Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧
※ 引述《xa9277178 (楓曦)》之銘言：
: ※ 引述《ggcrick (唱歌會走音)》之銘言：
: : 我自己幾年前買的社區，在開案不久就被投資客團購買下一半的戶數，尤其是高樓層和方位好的。
: : 我們附近社區大樓很少，等於你想要買這附近一定都會遇到投資客的頭。
: : Ceca大雖然提到建商籌碼控制在手的問題，可是以我自己兩邊談的結果，建商真的友善太多，主要可能是因為中間是代銷作為橋樑，代銷還是希望成交大於賣高價。
: : 投資客團主先不說那個態度囂張到極點，我聽到那種說話方式連看屋都不想看了，價格開的也比建商還高，他就是衝著只有他有高樓層，根本沒再讓你議價。
: : 這種投資客團購鎖籌碼的方式就是建立在可以換約，他們大多並沒有交屋的打算，畢竟量這麽多，人數也不少。
: : 在心理感受層面，被原始製造廠商抬高價格的感受比投資客從中賺大額價差的感受，前者還是比較容易接受的。
: : -----
: : Sent from JPTT on my iPhone
: 在那邊說建商比較難搞的你聽聽就好
: 這邊都只是一堆跟著黨炒房風向隨便嘴的投資客
: 就像之前股市高點的時候一堆少年股神 你就隨便他嘴吧
: 那也只不過是政府放縱這種行為 不然哪有他們唱邱的機會
: 歸根結柢 買房就只是一個資本主義市場
: 鼓吹投資客能幫助市場平衡 壓低漲幅 不就等於在說黃牛幫助市場的概念
: 還能跟風相信這一套的真的不知道腦袋在想什麼
: 投資客 完全 對於市場經濟 就沒有任何幫助
: PS5就算沒有一堆黃牛 也不會每個月+10%賣 這個很簡單的概念
是滿簡單的概念
只是一堆魯空不懂又愛亂套概念
把製造業的邏輯套用到不動產
ps5 不會每個月+10% 賣的原因是
只要產能上來,ps5要幾台有幾台
不會只能賣1000台就完銷
另外ps5 有需要搶占平台佔有率
才有軟體商願意跟進開發
建案是只有限量銷售,
幾百戶賣完就完銷了
也不用搶佔市占率
: 這些黃牛能做的事情 就是讓真的想要買ps5的人買不到
: 或是被高價剝削 如此而已
: 我講一個比較實在的
: 你說那些唯利是圖的商人 有沒有 肯定有
: 但你要說 所有建商能一起串聯 把價格拉到頂天高
: 先不說實務上根本不可能大家都這麼合群
: 真的操作下來民怨沸騰 政府也不可能放著不管
: 最正常的商業結構
: 就是你估算成本 制定價格
: 這個你有做生意真的就知道
: 我不是說那些炒房的 我是說真的有在做實業的
: 房子是單件產品 每年 每季 都有行銷目標要推動
: 誰在那邊無聊每天漲價
: 賣到估算的利潤就會出手了
: 還跟你搞那種 唉唷 沒有投資客 我賣方市場
: 那我們把房價崩頂天好了
: 哪有這麼閒= =
不懂就不用來發言貽笑大方
一堆沒創過業開過公司的人
在那邊指點江山
跟太監討論性生活有啥兩樣?
整案商業邏輯的評估哪有那麼簡單
所謂預售就是對資金妥協的作法
資本夠粗的建商像元利
幾乎都是先建後售根本不考慮預售
預售新案最重要的評估就是風險跟報酬
再來是資金成本,然後才是建造成本
至於利潤是這些東西決定後
才來看的
以前有vip/投客,把vip/投客看成盤商
所以在開發評估階段
可以直接計算有 10% 在開盤就先給vip
資金就可以回籠若干
潛銷階段再出 20% 給投客
這樣資金可以回籠若干,然後再繼續操作
盤商承擔風險獲得溢酬
現在直接斷了投客/vip來
分攤風險快速回籠資金的操作
整案在評估階段就直接胎死腹中
改成不自行開發了
直接盤土地出去給有錢的建商搞
有錢的建商承擔了資金風險
那溢酬歸誰呢?
消費者嗎?
