Re: 台南區域分析

jemdogdog 發表於 2024/3/7 上午9:41:24

看板home-sale標題Re: 台南區域分析作者

jemdogdog

(竹柯炒地P=假老二)時間Mar 7 09:41:24 2024推噓17 推:17 噓:0 →:18

PTT推薦

如果以投資為考量的話
目前個人認爲有幾個地方比較好／穩

東區／永康
小東路，中華路所覆蓋範圍
包括平實，仁和，東橋等

這幾個地方生活機能成熟
居住環境不錯
但中古屋房價已經陸續和預售屋拉近

北區
鄭仔寮

靠近北外環，新光三越的地區

除了生活機能不錯以外
居住環境在台南而言算是數一數二
加上有新的百貨公司
新的快速道路去南科
所以房價還在漲

善新：

以台積電F18廠為中心
十分鐘左右車程內比較好
一堆什麼寮什麼柭的不要買
當然有綠地，生活機能更好
另外除了小新對面的華廈以外
其他的一律只推大樓

某些量大的不推薦
以上

※ 引述《michiangchen》之銘言：
: 標題：台南區域分析
: 時間: Thu Mar 7 01:28:53 2024
:
: 看到menace大大想要投資台南
: 小弟不免俗的就來給外地人地圖攤開分析一下
: 以及所謂什麼叫做“多頭馬車”發展的台南爛規劃
:
:
: https://i.imgur.com/zJcWesx.jpg

:
: 此圖為整體概覽
: （後續會詳細解說)
: 基本上台南最重要
: 或者說中央或地方政府放最多資源的地方
: 有三大重點
: 南科、安平、高鐵
:
: 可以看到南科在北邊、
: 高鐵特區在南邊、
: 市府重劃區在交通死胡同的西邊
:
: 受制於這些面積非常的大且遠
: (關於地圖觀等等會有說明)
: 所以台南整個發展直接發散出去
: 而不是資源持續挹注以成大為中心的市區
: (例如大眾交通建設...隨時要注意出車禍...)
: 尼看看國圖台南分館要放在新營
: 到底誰會去看！
: 這建設根本不在這個地圖的scope裡
:
: 尼看看搭個高鐵要到台南最南邊！
: 幫高鐵公司多賺一點點里程
: 今天如果高鐵站蓋在新市
: 想想整個資金集中效應會多恐怖...
:
: 尼看看南科在整個市區最北邊！
: 所以只能靠國一上下班塞死
: 或者河堤產業道路騎車摔死
: 為了安平與市區的連結
: 特別趕快蓋北外環
: 不然這一帶應該直接因為交通而發展到死路
: 會被永康、善化、新市直接吸走
:
: 以下開始細部說明
:
:
: https://i.imgur.com/zJcWesx.jpg

: 圖再支援一次
:
: 舒服的舊市區(我心目中的排名）
: 1.文化中心
: 我認為台南住起來最像都市的地方
: 因有盡有
: 這裡有長榮桂冠酒店、文化中心
: 甚至星展、匯豐唯一的台南分行也在這
: （外商銀行應該算是一個標竿？）
: 2.虎尾寮(東區)
: 最高貴的別墅重劃區，安靜低密度
: 3.安平重劃區
: 市政府周邊
: 發展最悠久的重劃區
: 機能算是有稍微帶起來了
: 但我不是很喜歡
: 因為到任何一個重要的交通節點
: 都遠得要命
: 根本與世隔絕
: 4.鄭子寮(北區)
: 結合舊市區與鄰近costco、花園夜市
: 雖然發展得早且機能方便
: 但有一點舊市區的混雜感味道
: 5.水交社
: 有小型重劃區
: 但周遍位置我也蠻喜歡的
: 鄰近台南大學、運動公園與新光三越
: 總之距離真正的市中心最近
:
: 新興的重劃區(北到南、西到東)
: 1.FG重劃
: 離台積電最近，風吹草低見牛羊，
: 近期大力開發作多
: 2.LM重劃
: 別墅區，沒機能
: 3.新市重劃
: 南科租屋新手村
: 4.鹽行重劃
: 算是南科與市中心的中間點
: 距離交流道超近
: 但位置我不是很喜歡
: 鹽行一帶整個都被工業區與鐵路包圍起來
: 是真的被包圍的那種
: 5.6. 商60重劃九份子重劃
: 不熟，總之就是安南區
: 安南區給我的感覺就是鄉下感
: 但因為離市區(比鹽行更近)與南科都不算遠
: 重劃面積大
: 且直接受惠北外環
: 所以熱度很高
: 但離台南東南邊的平實、文化中心一帶
: 以及高鐵真的都非常遠
: 我不是很喜翻
: 7.大橋重劃
: 台積村，
: 有總圖佈陣、鐵路地下化與砲校遷移題材
: 發展已接近成熟
: 距離市區也很近
: 唯一缺點就是被鐵路切割
: 對外道路交通有點G
: 8.永大重劃
: 鄉下地方的重劃區
: 9.平實重劃
: 皇帝區位，台南最貴
: 也算是我心目中真的核心的地方
: 畢竟在台南就是要吃到南科才有資本支撐
: 而平實的小東路
: 鄰近成大、大灣交流道！
: 基本上就是台南的天龍區域了
: 靜待發展
: 10.南台南重劃
: 面積很大！但離南科遠
: 不知道有沒有搞頭
: 11.舉喜重劃垃圾重劃區，區位跟產業都不行
: 12.高鐵沙崙重劃
: 中央聯合地方政府超級明顯的做多區域
: 各種中央單位、一級醫院、一級大學進駐
: 但可以吸引到多少人口進駐我看也是沒啥fu糗
:
:
: 至於為什麼台南是多頭馬車呢？
: 看看下面這張圖
:
: https://i.imgur.com/11G1WFj.jpg

