[閒聊] 當個包租公

小弟本業是賣辦公家具加一些輕裝潢

早期業務做的比較廣也有做到一些居家的案子

也因為如此因為工作陸續認識了一些投資客

在全盛時期 雙北真的常常一間就獲利過百萬

一直到有了房地合一 房市翻轉後

有些收手轉而跑去餐飲業或者別的產業

有的賺飽了或有點年紀轉而收租慢慢過生活

當然還是有人利用買人頭或買發票等違法情事繼續買賣
(我實報實銷不配合做發票的)

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可能我個性就這樣 希望穩妥妥的不愛冒險

做事情總是不求有功但求無過

所以權衡取捨之下 我選擇了置產收租

其實還是本業比較賺錢

但是那是我現在只有四間在收租 如果我有40間就不同了

在觀察投資客如何斷頭或會遇到什麼問題後

我有了以下原則

不碰預售 不碰乙工 不碰法拍 不買分租套房 不做短期買賣
(有些也跟我本業繁忙有關 當然有很多更專業的投資客可以從中獲利)

很多投資客都有自己的一套公式或估價方式

我的比較簡單 純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5

平均十年不得小於5(常被我認識的投客說好低)

預期的租金扣掉持有成本(房屋稅地價稅保險空租)

回推一個金額 而這個金額在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修繕"

整理到能出租包含了買入的成本(稅金跟仲介費等等)跟整理房子的花費

這個就是我對房子的出價上限 一旦高過這個金額在喜歡也不買

這樣可以保證我的投報(資金成本從公式換算扣掉)

從2016漲到現在2020 增值帶來的收益就算老天額外給的

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當然很多人會質疑要嘛房價跌怎麼辦 要嘛賺得這麼慢 要嘛沒人租怎麼辦

所以我挑選的物件多為500萬左右

不要離捷運太遠不要重劃區 生活機能要強 要能夠開伙跟曬衣服

這種物件基本上還蠻抗跌又超好租的

自備款抓200左右 這樣就算本利和也跟房租相差不多甚至能回饋個零用錢

跌你可以不要賣 現金流不會斷

至於沒人租那就是租金或屋況的問題

整理得好好的 租金也合理 我好幾次今天放隔天租掉

至於賺得慢 我從來不覺得這樣賺得快 我要的是穩穩地

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其實租房也是個學問 你要先選擇你的受眾

了解這個族群在意的是什麼

像我在新北市的套房或一房一廳租金不低於一萬五

這個金額可以刷掉很多阿沙布魯跟三教九流的人

所以在家具跟環境上會好好整理

每次出租一定全新粉刷或壁紙

獨立筒床墊 40吋電視 雙門冰箱(這個是我覺得很大加分的)

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然而當房東也不是完全0風險

我在房東社團或群組的感想是

最怕報稅 自殺 破壞房子 不交租

我所有房子都掛自己名下 所以地價稅只有自助的自用

房屋稅3個摳答用掉 其他非自用

房客要報稅 要入籍 要申請補助我都配合

說白點 本身就已經含在租金裡面了

自殺部分我買了凶宅險 4XX元但要附掛在一個居家險下面

一份賠100萬 最多可以買三份賠300 我的房子總價也才500

生命很可貴啦 但你要想不開我覺得我不見得虧喔

至於租霸就是要靠篩選租客了

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我的本業讓我整理房子的成本比很多投資客都低

也已經盡量吸取別人教訓去閃過大部分的風險

至少到目前跟房客都還算和樂融融

反而常被群租的人說寵壞房客.....

對我而言 買房收租真的是最簡單的投資方式

而且可以擴大我本業賺來的戰果

你好好選物件的話 在有便宜才買的情況下 還可以搭搭增值順風車

PS:我從2016就開始建議自住可以開始看屋等進場 2019推身邊親朋好友買自住房

房租這種純消費行為 如果有頭期的話變成繳本利和 至少有還本兼存錢

現在房市真的熱的我覺得有點過頭 要買房請小心虛胖的物件 這種熱度過後跌一定中槍

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學區分租套房是神話大概遠古時代的事情了... 上個月有個仲仲打給我推我分租套房(大概是沒什麼物件了) 我只問 我之後要賣給誰 仲仲:可是投報率... 大概這樣死循環吧

其實是新北市 不容易但也沒到完全沒有 價格有時候是談出來的 多看多試多下斡旋 我不就手上有四間 其實我自住這間也符合這樣的條件 但是今年我連共辜七把 把把被人大20-30萬 這也是我不太喜歡房市熱過頭的原因 當大家都知道在漲價都跟著買房的時候 我這種有便宜划算才買的就很難買了

銀行不做凶宅險 我是保國泰人壽

當然是不希望遇到啦 但遇到能補貼個100-300萬好過沒有 跟醫療險和意外險的概念一樣 保安心 最好不要用到

因為我沒有全額付清買房阿 我是有認識投資客這樣做 但我在地上爬的 比不過在天上飛的

投資報酬率=產生的淨利/總投入資本 買個500萬房子 不用投入500萬資本啦

新莊捷運沿線很強 我就住這.... 另外我是不懂公寓的出租行情啦 我樓下17坪套房租18500....大該要租半個月才會租掉 其他兩間17000 15500 都是今天放隔天租 加起來總共五次 其實租屋市場挺熱絡的

