Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？
: 短期投機客的影響力不應該被簡單的淡化掉
: 建商一開始賣 30/p 給短期投機客
: 當建商將價碼拉到 35/p 後
: 某些投機客 33/p 脫手 （有些仍握在手上）
: 同時又有其他投機客 35/p 入場
: 在站穩33&35以後 建商再將價碼拉到 40/p
: 這時又有投機客 38/p 脫手
: 一來一往下
: 能說短期投機客對房價沒有什麼影響嗎？
: 只能說禁止預售屋轉售可以讓籌碼變得更乾淨
: 不要讓投機客在短期內玩爛了市場價格
: 但仍阻止不了房價持續往上的事實
: -----
建商一開始賣 30/p 給自住客
當建商將價碼拉到 35/p 後（建商覺得能拉就拉，不等賣多少的）
因為沒有投機客賣33/p
所以下一個自住客只能買建商的35/p
實價登錄一出來
第一批買的自住客：你看我買30，現在變35了
建商：你看成交價真的到35了，下一次就是40了
建商心裡想：以後不用等短期投資客的賣掉了
只要有人買35，價格就容易產生定錨效應
這才是市場會發生的事
跟你以為投資客會幫助推動價格的邏輯完全不一樣
不要再幻想了
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不，你那說法是直接無視市場供給機制
假設5個建案，每個各推20單元
這時如果總共20個剛需求者去購買的情況
產能不夠，推案速度也有限
跟20個剛需求者與2個直接各拿20個單元的投資客的情況
這種情形衍生的市場供需的表現狀況是不一樣的
一個是直接假設將來的需求者得從投資客手上買
也就是直接把未來需求與當前需求直接同時放入市場
我覺得你跟上一篇原po都一樣 很喜歡推導看似合理的邏輯 但市場的狀況就不是你們的邏輯 假設5個建案各推20單元，只有20個剛需？ 你當建商是白癡嗎？剩下80個要賣給誰？ 所以不用在那邊假設，都跟市場不一樣 建商只要剛需很強，在剛需能承受的總價之內， 他們想拉架就拉價了，不需要短期投資客去買 ........
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 12:51:24正常的情況價格需要步步墊高，跳空只會造成量縮，不能
把這兩年的狀況當常態，不然建商幹嘛不直接開100萬
然後建商為了回應分攤成本風險，之後從建商購買的消費
者可能需要去分攤投資客手上的建案所提升的極端風險
對，接下來就是另一個情況
5個建案各推20個單元可能就會喊卡，剩1-3個建案
然後最初始搶地皮的成本也因此下降
當然不代表建商會便宜賣，但建商花高價買的一定加價賣
然後又回饋至建商規劃下一輪建案的系統風險
怎麼跟 ceca大講的不一樣，說投客賣得比建商低才賣得掉
也就是因為投資客導致產生三輪以上的風險成本
看來高雄的建商，拉價技巧都很爛，沒北部這麼強
然後只稍微比建商賣便宜一點就想合理化他們的行為？
別忘了投資客玩槓桿，額外產生的風險成本，建商要先吞
，然後再全部轉嫁到自住客頭上
人家投資客敢花錢買阿 不然咧
直接鎖死不給投資客玩槓桿算是短期的最佳解了
你自住客那邊嫌東嫌西 殺價 等看情況不對才在追價買 不
賺你賺誰？
人家投資客真金白銀買下去 房市不好時你們還不是笑人家
對啊，不給預售屋轉單算是很棒的應對方式了
只要去槓桿化，就算你有錢全款買幾十間也是你家的事
@jones2011現在討論的前提都是賣方市場，你把你的例子中
的剛需數量放大至超過供給就是目前的狀況，一開始設定只
有20個剛需才是問題所在
就跟當初房地2.0預計推出的時候，一堆空空神奇假設一樣
看怎麼解釋，你可以轉換為全國一年新生人口數也行
事實證明，房地合一出來後，價格爆硬的，很難殺價
對呀，這些看空的都這樣啊 只會在那邊邏輯推導，不去看一下市場發生什麼事 市場走多走空，跟在那邊自己假設看多看空 就算自己邏輯聽起來很合理，都跟市場真實狀況無關
因為通常建築需要時間，要幾年去蓋
現在是未來幾年的需求量也放進來了
蓋完之後讓他們失業幾年？噗
還是他們會選擇當前把未來幾年的業績一次撈完？
對，所以回歸系統風險
建商有風險，投資客沒風險？買了之後變買方市場，或者建
商斷尾或者這個建案被爆料出狀況，是不是要擔風險？預售
屋就是高風險的物件，不會因為買方的身份改變，本來就是
合理又何須合理化，你最多說晚進場的消費者要承擔風險但
沒有獲得便宜的價格，但誰叫他們自己要晚入場？賣方市場
時拿掉投資客只是延長他們入場的時間，太晚入場還不是要
吃高價，甚至是建案中後期沒投資客扯建商後腿的更高價
反正就看政府會不會繼續擺爛下去，叫不醒裝睡的人
裝睡的只有空空，政府腦袋很清楚的
打短期炒房但不打房，穩定籌碼讓房價緩漲，都做的這麼
明顯了還看不懂，笑死。
對啊，所以早早就認命了，反正建商也不會便宜賣
打不贏就加入=.=
應該你在幻想吧？建商乾脆一律開百萬以上
沒有投機客少賺，消費者只能買百萬一坪的建商房
市場現況被說成是幻想？ 真好笑
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 16:26:38不過禁亂轉好處 抑制代銷一直亂漲
買投資單的 一堆根本負擔不起五戶
建商跟代銷真的不需要短期投資客就能拉價格的 沒有短期投資客他們更好拉 建商賣30/p，自住客如果能負擔到40/p也願意搶著買 建商在一間都沒賣出的狀況，當然可以拉到40/p 不需要有短期投資客來幫忙拉好嗎 這簡單的道理真的很多人都看不懂嗎...
