一百萬 導致一般人預售屋買房根本搶不贏vip 投資客21
借朋友的帳號來回個文 假設投資客=防蟲=該死的黃牛 （先忽略這個假設是否合理） 我們再假設建商一開案 投資客就把房源都先掃光![Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧](https://i.imgur.com/c4h61x9b.jpg "Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧")
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其實我多年前買預售屋時，是跟代銷買完了才發現群組上投客賣的比較便宜，但已經來不 及了，我都買了不想換。 但在我看來投資客的房子是很難賣的，他廣告不足，買家又不信任投資客，買家又想享受 花錢是大爺的心態，投客屋型又沒得選，所以寧願去展示中心買也不跟投資客買。 投資客是趁房價起漲時從中獲利，但要說投資客是抬高房價的原凶，我是很懷疑。92
我們再詳細討論下去好了 一切都是供給需求 市場會自行調整 這大前提我們先出來 空方:因為禁止短期轉售 幹掉黃牛 所以市場少了人來搶 價格得到緩和 但是這是"供給不變"的狀況 多方:我們常在這行打混 水至清則無魚阿 你讓人少了 建商很快就發現來客少了
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Re: [新聞] 打房再拋預售禁轉賣 房產業直指：風險這是要幫忙鎖籌碼嗎..XD 這是故意的還是真的白痴? 請問這種大漲波拉抬價格的是誰? 投資客??? 明明就是建商.60
Re: [新聞] 快訊／政院拍板打炒房！預售屋禁換約 炒少了投資客進場 成交減少合理 但是價格不會走軟 因為來的都是剛需自住客 或者錢太多置產客 用點腦就知道價格更硬 而且建商全面惜蓋 不像以前多殺多 你看我幹嘛 當我們都是淡海新市鎮?? : 建商預期成交減少，代銷吃土，![Re: [新聞] 快訊／政院拍板打炒房！預售屋禁換約 炒](https://i.imgur.com/fl6Ccezb.jpg "Re: [新聞] 快訊／政院拍板打炒房！預售屋禁換約 炒")
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Re: [閒聊] 竹北開8字頭賣得掉嗎??我覺得吼 不是長期在不動產 就會忘記正常去化模式 一般來說 預售開始賣 到了蓋好成屋 還有3~4成銷售中 都算是正常狀況 建商現在也知道 自己開很高 但是就是有人買啊 你要期待建商降價只有一個狀況 就是大家都不買 放到成屋 各種成本開始跳出來才會降價![Re: [閒聊] 竹北開8字頭賣得掉嗎??](https://i.imgur.com/wxRpOxBb.jpg?fb "Re: [閒聊] 竹北開8字頭賣得掉嗎??")
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[心得] 跟黃牛買預售屋的不知道建商排斥轉約嗎?黃牛客定義: 買預售屋卻沒有要交屋的人，僅想靠人民對住的基本需求來轉賣牟利，這種行為跟自住客 或長期投資置產客不同，跟演唱會 或 鐵路 賣黃牛票的人倒有87%像。 近幾天因為新政禁止預售屋轉約草案出來，陸續有發生已簽私約但建商不給轉約，拖過新 政開始實施恐無法轉的問題。我是覺得這問題由自住或置產客買方出面跟建商談，應該比![[心得] 跟黃牛買預售屋的不知道建商排斥轉約嗎?](https://i.imgur.com/CdQMNMMb.jpg "[心得] 跟黃牛買預售屋的不知道建商排斥轉約嗎?")
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Re: [閒聊] 打房真的下重手了！直播中！細思極恐 小建商這目前案子完畢之後直接收工 大建商就賣到8成才會開案 可以預見的是 接下來幾年案子會瘋狂減少 也就是可以預估建商每一戶毛利應該會上升 然後缺工問題跟成本問題也都解決 反正你就沒要狂蓋了 講實際自然人三間是還真的滿夠了8
Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？建商一開始賣 30/p 給自住客 當建商將價碼拉到 35/p 後（建商覺得能拉就拉，不等賣多少的） 因為沒有投機客賣33/p 所以下一個自住客只能買建商的35/p 實價登錄一出來8
Re: [閒聊] 投資客有這麼討人厭?那是因為這兩年房市好，才會有預售屋亂象 君不見2014-2018那個時候，投資客仇恨值根本沒那麼大 不過說實在，你以為這兩年只有自住客在幹投資客？ 建商那邊看到投資客在那邊換約爽賺，其實建商也不爽 要不然你以為預售屋禁轉是庶民投資客就可以讓政府推動的？5
Re: [閒聊] 說真的，台灣建商營造水準是不是很低落老問題又來了 樹大必有枯枝，人多必有OO；換作建商也一樣 台灣的房子貴，絕對不是貴在建材、人工 是貴在建商「賺不夠多」 你看最近不是有一波延遲交屋潮？![Re: [閒聊] 說真的，台灣建商營造水準是不是很低落](https://i.imgur.com/Se5sqQab.jpg "Re: [閒聊] 說真的，台灣建商營造水準是不是很低落")
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Re: [新聞] 快訊／政院拍板打炒房！預售屋禁換約 炒才剛送審嘛。變數還很多。就現有的聊一下好了 : 本次修法五大重點如下： : 一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血 : 親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約 : 讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
![[請益] 房屋市場目前到那個階段了](https://i.imgur.com/RZKvmRnb.jpeg "[請益] 房屋市場目前到那個階段了")
![[請益] 三房格局請益](https://i.imgur.com/4qwWTXHb.jpeg "[請益] 三房格局請益")