: 哇靠！
: 整個台南有建物且跟市區有連續比鄰的地方
: 可是比台北市中心還大
: 擴散出去的區位也相當於雙北市中心
:
: 但是人口呢...
:
:
: https://i.imgur.com/af4mjTY.jpg

:
: 大概差了6倍多
: 這樣的體量差異
: 卻把重劃區這樣分散的做多
: 不知道未來有沒有fu糗
: 另外南科也進入穩定發展的高原期
: 南科三期不會帶來什麼關鍵性的量變
: 因為...
: 台積已經廠都蓋完了
: 台積看起來也不會進駐南科三期
: 未來如果沒有台積
: YoY應該會需要擔心一下
: 畢竟資本開始被高雄吸引了！
:
: 只是也不用太擔心啦
: 南科是規模巨無霸的園區
: N3 N5 綁在一起
: 還有N14~.13都在這
: 根本是全世界的軍火庫
: 高雄再怎麼發展
: 就頂多6座fab
: 應該不怕
:
: #台南區域分析大師
:
: --
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kutkin03/07 09:49這些不是都高歌離席了嗎

→

kutkin03/07 09:50再不買就要買拔林了

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alfi201603/07 09:54推善化雙塔

→

alfi201603/07 09:54春福高壓電塔

→

alfi201603/07 09:54陞發出門見納骨塔

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CIIIO03/07 10:07還有肉嗎

推

williamchan03/07 10:09鄭仔寮再搭配綠線北移和緯真香（可惜大概只蓋藍線

推

cake5164003/07 10:16想請教為啥華夏不要推大樓

→

jemdogdog03/07 10:24華廈工程師比較不愛，而且大樓相對稀少。善化就F5，新

→

jemdogdog03/07 10:24市就世界南科等

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jkduke03/07 10:28當然是買聯上apple XD

→

Mithra03/07 10:42鄭子寮附近20年內現在都上30了還一堆人搶

推

williamchan03/07 10:59現在台南預售開40的一堆，鄭子寮顯的很划算

推

ctes94000803/07 13:12鄭子寮當然要買尊爵不凡的透天，4千up。

推

zxcvb770003/07 13:14唉最近在找鄭子寮太子便宜的都被搶光了

推

FxxkupCHN03/07 14:52鄭子寮等國泰開案測試天花板，那塊地有點買太貴

推

catkin9803/07 15:11台南現在一坪才40？有夠便宜

→

Mithra03/07 15:26台南多數建案卡在38-45 除了少數平實或高級建商

→

Mithra03/07 15:26大家都開40的話鄭仔寮真的很划算

→

jemdogdog03/07 15:41Icon目前大概也是4字頭，但是有一個很大的抗性

→

jemdogdog03/07 15:41如果賣的不錯，FG有可能4尾5初

→

jemdogdog03/07 15:45也不一定是高級建商，永龍虎尾寮大樓就是52以上不二價

→

jemdogdog03/07 15:46另外中西區琉星，北區表參道也超過

推

a621466603/07 16:57善新量大的是指？

推

Mithra03/07 17:00這樣一比突然覺得欣巴巴好便宜

→

Taiwanwolf03/07 19:59麻豆可以住透天

推

snthasin03/07 21:47台南要考慮一個點，南科工作的高雄人很多，東區往南方便

→

snthasin03/07 21:48如果靠交流道，路科跟橋科也吃的到

→

snthasin03/07 21:48依照版上的年齡層，頂多只有藍線有機會看到完工

→

snthasin03/07 21:50所以基本上選東區就是穩了，選重劃區更好~路大條

→

Mithra03/07 21:54希望我七十歲前能搭到綠線

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dalensona03/07 22:08Costco附近可以嗎

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ctes94000803/07 22:14Costco附近，UQ後面那排就很貴了。

→

ctes94000803/07 22:14附近有幾間低調豪宅

推

griffiths03/07 23:39鄭仔寮有這麼優？

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