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 18:14:25又不是只有建商有房，中古屋也能整建啊
預售屋的好處就只是頭期款較低
好處只有頭款低？這證明你非常不懂買預售的客群 這樣你講什麼話通通都沒啥必要看了
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 18:25:14噗，還有客變、方向之類
但能玩槓桿的最大原因就是預購價錢較低、訂約金就能訂
、能轉約啊
以金融商品的概念就是把它當作期貨炒
不過禁止轉約之後應該會改變吧
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我以前就講過了，很多人在講什麼找人頭就破解 我就問你們投客多會找人頭? 除了自己爸媽跟小孩你還敢把房子掛在誰的名下? 房子被賣了等著自己勾牛屎 至於投客賣得比建商貴4
來聊一下我之前在新竹看到的投客賣得比建商貴的現像， 假設建商釋放了一批物件， 高樓層加邊間這種物件賣一坪 26.5萬，潛銷期就已經被搶走了， 剩下二樓或四樓賣一坪25萬，還沒賣掉， 還有一些比較有抗性的也會剩下來，![Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？](https://i.imgur.com/3Tb8cahb.jpg "Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？")
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投資客 投機客 兩種 投機的很少，投資的很多 房地產和股市的比起來就dead money11
首先投資客大概分兩種 1.一種就走短線 通常在交屋前就會賣掉 2.另一種就交屋後再放幾年賣 至於誰好誰壞這就很難說 端看市場怎麼走 都有擁護者 理論上第一種完美操作當然報酬率屌打第二種![Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？](https://udn.com/static/img/UDN_BABY.png "Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？")
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短期投機客的影響力不應該被簡單的淡化掉 建商一開始賣 30/p 給短期投機客 當建商將價碼拉到 35/p 後 某些投機客 33/p 脫手 （有些仍握在手上） 同時又有其他投機客 35/p 入場15
首Po經過板上一段時間的各種討論 看起來所謂的解法都很歪 搞得像在販毒一樣 不能公開宣傳(會被檢舉) 要冒著各種被檢舉跟黑吃黑的風險 才能賺到那一點錢33
看你定義甚麼是炒作了 投資客賺到波段價差=炒房 那的確已經相當難出現了 建商賺到波段價差=炒房 那這是下一步會出現的狀況爆
哪有甚麼解法...XD 那種過不了戶高槓桿玩預售屋的是極少數. 絕大多數 (也就是投資預售屋的投資客裡面的98%) 基本上都是做好過戶的準備.![Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？](https://i.imgur.com/QLWVO41b.jpg "Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？")
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Re: [新聞] 預售屋禁止換約 花敬群：會擬配套降低違要了解這個政策實施下去會怎麼樣 要先知道預售屋的價格是誰在拉高的 假設同一棟建案，建商賣50，並且還沒賣完， 這時短期投資客買50，在市場上賣60，請問短期投資客賣得掉嗎？當然賣不掉 因為短期投資客沒有辦法賣得比建商還貴50
[心得] 打預售政策下去，房價又要漲了實在不想這麼說，但分析起來還是會漲，而且是更容易漲 之前漲是因為原物料漲， 接下來漲是漲供需的變化 供需變化主因有以下三點 1.巴菲特：高通膨時代最好的投資標的之一是房產地，需求上升![[心得] 打預售政策下去，房價又要漲了](https://img.youtube.com/vi/jxf-ILjbLoE/mqdefault.jpg "[心得] 打預售政策下去，房價又要漲了")
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[閒聊] 投資客有這麼討人厭?一間房子與下列四種人物. A 建商 B 投資客 C 自住客1 D 自住客2 情境一 A開始賣房子 1000萬. C購買房子.18
[閒聊] 這波對建商開預售價的影響？目前看下來影響好像都是短期投資轉單 就算轉單跌價 對建商的影響似乎也不大？ 畢竟投資客最差就是平轉 賠售應該只是少數 這樣對建商來說也不可能開低價14
Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧如果看空的有這種程度就好了 算有料 不過你們講得都對 但是都是部分 我來解釋清楚好了 建商 代銷(假設不是自銷) 投資客 自住客 這四個彼此都是競合關係 首先這裡我先假設 投資客就是做短線賺價差那種 不是置產的7
