Re: [請益] 房地產與財富自由

※ 引述《MrEric (Hey)》之銘言：
: 大家晚安
: 有些關於財富自由的問題想請教
: 房地產投資我知道有人專門做現金流
: 例如買n間套房 或做透天改套
: 現金流超過某個程度基本上就可以財富自由
: 第二種是屬於兼差投資 還是有本業的工作
: 買個兩房三房 收租個幾年
: 再賣掉賺價差
: 我是屬於這樣的族群
: 第三種是做短期 買被低估的房子
: 處理後高價賣出 這我做過一兩件
: 很花時間。除了要第一時間找到投資物件之外
: 裝修 高頻率的買賣 很難兼差做
: 現在我的瓶頸是 收租的物件現金流還不夠
: 套房的市場看起來也不好做
: 想請教大家或週遭親朋好友
: 做房地產財富自由的經驗
: 中間的歷程是如何
: 該怎麼從兼差跨到財富自由那一步
: 謝謝分享！
其實 2,3 是一樣的東西
除非你的 2 是挑好社區或者買預售

如果是的話,我的建議是走 3,
直接買被市場低估的案子
買了之後簡單整理後收租

穩定經營一陣子
如果房市大漲,
就靠本業賺錢+轉貸把資金套出再買一間重複以上操作
如果房市平盤,
那表示房價沒大漲,那就靠本業賺的錢當頭期繼續買

如此如此這般這般
看你本業有多會賺,一般來說大概花 8~15 年的時間
你手上會有 5~10 間房
這個階段你會要解決貸款收支比跟人頭問題,
如果你跟我一樣白手起家,沒有家族奧援
這邊會碰上非常大的麻煩!

順利度過這個階段,就可以開始盤點資產
如果你手上的房屬於住宅區,那就脫手換現金
然後改去買商業區的奇特物件改套
商業區有些怪物件可以很便宜,改套非常賺
如果你手上的房屬於商業區,你可以選擇直接改套
直接改套省麻煩但機會成本比較高
或者一樣脫手後買怪物件來改套

大概走到這邊你就可以辭職全職收租當包租公了
你要的 15 萬/月現金流一點都不是問題
只是小套房的包租公其實鳥事還不少
特別你有三五十間在出租時

做一陣子你就會想再升級脫離格套
不過那又是另一個故事了~

怪物件一般是指總價/格局/坐向/樓層等等規畫失敗的產品
例如我曾買過一個坪數過大,總價超越當地購買力
格局是菜刀形狀的二樓,
我砸鍋賣鐵把之前累積的三套房全部賣掉,
攢夠頭款直接行情打七折買下
格套後投報達到 10%
另一個是建商蓋一半烙跑,其他人自己拿錢建完
導致整社區有土地但建物都沒權狀的違建,
完全無法貸款,當時心一橫把所有現金投入
這個案子後來格套完投報 25%,等於是四年完全回收資金

這邊的投報都是指年租金/總投資金額包含裝潢費
現在房市很難達到這種投報率,但是心法不變

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不懂法規又不熟市場自然覺得高風險 當年我每周市調,我那一區有多少間格套, 甚麼樣的格套多久租的掉我心裡很清楚 我的小套房空租日平均是 5 天/年, 只有不到 2% 空置超過 15 天的

原po要的是被動收入穩定現金流,自然格套最推 如果要增值,那就是其他產品了~~

難點在於,那個社區並不是新式社區大樓而是老公寓 大大小小破百戶,頂加的,防火巷增建的,陽台外推的各種違建 你要補登首先要恢復原狀,屬於不可能的任務~