呵呵~
會這樣想的人真的好傻好天真啊~~~
最後市場只剩幾家大建商vs消費者
不懂的人表面上看起來的確交易整齊乾淨
但後面隱藏的是很多中小建商都消失了
至於市場上中小建商多,
消費者比較有機會買到便宜
還是只剩幾家有錢的大建商
消費者比較有機會買到便宜
嗯....一樣就是個智商問題~~
--
產能上來 房子不是要幾間有幾間= = 什麼邏輯
土地又不是無限大安區是能再蓋多少
1F...You can do better
可憐每次都拿中小建商祭旗，偉哉勞進黨
房子要幾間有幾間 是能蓋到平流層是不是
產能長期是高速萎縮知道嗎？
ps5要幾台有幾台嗎 你開外掛無限資源哦 笑死
夢到機台壞放著不修還裁員，新聞不敢報
要講回跌不是打房而是景氣，DPP提前收割
你認為的產能都去蓋工廠 商辦了，之後還有一堆捷運
體育館 還有南部蚊子館
DPP打房有成好棒棒，不景氣不關他們的事
然後那些相對於住宅 勞力密度低
住宅是勞力密度最高的
房子連同建案不同方位 價值都不一樣了 你ps5這台和那
台有何不同？ 說房子能對比ps5的 可以去買山區的破屋
反正都是房子 便宜得很
元利是真的開外掛阿 他的金流源頭是全聯耶知道全聯一年
有多少營業額嗎 超過1800億台幣再加掛px pay的金流
拿量產的東西比房地產 真的很好笑XD
房子 ps5 ？ 我到底看了什麼
大建商比較不會爛尾也不錯啊
這就看啦 有個比較近似的比喻 iphone vs 安卓 前者一統江湖,品質很好 管理很好,但很貴 後者群雄並起,選擇多 但要做功課不然容易踩雷 你希望看到 iphone 統一天下 把安卓全部打趴嗎?
大家在吵房價貴都是吵各位想買的地點 也就是相對精華
區 限量就是限量
基本上一路打擊供給就是智商問題
推一個簡單明瞭
消費者能買便宜不是好事，所以現在政府在整頓這塊。未來
無論誰上位，方向不會變的。台灣要邁向更高層次，讓有錢
人持有房產才是對的。所以精華區的開發要盡量讓優質建商
來，廉價產品的則表面態度說國家不歡迎。
真的 蛋黃區精華地蓋那種小基地 公設比高 真的是浪費土地資
源
應該給大建商整合基地大一點 蓋個dimond tower 那種 才不會
浪費啊
對啊蛋黃區都是4、50年老公寓才是正義
你的台北之星一坪250以上…
沒辦法啊 我也想都更啊 其他戶又不簽
我隔壁巷都賣130了 臭老人都不簽 說搬家很麻煩
而且實登是不是又被地政局做掉了，超機車假實登
事實上有投客的建商都是大建商，小建商根本沒投客，投
客也沒興趣，一大堆小建商也是先建後售不要再唬爛了
黃牛真的很垃圾
阿就淘汰投資客
辛苦了解釋這麼多 但有些人的智商就是聽不懂...
投客最大貢獻就是把房子變成商品，拿剛需住戶的錢養活
大量房仲跟代銷，少了他們很多人都要失業的
小建商蓋的地點空空連看都不會看啦
有時候我看台灣, 真的覺得中產越來越慘 一堆豬隊友, 把中產翻身的路一一堵死 還洋洋得意 還好我已經脫離中產很久 不然真的會氣死~
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 01/11/2023 12:07:30會幻想小建商死光的投客準備被打臉，大建商比較困擾，
整個獲利模式要重新來過
瞎掰 你沒資金成本跟營建成本怎麼估獲利
Nosense就是nosense
一樓XDDDD, 製造業跟不動產一個最根本的差別就是
每一間不動產基本上都是有自己的獨立性
同一個社區同一個樓層同一個面向都只有一戶而已
而這個月生產的PS5跟下個月生產的PS5基本上沒有差別
房子要幾間有幾間的怎麼不去請師傅看看
你覺得台北市信義區的房子跟屏東的房子可以拿來比較嗎?
少了投客建商比較會蓋像樣的格局
這才是自住者想要的
但我會拿 iPhone 而不是安卓…
好兇喔...
