Re: [請益] 淨資產3000萬適合全職投資嗎？

※ 引述《princepisces (雙魚座)》之銘言：
: 先感謝版上各位大佬（尤其Ceca大）的經驗分享，讓我能上到車。
: 本業年薪200 up （有家庭，一個小孩）
: 目前手上資產（皆在臺中/高雄）及負債狀況
: 自住房：入手價2000，實價登錄約3800萬
: 投資房1:入手價850，實價登錄約1000萬（租金19000）
: 投資房2: 入手價650，實價登錄約750萬（租金17000）
: 總貸款約（皆為房貸）2300萬
: 每月還款約98000
: 股票淨值200萬（都是大盤ETF)
: 預計降息後賣出再投資一間房地產
: 淨資產約3200萬
: 因為本業壓力非常大、工時長，
: 導致身體狀況不佳，也很少時間陪伴家庭。
: 想請問這樣的情況，有辦法離職全職投資嗎？
: （因為產業關係，本身沒什麼技能，找不到輕鬆、準時上下班、不用輪班、年薪70up的工
: 目標：平均每年200萬up收入
: 版上大大常說，1000萬每年可創造100萬的價值，加上這樣才夠養家，及繼續增加資產。
: 但目前想到幾個問題，而遲遲無法下定決心：
: 1. 有50%的增值來自自住房，變成只能往小房搬嗎？
: 2. 離職之後無法使用高槓桿，要如何創造年報酬率10%的收益？
: （比如目前投資房抓中期，五年賺500萬，後續無法貸款，如何買下一間投資？）
: 3. 目前會的投資技能只有
: 抓中期補漲（目前主要投資方向）
: 長期位階變化（資金取回速度太慢，沒有深入研究）
: 股票熊市從房地產搬錢all in大盤指數
: （但若失去本業金流，勢必只剩賣房轉移資產。）
: 這樣需要轉為主攻短期老屋翻修嗎？
: （剛好適合有資產，無薪水的我？）
: 最近被工作搞得心煩意亂，問題也很雜亂，
: 還希望各位能不吝給小弟指點明燈，謝謝。
: -----
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剛好我也走在類似的道路上，
寫一些想法作為明天上班前的沉澱。

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我會分成三個方向來思考
1.錢從哪裡來
2.錢要去哪裡
3.有錢之後要做什麼

1.錢從哪裡來？

一般來說資金的來源大概就三個方向：
a自有資金
b.銀行借貸
c.親友借貸

以你的情況，我會建議先湊到10000000開始。
親友借貸應該是不考慮，自有資金目前應該是不夠，那就是銀行借貸了。

用房子增貸是一個不錯的方式，這樣可以不用賣房子，因為我感覺你對於大換小很抗拒。

但你算是個相對輕鬆的開始，
我個人會把資產分為三個階段
0-1000萬
1000-3000萬
3000萬到1億
每個階段要跳升都會卡關
像我在1000就卡好幾年。

你現在已經在第二個階段快要到第三個階段了，以你的年紀算是非常棒，後續再努力個10年應該是沒問題。

2.錢要去哪裡？

在台灣一般投資大概就只有股票跟房地產兩種，
股票我很不熟，那就只聊房地產。

你說你的目標設定在一年200萬的獲利，
在你有一千萬資金的前提之下這應該不難。只是要先忍耐一段時間。

房子的獲利分收租現金流跟，增值兩部份。

通常收租型的增值低，增值高的收租差，所以要這兩者互相搭配，用收租型去養增值型。然後收租型擺個五年再賣掉。
這時候獲利就是五年租金+小增值。
前五年一年買一間，
到第六年賣掉第一間，之後每年賣一間，獲利就機會200萬，
再回補一間。手上會固定有五間到六間，內容是低總價收租型+中總價成長型。
夫妻兩人共四間，兩間用其他辦法。
前五年用薪資收入讓銀行願意貸，
後期租金收入上來了，慢慢會超過薪資金流，就可以換比較輕鬆收入少的工作。

這樣維持在每年一買一賣，穩定的循環。

缺點就是上班要再忍耐五年。
（因為前五年大概現金流勉強打平，甚至自己還要貼點。
但第五年賣了，就會一次進帳大的）
優點就是穩。
因為你看起來也是很怕風險的人。
你還年輕，沒差，可以等，穩反而好，
這樣有機會在45歲前擺脫老鼠迴圈。

3.有錢之後要幹嘛

我覺得工作或類似的事情還是有必要的，不需要是上班，
因為上班太多鳥事老得快。

但是要有一個生活主軸讓你持續。

我看到一些朋友太早退，每天睡到中午，假日跟平日沒分別感，
人反而頹廢了，這樣不好。

我理想的工作型態是

每天10點開始工作，每日工作4小時。
一到五上班，中間周三休假。
下班不會被打擾。工作內容不會跟同事連動，獨立作業，
這樣同事之間就沒有互相傷害。
工作內容是有創意的類型。

這些大概是我十年累積的心得，希望有點幫助。

你資產跟年薪都比我多，
應該運作的速度可以更快達成目標。加油，期待看到你後續心得。

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不是all in增值件 是用租金件的現金流盈餘 去養增值件 例如收租件 買500收3萬但貸款只有2萬 盈餘1萬 增值件800 房貸3萬 租金2萬 這樣剛好打平 所有的物件加總 就持平 薪水拿來生活 跟原來也一樣 但五年後賣出第一間 手上就多200-300現金了

要一直在市場上觀察 調整 以前500可以收3 今年大概會變成700收3

勤勞+運氣

所以要，，，，，金流 金流 金流 當然大方向只是個參考 細節 每個人自己調整

地震機會好像比戰爭高