Re: [新聞]預售屋轉售第三人最高罰3百萬,最快7月上路你說的很對 投客轉戰跑去炒中古屋(新成)，中古屋價格上升 那預售屋呢？建商會很佛心開一個跟中古屋價格差不多的嗎？ 當然不會，中古屋價格上升，預售屋也會上升 直接升到消費者受不了為止8
Re: [閒聊] 投資客有這麼討人厭?那是因為這兩年房市好，才會有預售屋亂象 君不見2014-2018那個時候，投資客仇恨值根本沒那麼大 不過說實在，你以為這兩年只有自住客在幹投資客？ 建商那邊看到投資客在那邊換約爽賺，其實建商也不爽 要不然你以為預售屋禁轉是庶民投資客就可以讓政府推動的？6
Re: [閒聊] 打炒房通過了，ceca要被抓了？純好奇問一下 c大一直說短期預售屋投資客早就消失的差不多 現在過了這法根本對投資客沒啥影響 那哪來的斷頭投資客? 長期口袋深的投資客也不怕這法吧? 這法過與不過都影響不到投資客 又怎會影響到供給? : 你可以看到建商怎樣爽爽拉價格.5
Re: [新聞] 台灣9月恐再升息！ 央行陷兩難景氣想不想知道沒有實價登陸的感覺? 那去買預售換約市場阿，換約市場不會反應當下成交價 你要嘛就是自己詢價，或是找賣換約的仲介詢價，再來就是建商。 去一次你就知道，沒有實價登陸，跟你講這多便宜，拿出已成交簡訊跟你說你都不信。 9.9成的人，尤其是自住客，還會跟你說怎麼可能這麼貴，你是不是在騙我
![Re: [新聞] 預售屋禁止換約 花敬群：會擬配套降低違](https://i.imgur.com/0WNlC0Jb.jpg12/09 "Re: [新聞] 預售屋禁止換約 花敬群：會擬配套降低違")
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[請益] 竹北鑑價跟不上房價82
[閒聊] 買貴如何釋懷29
[閒聊] 當缺房成為事實 買房就成為義務12
[心得] 晚一個月買 房價漲快1倍22
Re: [閒聊] 八卦版一看到房文 就會狂酸想出貨 何解?22
[請益] 河景房真的越高樓越貴嗎？![[請益] 河景房真的越高樓越貴嗎？](https://i.imgur.com/ZJ9zd92b.jpeg "[請益] 河景房真的越高樓越貴嗎？")
42
[心得] 現在的實登是看心酸的嗎22
Re: [閒聊] 八卦版一看到房文 就會狂酸想出貨 何解?17
Re: [閒聊] 八卦版一看到房文 就會狂酸想出貨 何解?15
Re: [請益] 竹北鑑價跟不上房價![Re: [請益] 竹北鑑價跟不上房價](https://i.imgur.com/l8zgHHPb.jpeg "Re: [請益] 竹北鑑價跟不上房價")
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Re: [請益] 單身魯叔要再買第二間房投資兼自住嗎?8
[閒聊] 起家厝有壁刀19
Re: [閒聊] 經國重劃區近況![Re: [閒聊] 經國重劃區近況](https://i.imgur.com/DMGpGG1b.png "Re: [閒聊] 經國重劃區近況")
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[請益] 自住 vs 自住+出租的選擇9
[請益] 車位選擇![[請益] 車位選擇](https://i.imgur.com/zCL30Zib.jpeg "[請益] 車位選擇")
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[閒聊] 八卦版一看到房文 就會狂酸想出貨 何解?9
[請益] 房屋鑑價及貸款成數問題11
Re: [請益] 台北市老公寓屌在哪?![Re: [請益] 台北市老公寓屌在哪?](https://i.imgur.com/fJxVN4Ob.jpeg "Re: [請益] 台北市老公寓屌在哪?")
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Re: [新聞] 進入超漲期 李同榮：房價再漲多少、未來7
Re: [閒聊] A10山鼻兩房就是搶手6
[請益] 都更問題請教6
Re: [心得] 現在的實登是看心酸的嗎5
Re: [請益] 竹北鑑價跟不上房價26
[請益] 二選一大家會選哪間?![[請益] 二選一大家會選哪間?](https://res.sinyi.com.tw/buy/9308YF/bigimg/A.JPG "[請益] 二選一大家會選哪間?")
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Re: [閒聊] 經國重劃區近況23
[閒聊] 炒房其實大家都有好處![[閒聊] 炒房其實大家都有好處](https://i.imgur.com/X7DPDUfb.jpeg "[閒聊] 炒房其實大家都有好處")
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[社區]台南永康區 摩登大廈![[社區]台南永康區 摩登大廈](https://pic.hfcdn.com/res/DrawImage/ShowPic/480/360/HFBUD02/39879/20190911150911.jpg "[社區]台南永康區 摩登大廈")
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[請益] 本身條件是否能貸得過3
[請益] 樓板洗洞及貸款能否貸得過6
[請益] 能否購置第二間