還有人用安卓噢
事實上安卓除了幾家，其他都垃圾，倒了也不會難怪
小建商怎麼可能死光，只要營建景氣好，建商就會一直冒
出來，台灣人是真的很怕公司倒耶。
就問...選舉時小建商出多少錢? 開馬自達開會遲到，沒出
錢還想分大餅。
開馬自達XD 嘴角失守 妨彿看到周朝先的臉
怎麼會斷投客還有vip？可以抱到交屋啊。這也是智商
問題吧？
市場把這些散籌碼清掃光，以後就是莊家盤了
陶朱也是莊家盤阿 。 法案只是把投機客掃出預售屋市場而
已 大驚小怪 還有廣大的中古屋老屋市場 可以自由買賣阿。
。。
投客建商跟格局有什麼關係XD 魯空不斷突破下限
就有智障拿通膨便當比房價了
前幾天就有人在分析了，新警察？
房屋受限精華區土地因此不能量產，但是PS5工廠生產反
而生產越多增加市佔，這兩個應該有些差異吧
推，jamo大神
天啊 一樓邏輯….
土地無限膩
能不能量產取決於你的財力，有本事整個重劃區包下來要蓋
多少有多少
這就是我覺得這次修法最恐怖的點
競爭少，價格操控容易，而且都市發展或更新的速度減慢
如果這些有錢建商不增加建設數量，還會有失業潮
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首Po我自己幾年前買的社區，在開案不久就被投資客團購買下一半的戶數，尤其是高樓層和方位好的。 我們附近社區大樓很少，等於你想要買這附近一定都會遇到投資客的頭。 Ceca大雖然提到建商籌碼控制在手的問題，可是以我自己兩邊談的結果，建商真的友善太多，主要可能是因為中間是代銷作為橋樑，代銷還是希望成交大於賣高價。 投資客團主先不說那個態度囂張到極點，我聽到那種說話方式連看屋都不想看了，價格開的也比建商還高，他就是衝著只有他有高樓層，根本沒再讓你議價。 這種投資客團購鎖籌碼的方式就是建立在可以換約，他們大多並沒有交屋的打算，畢竟量這麽多，人數也不少。67
在那邊說建商比較難搞的你聽聽就好 這邊都只是一堆跟著黨炒房風向隨便嘴的投資客 就像之前股市高點的時候一堆少年股神 你就隨便他嘴吧 那也只不過是政府放縱這種行為 不然哪有他們唱邱的機會 歸根結柢 買房就只是一個資本主義市場![Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧](https://image1.thenewslens.com/2018/8/2sqaxpn99ycp4cq8tu9x4x92ijtsg8.jpg?fm=jpg&format=crop&h=630&q=70&w=1200 "Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧")
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通過之後，對於想買預售屋的自住客很有幫助 之前預售屋獲利部分課稅50% 投資客還是不怕啊，有賺就好 賺兩百萬課稅後也還能獲利一百萬 導致一般人預售屋買房根本搶不贏vip 投資客14
如果看空的有這種程度就好了 算有料 不過你們講得都對 但是都是部分 我來解釋清楚好了 建商 代銷(假設不是自銷) 投資客 自住客 這四個彼此都是競合關係 首先這裡我先假設 投資客就是做短線賺價差那種 不是置產的21
借朋友的帳號來回個文 假設投資客=防蟲=該死的黃牛 （先忽略這個假設是否合理） 我們再假設建商一開案 投資客就把房源都先掃光![Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧](https://i.imgur.com/c4h61x9b.jpg "Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧")
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其實我多年前買預售屋時，是跟代銷買完了才發現群組上投客賣的比較便宜，但已經來不 及了，我都買了不想換。 但在我看來投資客的房子是很難賣的，他廣告不足，買家又不信任投資客，買家又想享受 花錢是大爺的心態，投客屋型又沒得選，所以寧願去展示中心買也不跟投資客買。 投資客是趁房價起漲時從中獲利，但要說投資客是抬高房價的原凶，我是很懷疑。92
我們再詳細討論下去好了 一切都是供給需求 市場會自行調整 這大前提我們先出來 空方:因為禁止短期轉售 幹掉黃牛 所以市場少了人來搶 價格得到緩和 但是這是"供給不變"的狀況 多方:我們常在這行打混 水至清則無魚阿 你讓人少了 建商很快就發現來客少了
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Re: [閒聊] 工程費到底漲多少最近建商在市區推案很明顯要搞飢餓行銷. 市區推案量畢竟是有限. 因此去年熱炒的時候,其實市中心的案量還好還好. 在外環或是外圍重劃區才比較囂張. 因此市中心籌碼比較安定...![Re: [閒聊] 工程費到底漲多少](https://i.imgur.com/KOaNKnfb.jpg "Re: [閒聊] 工程費到底漲多少")