就同樣的問題 你買500萬的房不用拿出500萬

我常跟仲介說 不要推我年紀比你大的房子 因為仲介大多20幾歲 我還打算脫手 買老房子抱十年後誰要跟我買 我目前手上最老的一間不超過15歲

如果你的總投報有超過3.5 你自備四成以下 就有6.5%了 扣除貸款利息後喔

最老的不到15歲

不要這樣嘛 穩中求勝 這是防守型開局 租金保底 至少手上有錢 在搭一下增值順風車

我給你一間的詳細數字好了 我有一間月租17000 17000*12*0.95空租-保險4225-房屋稅2300-地價稅1036-房貸利息45000 每年實拿141239 沒問題吧 這間售價正好500萬 我貸款300萬 頭期200萬仲介費5萬契稅代書費5萬(詳細數字應該更低些) 家具幾乎全新含在出價500萬裡 只買了冰箱電視跟粉刷牆壁跟一些簡單修繕(不含我的時間成本) 我這樣分母抓215萬需要更細項嗎 當然進入本利和後 每年會投入更多本金 但同樣會減少些貸款利息 大概每年投報會掉個0.2-0.3% 大概十年後的投報會低於5% 這時候就可以考慮賣了

你說中了

對 但每年會掉個0.2-0.3%

我文章有寫 一份賠100萬 最多可以買三份 也就是最高可賠300萬喔

增值沒算進去呢 不過聽你這麼說 我有空算一下

你不能控制增值多少啊 雖然我沒遇過 但萬一貶值呢 所以沒算增值啦 "純靠收租"

唉 我晚上八點約了看房 去年下半年就開始很難買 今年到現在還買不到 這間我還是會用同樣方式試 幫我加油?

差不多意思 不過自備還要算上買賣成本跟整理房子的錢 目前一間房子的淨收益每個月就在一萬初

同樓上

這是副業 穩賺就好 我本業比較好賺

怎麼會 還是你漏看了我資金成本也扣除了

300萬一年的利息45000 200萬的6.5% 130000 差很多喔 而且我的租金有扣貸款利息 如果你要說的是每年付的本利和 你付出15000 裡面至少有1萬初是還本 存撲滿的概念 買了就有收益了

這就別說了 台灣現行法律超超超超超保障租客

式的

裝修沒那麼多錢啦 60萬裝修套房可以弄得很高很高級 我家室內差不多17坪 簡單說些重點 天花板日本麗仕 系統櫃 E0 V313板材 BLUM緩衝絞練 用的都不錯吧 全部下來不到35萬 兩房跟客廳玄關

投資神晚安 不能舉例如果有40間嗎 如同你很愛舉例朋友投資哪賺很多一樣

我大部分會弄成平或不用丟 這樣他就是自己養自己

不愧投資神大大 有40間還只是很不錯的生活 小弟不敢當 我覺得退休後不玩了 能有這樣五間不用貸款的房子收租 一個月八萬的被動收入就可以很不錯了

其實這是一開始的 後面有不停地簡化公式 現在大概看房加出價3-5分鐘就知道哪些改修那些該換 要出多少了 比較麻煩的是要怎麼跟別人解釋我的結果 說實話 我本業算OA屏風價格更煩 框架一個價格 不同家折數不同 不同顏色價格不同 配置每層價格也不一樣 鋼板烤漆 要不要沖孔 還是選貼布 貼波音軟片 上層 清玻 霧玻 條玻 你只要不同寬度或高度 上面就要重算一次

10/08 14:41

抽菸跟神明廳一定禁 寵物看情況 目前兩間有寵物 一間小臘腸 一間浪貓 我去過幾次 他們很乾淨也沒什麼味道

看就知道隨便說如果我有40間 我真的有40間早就放棄本業爽過生活了

我之前一個養臘腸的退租 整理得比我交給他的時候還乾淨 當天拍照放上網 隔天直接租走 還省得整理 所以我會挑房客 抽菸則是不用說 光煙味卡冷氣卡裝潢卡窗簾就很麻煩了

一間自備是200 40間就是八千萬 說真的我不知道你人生有什麼目標 只要我的資產扣掉負債後有五千萬我就會退休 所以不會弄成40間都要貸款 賣掉幾間讓其他間無貸款收租當生活費 不好嗎 當然討論這個意義其實不大 回歸現實我目前大概在買2間後 短期內銀行不會在借我錢了 我這個本來就是擴大戰果用 需要時間等本業的資金進來 我會弄成幾乎每間都不用在付錢 就像是讓房客養房子 我本業賺到頭期後在去買 抱著差不多可以殺的時候就殺換下一個物件 類似被動收入的概念 房租打平房貸 本利合的本可是有一萬初頭的

這的確是蠻常見的投資客死因 所以我才會把資金投入到租金可以付掉貸款的地步 不然大可以降低投入資金做更好的投報 然後買更多間的房子 我是不用在吐錢進去出租房的 另外還有一個很少的東西叫做理財型房貸 我目前自住就是 平常需要先墊大筆款項的時候也可以使用 臨時要錢就從這取 其他房子房客養