Re: [請益] 首購投資 3年後買第二棟自住

※ 引述《s876612s (小進)》之銘言：
: 各位前輩好
: 小弟目前26歲 月薪約70k 住家裡 存款150
月薪70 k假設年終兩個月=年薪98萬
負債比能過=月繳49k
: 我打算在明年使用新青安買一間房當投資
: 目標約在3-5年後 結婚前
: 再買一間當自住房
: 希望第二棟能買到總價1500以上

假設用你現在薪資買1500，就貸1200，攤40年月繳大概41k，
但沒青安的話大概就到核貸上限了。

能過，但你要同時負擔兩棟很困難，換房比較實際。

你現在遇到問題是，月付能過，但剛出社會存不夠錢，沒頭期，也不能直跳1500。
只能用頭期150先上車，買750萬的東西。

目標是變出1500萬的頭期款300萬。

: 這樣的條件與目標下，想請問該如何操作呢
: 1.該買收租件還是增值件？

要把150萬的頭期最快變成300萬（1500萬的頭期）
當然是增值件。

750萬的房子漲到900萬帳面就有了。
不過還要扣房地合一稅，（雖然換屋事後可以退，但你要先繳稅+新房頭期後才會退。）所以大概要漲到快1000萬。

: 2.北部看3-5年，目前有推薦的區域嗎？

北部能在三五年內750漲到1000只能是A7了吧。
其他地方哪有750？

雖然A7 750也快絕跡了，
但沒關係，你可以找小兩房預售屋，大概800萬以內A7勉強還有。要明年成屋的。
（我前兩週才簽792萬的20坪無車位當投資用）

這麼一來你明年交屋前就是省吃儉用一點
1. 要多存10萬=160萬頭期。
2. 加上一些簡單裝潢家具，拮据一點50萬內的。不用裝太好，你三五年內要賣掉。
或是直接貸0.5成40萬裝潢貸款。你的收入才買800萬的，收支比一定還有額度辦裝潢貸款。 這樣也不用拮据到怕女友跑掉（？

這個做法好處就是不用等明年，現在就上車。
（而且是要馬上，這個總價的東西A7都是用搶的，還限定明年交屋的話，根本沒幾間能搶）

: 3. 第二棟前，資金可以進行怎麼樣的操作呢
: 謝謝房版的各位大神

如你說的，女友婚前新青安買一棟。
你這棟就以增值為主。能租人的話寬限期還能變成正的現金流。

這幾年內你們兩個誰買的比較適合住，可以先住進來省房租。

成屋後兩年，房地合一35%
800+50裝潢漲到1050=漲幅200，扣完稅賺140。

直接湊到你的目標。
同時女朋友也變老婆了，他那棟就收租。

30歲前年薪破百，
有房有老婆，還多一棟收租。
以沒後援的人來說，根本人生贏家了。

--