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Re: [新聞]預售屋轉售第三人最高罰3百萬,最快7月上路又一是個完全不懂市場運作的魯空 預售屋建商讓利賣投客 是類似期貨市場的避險機制 建商希望早點回籠資金避險 投客在資訊不完整的情況下57
Re: [閒聊] 要怎麼解決量縮價漲的問題？建商飢餓行銷. 飢餓行銷就是供給端被壟斷. 那你要解就是從供給端解阿. 你一直降低供給量,那情況只會更嚴重. 現在問題就是,少數大建商壟斷土地,哄抬價格.![Re: [閒聊] 要怎麼解決量縮價漲的問題？](https://i.imgur.com/WVhV6itb.png "Re: [閒聊] 要怎麼解決量縮價漲的問題？")
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Re: [新聞] 《平均地權條例》三讀 炒房最重罰5000萬其他的條文都還好 影響房地產的格局都沒這條大 之前沒想過會通過這樣的條款 就單純的只從競爭/寡占角度 簡單解釋一下而已12
Re: [新聞] 陳勝宏：全台恐掀建商資金斷鏈潮也沒到全錯吧 看來你也不太懂 缺工的問題是因為一堆建案同時開，科技廠也敢加價 自然而然小建商就找不到人 小公司就是該死 ^^'8
Re: [爆卦] 實價登錄2.0 立院三讀通過建商好不好賺 這很難去講 活下來就是好賺 活不下來就是炸開 以上感覺很廢話 應該說 就是一個公開市場了 沒什麼特別的 整天一堆智障 賣一間 活一年????? 先來講大建商 基本上大建商就是無敵了 品牌優勢+有些有其他產業+綁架銀行+直接標政府地+炒股= 金身5
[問卦] 政府不賣地給建商 改成自建比較好?傳統房地產流程是: 1.政府賣土地 2.建商從銀行貸款 向政府買土地 3.建商賣預售屋給消費者 看到中共建商恆大破產的事件...
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[閒聊] 非工程師，要住新竹哪裡？![[閒聊] 非工程師，要住新竹哪裡？](https://i.imgur.com/m6sC0Okb.jpeg "[閒聊] 非工程師，要住新竹哪裡？")
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[請益] 公教貸款vs新青安貸款那個好18
[閒聊] 假如有個年輕89惡鄰買房在你隔壁如何處理20
[閒聊] 5年中古屋的開價跟預售屋的成交差不多會13
[心得] 新北畢業文11
[閒聊] 房子哪種格局會比較多人買呢12
[請益] 高雄土地投資地點請益![[請益] 高雄土地投資地點請益](https://i.imgur.com/4Q12qKbb.jpeg "[請益] 高雄土地投資地點請益")
11
Re: [閒聊] 新青安下一步6
[請益] 新青安限一生一次，是不是房市利多？7
Re: [閒聊] 非工程師，要住台南哪裡？8
[閒聊] 值得慶祝的日子37
[請益] 想畢業但是能力不足5
Re: [新聞] 快訊／台中工人「30F女兒牆直墜3F露![Re: [新聞] 快訊／台中工人「30F女兒牆直墜3F露](https://i.imgur.com/7AOljXjb.jpeg "Re: [新聞] 快訊／台中工人「30F女兒牆直墜3F露")
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Re: [新聞] 竹市晴空匯火調出爐 1樓管道間電力配線短9
[閒聊] 其實應該取消豪宅稅吧？4
[情報] 日本房屋全新獨棟連土地才90萬!![[情報] 日本房屋全新獨棟連土地才90萬!](https://img.youtube.com/vi/rO4Vr4YRoa8/mqdefault.jpg "[情報] 日本房屋全新獨棟連土地才90萬!")
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Re: [新聞] 正式對外宣布誠品進駐青埔「開千坪獨棟大4
Re: [新聞] 新青安貸款 買房後40年都須自住4
Re: [新聞] 正式對外宣布誠品進駐青埔「開千坪獨棟大5
Re: [閒聊] 投資客為什麼不自己當房仲3
[請益] 貸款選擇2
[賣/桃園/龜山A7] 櫻花澍稀有釋出2房車![[賣/桃園/龜山A7] 櫻花澍稀有釋出2房車](https://i.imgur.com/xHrJ386b.jpeg "[賣/桃園/龜山A7] 櫻花澍稀有釋出2房車")
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[心得] 寬限期是適合投資客吧3
Re: [閒聊] 非工程師，要住台南哪裡？4
[請益] 外國人買房 需要居留證?2
[請益] 北高雄學區房2
Re: [閒聊] 5年中古屋的開價跟預售屋的成交差不多會2
Re: [心得] 寬限期是適合投資客吧X
[閒聊] 建商為什麼不自己當投資客2
[請益] 青埔的地主是？